DB2301/T 141-2023 物业服务运行成本测算评估规范

ICS03.120

CCSA00

2301

黑龙江省哈尔滨市地方标准

DB2301/T141—2023

物业服务运行成本测算评估规范

2023-11-28发布2023-12-28实施

哈尔滨市市场监督管理局  发布

DB2301/T141—2023

目次

前言..................................................................................II

1范围................................................................................1

2规范性引用文件......................................................................1

3术语和定义..........................................................................1

4基本要求............................................................................2

5基本原则............................................................................2

6测算评估程序........................................................................2

7测算评估物业服务运行成本基础........................................................4

8测算评估物业服务运行成本构成和内涵..................................................6

9评估实施与控制......................................................................9

10评估报告..........................................................................12

11档案管理..........................................................................12

12职业道德..........................................................................13

附录A（资料性）住宅项目建筑规划参数一览表...........................................14

附录B（资料性）住宅项目共有设施设备统计汇总表.......................................15

附录C（资料性）物业服务运行成本测算评估评估报告(参考文本)...........................17

参考文献..............................................................................20

I

DB2301/T141—2023

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。

本文件由哈尔滨市住房和城乡建设局提出并归口。

本文件起草单位：哈尔滨市物业服务评估监理协会、中国检验认证集团黑龙江有限公司、中国质量

认证中心、黑龙江玖世物业服务评估监理有限公司、黑龙江建筑职业技术学院、黑龙江省龙和昌物业服

务评估监理有限公司、黑龙江兴企企业管理咨询有限公司、黑龙江友坤物业服务评估监理有限公司、黑

龙江鑫源房地产土地资产评估有限公司、黑龙江屿麒企业管理咨询服务有限公司、黑龙江省晟杰物业服

务评估监理有限公司、黑龙江山水景行企业管理咨询有限公司、哈尔滨众途物业服务评估有限公司、哈

尔滨工业大学城市规划设计研究院有限公司。

本文件主要起草人：孙墨萱、范鸿宾、王红、林野、曲庭顺、高俊峰、范英子、王彤、韩金龙、邰

忠奇、李欧航、曲占杰、张亮、李玉红、朱小报、丁宝贵、张倩、王丹、徐丽娜、王美忱、陈柏任、王

宛迎、马姸、张冰、徐晶。

II

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物业服务运行成本测算评估规范

1范围

本文件规定了物业服务运行成本测算评估的基本要求、基本原则、测算评估程序、测算评估物业服

务运行成本基础、测算评估物业服务运行成本构成和内涵、评估实施与控制、评估报告、档案管理和职

业道德要求。

本文件适用于哈尔滨市行政区域内物业服务运行成本测算评估。

2规范性引用文件

本文件没有规范性引用文件。

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

物业服务运行成本

维修养护运行建筑区划范围内业主共有部分及配套设施设备，维护共有区域的环境卫生和基本秩序

等所发生的服务成本总和。

物业服务运行成本测算评估

通过对物业服务项目进行综合分析、研判，结合影响物业服务费用各种因素，进行统计、评估、测

算，得出物业项目在特定时间点的物业服务运行成本的行为。

测算评估项目

需要评估物业服务运行成本的具体物业项目。

测算评估时点

测算评估结果对应的日期。

同类参考项目

在物业类型、规模、物业服务项目及其内容和标准等方面与评估项目相同或相近的物业项目。

测算评估结果

市场正常状态下，依据评估项目选定的物业服务项目及其内容和标准，测算其所需的物业服务运行

成本。

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测算评估报告

独立、公平、客观、准确记述测算评估过程和评估成果的文件。

4基本要求

测算评估方在物业服务运行成本测算评估活动中应：

a)按约定完成委托事项，包括现场勘查、资料收集、编制运行成本测算评估报告；

b)维护委托方和被测算评估物业项目服务相关者的合法权益；

c)遵循独立、客观、公正原则，所编制的测算评估报告应符合法律法规和行业规范的要求；

d)保守代理测算评估业务中获知的业主个人信息及商业秘密等。

物业服务运行成本测算评估活动的委托方通常包括但不限于：

a)行政管理部门；

b)街道办事处、乡镇政府、区县政府；

c)业主委员会、物业管理委员会；

d)物业服务人。

测算评估应确定影响物业服务运行成本的物业服务的范围及其内容和标准作为物业服务运行成本

测算评估的主要依据。

物业服务的范围由物理范围和责任范围构成，包括：

a)物理范围包含建筑区划内业主专有部位以外的共有部位和共有区域及附属设施；

b)责任范围包含法律法规和行政规范规定的应由物业服务企业或服务人承担的职责。

5基本原则

物业服务运行成本测算评估应遵循下列原则：

a)合法性原则。计入运行成本的费用应当符合相关法律、法规的规定；

b)相关性原则。计入运行成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用；

c)对应性原则。计入运行成本的费用应当与物业服务项目及其内容、服务指标相对应；

d)不重复原则。与其他成本相重叠的部分应当独立核算、按比例分担，不应重复计算；

e)合理性原则。影响物业服务运行成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者

社会公允水平；

f)评估时点原则。评估结果应当是在确定的评估时点的物业服务运行成本费用。

6测算评估程序

接受测算评估委托前的准备

测算评估方在接受测算评估委托方的委托前，应向委托方了解的内容包括但不限于:

a)测算评估结果的使用目的；

b)测算评估活动的时间要求；

c)测算评估物业项目的规模、难度，包括物业项目区域范围，范围内共有部位、共有设施设备

情况等；

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d)测算评估物业项目开发建设法律文件、权属法律文件等情况，包括项目立项、建设用地、建

设施工、竣工验收、权属证明等；

e)了解测算评估物业项目所需的物业服务项目及其内容和标准，包括正在实施的物业服务项目

f)及其内容和标准，以及业主共同选择或其他部门依法选择尚未实施的物业服务项目及其内容

和标准；

g)了解业主情况，包括业主大会、业主委员会、物业管理委员会等情况，业主对物业服务的意

见，对测算评估的意见，以及对测算评估的法律授权情况；

h)了解物业服务企业情况，包括是否有物业服务企业，物业服务合同签订情况。

物业服务运行成本测算评估程序

6.2.1测算评估方与委托方签订物业服务运行成本测算评估委托服务合同，合同内容应包括但不限于：

a)评估物业项目名称；

b)委托方和受托方；

c)评估服务的形式、内容和要求(包括评估准则)；

d)委托方的协作事项；

e)保密责任；

f)评估费用及支付方式；

g)违约责任。

6.2.2测算评估基本事项包括评估目的、评估时点、评估对象，应在与委托方进行沟通及调查有关情

况和规定的基础上确定，并应符合下列规定：

a)评估目的应根据委托方合法、合规、真实、具体的测算评估需要及预期用途确定，对其表述

应具体、准确、简洁；

b)评估时点应根据测算评估目的确定，采用公历表示，宜具体到日。回顾性测算评估和预测性

测评估的评估时点在难以具体到日且能满足测算评估目的需要的情况下，可到周或旬、月、

季、半年、年等；

c)评估对象应在委托方指定及提供有关情况和资料的基础上，根据测算评估目的依法确定，并

应明确界定其建筑区划范围内及其范围内共有部分、共有设施设备范围，不应遗漏或虚构。

6.2.3评估作业方案应当包括下列内容：

a)评估人员的组成；

b)拟参考同类项目的资料及其来源渠道；

c)拟搜集整理评估项目的资料及其来源渠道；

d)拟定作业步骤和作业进度。

6.2.4测算评估物业项目的实地勘察应符合下列规定：

a)应观察、询问、检查、核对测算评估物业项目的区位状况和实际状况；

b)应拍摄反映测算评估物业项目实际状况的照片等影像资料，并应补充收集测算评估所需的关

于测算评估物业项目的相关资料；

c)应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应

真实、客观、准确、完整、清晰。

6.2.5物业服务运行成本的测算评估,应基于委托人选定的物业服务项目及其内容和标准，以及评估项

目的客观资料和现场勘查所获得的真实信息作为依据。由委托人提供的，物业服务项目、内容和标准及

客观资料，应经委托人确认、签字或盖章，并作为评估报告的附件。适用时，还应包括:

a)委托物业服务合同或物业服务方案；

b)适用的法律法规和行政规范；

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c)行业规范和技术标准。

6.2.6在测算评估中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的测算评估问题时，应寻求相关测算评估专家

提供专业帮助，并应在测算评估报告中说明。

6.2.7测算评估报告在交付委托方前，应对其内容和形式等进行审查核定，并应形成审核记录，记载

审核意见、结论、日期和人员及其签名。测算评估报告经审核合格后，应由不少于两名参加测算的评估

人员签名并加盖测算评估机构公章，按有关规定和委托合同约定交付委托方。

6.2.8测算评估报告交付委托方后，不应擅自改动、更换、删除或销毁下列测算评估资料：

a)测算评估报告；

b)测算评估委托书和测算评估委托合同；

c)测算评估所依据的委托方提供的资料；

d)测算评估项目来源和沟通情况记录；

e)测算评估对象实地查勘记录；

f)测算评估报告内部审核记录；

g)测算评估中的不同意见记录。

6.2.9测算评估方应及时整理和保存测算评估资料，保存期限不应少于3年。保存期限自测算评估报

告出具之日起计算。

7测算评估物业服务运行成本基础

概述

由业主和使用人共同享有的物业服务项目和内容及其标准是测算评估物业服务运行成本的基础。

物业服务项目和内容

7.2.1综合服务

综合服务包括下列内容：

a)接待服务；

b)档案服务；

c)服务费收缴；

d)报修受理；

e)装修管理服务；

f)投诉处理；

g)其他与业主的约定事项及增值服务。

7.2.2房屋、设施设备的使用管理和维护

房屋、设施设备的使用管理和维护包括下列内容：

a)房屋管理；

b)共有部位维护；

c)共有设施设备维修养护；

d)设施设备专业安全检测。

7.2.3秩序维护与安全防范

秩序维护与安全防范包括下列内容：

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a)出入口值岗；

b)共有区域安全巡视；

c)共有部位停车服务；

d)安全监控；

e)突发公共事件应急处置；

f)消防服务；

g)灾害预防。

7.2.4环境清洁

环境清洁包括下列内容：

a)房屋共有部位、共有设施清洁；

b)庭院共有区域清扫、共有设施清洁；

c)共有垃圾桶和垃圾房分类服务与清运；

d)共有部位和共有区域消杀灭害。

7.2.5共有区域草坪、树木、花坛的绿化维护

共有区域草坪、树木、花坛的绿化维护包括下列内容：

a)修剪；

b)除杂草；

c)施肥；

d)灌、排水；

e)病虫害防治；

f)灾后扶正、补种。

7.2.6清冰雪

清冰雪包括下列内容：

a)行车道、人行道、室外楼梯踏步、庭院广场冰雪清理；

b)积雪堆放及外运；

c)屋面残雪和冰锥、悬冰清理。

物业服务标准

7.3.1数量和质量标准

数量和质量标准包括：

a)作业周期与频次；

b)作业设备、工具和物料；

c)服务质量标准或要求；

d)房屋、设施设备完好率；

e)其他特殊标准。

7.3.2人员标准

人员标准包括：

a)岗位配置与职责；

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b)人员数量、任职条件和专业能力；

c)人员流动率要求。

7.3.3采购标准

采购标准包括：

a)专业外包项目的数量；

b)外包供应方及物料采购供应方的资质或专业等级；

c)服务质量要求。

注：专业服务外包一般分为：国家特许经营、检测、产品和服务事项，如消防检测、电梯维保等，另外还可包括绿

化养护、环境清洁等部分市场优化分工服务事项。

8测算评估物业服务运行成本构成和内涵

物业服务形式

根据业主选择的物业服务项目及其内容、标准和服务形式，确定测算评估物业项目的物业服务运行

成本构成因素。物业服务形式分为业主自我服务、业主委托物业服务企业服务。

a)业主自我服务形式。建筑区划范围内的业主自行组织服务人员对房屋共有部分及其共有附属

设施设备运行养护维修，对环境卫生冰雪进行清理，对秩序进行维护的服务行为。

b)业主委托物业服务企业服务形式。通过委托的方式，与物业服务企业签订物业服务合同，由

物业服务企业按合同约定内容提供对房屋共有部分及其共有附属设施设备进行运行养护维修，

对环境卫生冰雪进行清理，对秩序进行维护的服务行为。

物业服务运行成本构成

8.2.1成本构成因素