DB41/T 2315-2022 农村房屋不动产测量规范

ICS07.040

CCSA78

41

河南省地方标准

DB41/T2315—2022

农村房屋不动产测量规范

2022-09-16发布2022-12-14实施

河南省市场监督管理局发布

DB41/T2315—2022

目次

前言.................................................................................II

1范围...............................................................................1

2规范性引用文件.....................................................................1

3术语和定义.........................................................................1

4基本要求...........................................................................3

5房屋权属调查.......................................................................5

6房屋不动产测量.....................................................................6

7房屋平面图绘制....................................................................13

8房屋建筑面积计算..................................................................14

9成果质量评定与归档................................................................17

附录A（规范性）河南省农村房屋不动产登记房屋调查表样式..............................18

附录B（规范性）属性分类代码表......................................................24

附录C（资料性）房屋权界线示意图样图................................................26

附录D（资料性）房屋平面图样图......................................................27

I

DB41/T2315—2022

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

本文件由河南省自然资源标准化技术委员会提出并归口。

本文件起草单位：河南省遥感院、河南省国土空间调查规划院、河南工程学院。

本文件主要起草人：张向军、郭子珍、李国清、邵卫东、路晓明、万兵、尹广立、谢瑞、李为民、

李奕文、刘全义、王俊、徐新超、石晶、常斌。

II

DB41/T2315—2022

农村房屋不动产测量规范

1范围

本文件规定了农村房屋不动产的房屋权属调查、房屋不动产测量、房屋平面图绘制、房屋建筑面积

计算、成果质量评定与归档等内容和基本要求。

本文件适用于农村宅基地上的房屋不动产测量。集体建设用地上的房屋不动产测量亦可参照执行。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB/T2260—2007中华人民共和国行政区划代码

GB/T17986.1—2000房产测量规范第1单元：房产测量规定

GB/T17986.2—2000房产测量规范第2单元：房产图图式

GB/T20257.1—2017国家基本比例尺地图图式第1部分：1∶5001∶10001∶2000地形图图式

GB/T24356—2009测绘成果质量检查与验收

GB/T28584—2012城市坐标系统建设规范

GB/T37346—2019不动产单元设定与代码编制规则

GB/T39610—2020倾斜数字航空摄影技术规程

GB/T39616—2020卫星导航定位基准站网络实时动态测量（RTK）规范

GB50026—2020工程测量标准

CJJ/T8—2011城市测量规范

TD/T1001—2012地籍调查规程

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1

房屋

独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、功能完整、权属界线封闭

的空间。

[来源：GB/T37346—2019,3.10]

3.2

房屋附属设施

又称“房屋附属建筑”。为满足房屋正常使用的除主体建筑之外的其他建筑物。包括阳台、廊、室

外楼梯、台阶、雨篷等。

3.3

窑洞

1

DB41/T2315—2022

垂直于土崖面或在地面向下挖成方坑后垂直于坑壁开凿的、具有房屋功能的洞穴式生土建筑。按构

筑形式分为地上窑洞和地面下窑洞。

3.4

地籍区

在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域。

[来源：GB/T37346—2019,3.3]

3.5

地籍子区

在地籍区范围内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域。

[来源：GB/T37346—2019,3.4]

3.6

宗地

土地权属界址线封闭的地块或者空间。

[来源：GB/T37346—2019,3.5]

3.7

定着物

固定于土地且功能完整、具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物及森林、林木等不能移动的物。

[来源：GB/T37346—2019,3.11,有修改]

3.8

定着物单元

权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物及森林、林木等定着物，

是定着物所有权登记的基本单位。

[来源：GB/T37346—2019,3.12]

3.9

不动产

土地以及房屋、林木等定着物。

[来源：GB/T37346—2019,3.15,有修改]

3.10

不动产单元

权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间，由定着物单元和其所在宗地共同组成，是不动产登

记的基本单位。

[来源：GB/T37346—2019,3.16,有修改]

3.11

不动产单元代码

按一定的规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码，也可称为不动产单元号。

[来源：GB/T37346—2019,3.17]

3.12

无人机倾斜摄影

以无人机为平台，摄影机主光轴明显偏离铅垂线或水平方向并按照一定倾斜角进行的航空摄影。

3.13

实景三维模型

对人类生产、生活和生态空间进行真实、立体反映和表达的数字虚拟空间。本文件特指基于无人机

倾斜摄影技术建立，并叠加数码影像作为纹理的空间可视化数字模型。

2

DB41/T2315—2022

3.14

房屋建筑面积

层高不低于2.20m或净高不低于2.10m，有上盖的永久性建筑外墙（柱）勒脚以上，按房屋各层主

体结构和附属建筑外围水平投影范围及其面积计算系数测算的面积之和，包括柱、墙等支撑体和围护体，

以及阳台、走廊、室外楼梯等房屋附属设施。

3.15

房屋占地面积

房屋所占有或使用的土地水平投影面积。包括底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。

4基本要求

4.1基本原则

农村房屋及房屋附属设施的调查测量以现状为准。有相关规划审批材料的，实地测量结果结合相关

规划审批材料计算房屋建筑面积；没有相关审批材料的，以现状和实地测量结果计算房屋建筑面积。

4.2技术指标和规格

4.2.1数学基础

4.2.1.1平面坐标系统与投影方法

按照下列规定选择平面坐标系统与投影方法：

a)已按法定程序建立或确立基于2000国家大地坐标系的适用于本地的平面坐标系统的县（市、

区），应采用该法定坐标系统和高斯—克吕格投影；

b)未按法定程序建立或确立基于2000国家大地坐标系的适用于本地的平面坐标系统的县（市、

区），应按《中华人民共和国测绘法》和GB/T28584—2012有关规定建立或确立适用于本地

的平面坐标系统，采用高斯—克吕格投影。

4.2.1.2高程系统

采用1985国家高程基准。

4.2.2计量单位

长度单位为米（m），面积单位为平方米（m2）。

4.2.3精度

4.2.3.1精度指标与小数位

4.2.3.1.1精度指标

本文件以中误差作为评定测量及面积测算精度的指标，以两倍中误差作为限差。

4.2.3.1.2小数位

原始观测边长、点位坐标及计算过程数据保留三位小数，计算结果及汇总数据保留两位小数。需权

属移交的房屋面积计算和计算过程数据保留三位小数，其他计算结果及汇总数据保留两位小数。

4.2.3.2平面控制测量精度

3

DB41/T2315—2022

末级平面控制点相对邻近等级控制点的相对点位中误差不超过±0.05m。

4.2.3.3房角点及房屋边长精度

房角点及房屋边长精度分两级，房角点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻房角点

的间距误差不超过表1的规定；间距未超过50m的房角点间的间距误差限差不应超过式(1)计算结果。

表1房角点及房屋边长精度要求

房角点相对于邻近控制点的点位误差和相邻房角点间的间距误差

房角点精度等级

中误差（m）限差（m）

一±0.05±0.10

二±0.10±0.20

注1：经济发展水平相对较好地区，且建造工艺相对较高（房角特征明显）的房屋，房角点精度宜不低于一级；

注2：窑洞、承重结构为夯土及其他建造工艺相对粗糙或房角不易明确界定的房屋，房角点精度可适当放宽，但

不应超过二级房角点的1.5倍，且确保房产面积符合本文件规定；

注3：房角点与界址点重合或作为界址点的参照点（边）时，房角点精度应同时满足界址点精度要求。

∆𝐷=±(𝑚𝑗+0.02∙𝑚𝑗∙𝐷)······························································(1)

式中：

ΔD——相邻房角点图上边长与实测边长较差的限差，单位为米（m）；

mj——相应等级房角点的点位中误差，单位为米（m）；

D——相邻房角点间的实测距离，单位为米（m）。

4.2.3.4房屋建筑面积精度

房屋建筑面积精度分两级，各级精度的中误差和限差不超过表2计算的结果。

表2房屋建筑面积精度要求

房屋建筑面积等级中误差（m2）限差（m2）

一±(0.02√𝑆+0.001𝑆)±(0.04√𝑆+0.002𝑆)

二±(0.04√𝑆+0.003𝑆)±(0.08√𝑆+0.006𝑆)

注1：S为实测房屋建筑面积，单位为平方米（m2）；

注2：经济发展水平相对较好地区，且建造工艺相对较高（房角特征明显）的房屋，房屋建筑面积精度宜不低于

一级，其他房屋建筑面积精度原则上不低于二级。

4.2.4自然幢编号

以宗地为单位，按照从北往南、自西向东的“Z”字形顺序，从“1”开始编号。对于依附于房屋主

体、为房屋主体不可分割且需要计算建筑面积的房屋附属设施，与房屋主体视为一幢，共用一个幢号。

4.2.5房角点编号

以自然幢为单位，从幢基线左上角按顺时针方向，从“F1”开始编号，其中“F”为特征码、“1”

为顺序号。左上角是指距离幢基线最小外接矩形左上角顶点最近且东坐标最小的房角点。

4.3其他要求

农村房屋不动产测量可采用新技术和新方法，但须满足本文件的精度规定。

4

DB41/T2315—2022

5房屋权属调查

5.1一般规定

房屋权属调查应符合以下规定：

a)以宗地为单位按现状分幢调查；

b)调查内容包括房屋权属状况和房屋自然状况；

c)以宗地为单位填写《河南省农村房屋不动产登记房屋调查表》（见附录A）。

5.2房屋及房屋附属设施

5.2.1房屋

对于宅基地上房屋，各地已制定明确区分标准的，按各地标准执行，没有制定相关标准的，按以下

规定执行：

a)一般房屋。有牢固的承重结构、顶盖和门、窗等建筑部件，可供长期（一般不低于两年）正

常生产、生活（包括生活起居、农机具存放、家禽家畜饲养、副业生产等）使用，且层高不

低于2.20m或净高不低于2.10m的，为一般房屋。一般房屋的主要承重构件可以由钢、钢筋

混凝土、砖木及其混合材料建造，也可由竹木、板材、土坯、夯土等当地常用建筑材料建造。

一般房屋及其附属设施作为一个自然幢；

b)窑洞。由洞壁、山墙和砌筑墙壁、门窗、拱顶等部件组成，拱高不低于2.10m，可供长期正常

生产、生活使用的窑洞，视同一般房屋。各孔窑洞外部分界线可清晰界定时，分别划定自然

幢，否则应整体作为一个自然幢；

c)门楼。有牢固承重结构和顶盖，进深不低于2.00m，开间不低于3.00m，层高不低于2.20m

或净高不低于2.10m，视同一般房屋。门楼与一般房屋互为一体，并且可视同一般房屋的，与

一般房屋作为一个自然幢；独立于一般房屋但可视同一般房屋的门楼，单独作为一个自然幢；

d)棚房。结构牢固，净高不低于2.10m的区域不小于棚顶或围护设施外围水平投影面积2/3，可

供长期正常生产、生活使用的棚，视为棚房。棚房单独作为一个自然幢；

e)危险房屋（危房）。结构已损坏或承重构件已属危险构件，随时可能丧失结构稳定和承载力，

不能保证居住和使用安全的房屋，不参与自然幢编号；

f)破旧房屋。承重结构或顶盖损坏，无法满足正常生产、生活使用的房屋，不参与自然幢编号；

g)活动房屋。可以移动且经常（间隔周期不超过两年）移动的房屋，视为活动房屋。如长期（不

低于两年）固定且正常使用的可移动房屋，不宜视为活动房屋。活动房屋不参与自然幢编号；

h)简易房屋。承重结构、顶盖、围护结构或围护设施不完整或不坚固的房屋，不参与自然幢编

号；

i)临时房屋。临时搭建且存续时间不超过两年的房屋，不参与自然幢编号。

5.2.2房屋附属设施

5.2.2.1阳台与廊、平台（露台）

阳台与廊、平台（露台）的区分应符合以下规定：

a)当与室内只有一个出入口（门）且与室外没有出入口（门）时，视为阳台，否则视为廊；

b)阳台的封闭情况以房屋调查时的现状为准。采用围护设施全部围闭的阳台为封闭阳台。拐角

点和房间分割处均设有承重立柱或墙体的阳台视为封闭阳台。其他情况宜视为不封闭阳台；

c)屋顶上的房屋建筑面积小、局部无顶盖或顶盖投影面积小于裸露面积时，视为平台（露台）。

5

DB41/T2315—2022

5.2.2.2柱廊与无柱廊

两端有承重柱或承重墙，或者房间分割处有承重柱的廊，视为柱廊，否则视为无柱廊。

5.2.2.3门廊与门斗

门廊与门斗的区分应符合以下规定：

a)门廊为建筑物入口前有顶棚的半围合空间；

b)门斗是建筑物或房间出入口设置的一个必经的小厅间。依建筑形式有凹入建筑物主体和凸出

建筑物主体两种类型；

c)门斗四周均有围护结构，且至少两面围护结构为（有）门用以连通室内和室外。

5.2.2.4雨篷与无柱廊

设在建筑物出入口上方，有上盖、无柱、三面均无围护结构，当上盖非阳台或廊的底板时，视为雨

篷，否则视为无柱廊。

5.2.2.5室外楼梯与台阶

起终点高差不足2.20m，或不足一个自然层，或起终点高差达到2.20m但其水平投影下方因自然地

形原因无法形成可利用建筑空间的，视为台阶，否则视为室外楼梯。

5.2.2.6其他说明

房屋附属设施类别难以明确区分时，宜顾及建筑面积计算规定，遵循“应算尽算”的思想，按照有

利于权利人的原则进行归类。

5.3权属及自然状况调查

5.3.1调查内容及填表要求

以现状为准调查房屋权属状况和房屋自然状况，填写《河南省农村房屋不动产登记房屋调查表》，

调查内容及填表要求应符合附录A和附录B。

5.3.2房屋权界线示意图绘制

示意图应符合以下规定：

a)以宗地为单位绘制房屋权界线示意图（见附录C）；

b)绘制房屋及其相关位置、权界线、共有房屋权界线，注记房屋边长；

c)标记与邻户相连墙体的归属；

d)在房屋轮廓线内的左下角注记幢号，并加英文圆括号；

e)窑洞的权界线示意图需用虚线绘制内轮廓线、注记边长并标注窑洞图式符号；

f)对有争议的权界线需标注部位；

g)图中注记字体、字号及有关图式符号按GB/T17986.2—2000的规定执行。

6房屋不动产测量

6.1一般规定

6.1.1房屋要素测量

6

DB41/T2315—2022

房屋要素测量应符合以下规定：

a)测量设备（软件）包括：经检定或校准符合要求的全站仪、GNSS接收机、手持测距仪、钢卷

尺、无人机倾斜摄影测量系统、三维激光扫描仪及相关三维模型测量软件等；

b)测量内容包括：房屋角点坐标、边长、层高、墙体厚度等；

c)房屋逐幢测量。不同产别、不同建筑结构、不同建成年份、不同层数、不同高度的房屋及房

屋附属设施需分别测量；

d)房角点坐标测量。尽可能使同一幢房屋的各房角点观测位置处于同一高度，观测位置优先考

虑外墙勒脚以上(1.00±0.20)m处；

e)房屋边长测量。确保两端观测位置处于同一高度。房屋边长独立测量两次，两次读数较差在

规定的限差以内，取中数作为最后结果。

6.1.2房屋高度及层高测量

房屋高度及层高测量应符合以下规定：

a)房屋高度的起算点以室外地坪和室内地坪相对较低的位置为准；房屋高度的最高点以平屋顶

的结构面层或斜坡屋顶的结构面层与外墙外皮延长线交点为准；

b)房屋首层高度起算点以室内地坪为准；

c)斜坡屋顶的层高难于测量时，可量取室内净高；

d)斜坡屋顶需测量屋顶坡度，屋顶坡度可通过测量坡面高差及边长计算，也可通过测量坡面若

干高程点拟合计算。

6.1.3弧形房屋角点、边长测量

弧形房屋角点及边长测量应符合以下规定：

a)房屋轮廓原本为弧形的，宜优先采用实地解析测量或实景三维模型测量方式测量弧形特征点

坐标，通过模型重建生成房屋轮廓线、计算房屋建筑面积；

b)房屋轮廓因风化或其他原因造成弧形的，宜优先测量该房角保存完整处，或将相邻房屋边延

长线的交点作为房角点坐标或房屋边长的观测点。此时房角点点位精度、房屋边长精度和房

屋建筑面积精度可适当放宽，但不宜低于相应等级要求的1.5倍。

6.1.4房屋附属设施测量

房屋附属设施测量应符合以下规定：

a)阳台需测量顶板水平投影尺寸、围护结构尺寸、顶板至底板垂直距离。当围护结构突出于底

板之外时，还需测量阳台底板水平投影尺寸；

b)有柱廊量取廊柱之间、廊柱与廊围护结构之间的相对位置关系；

c)无柱廊量取廊顶盖水平投影面积及位置数据；

d)异型柱构成的围护结构，量取异型柱2.10m高度处的柱外围尺寸；

e)檐廊、挑廊、架空通廊等以外轮廓水平投影为准；

f)门廊以柱或围护物外围为准，独立柱门廊以顶盖投影为准；

g)飘窗（凸窗）以围护物外围为准；

h)门墩以墩外围为准；

i)门顶以顶盖投影为准；

j)室外楼梯和台阶以外围投影为准。

6.1.5地下室及窑洞测量

7

DB41/T2315—2022

6.1.5.1地下室

地下室与地上1层大小、位置一致时，可采用地上1层测量数据；不一致时应实测地下室内边长及外

墙厚度。当外墙厚度无法测量时，可参考建设工程施工图、询问权利人或参考地上1层的外墙厚度。

6.1.5.2窑洞测量

窑洞测量应符合以下规定：

a)窑洞外部测量。窑洞外轮廓在宗地内有明确边界的部分，参照一般房屋测量拐角点坐标或边

长；没有明确轮廓的部分，以其所依附宗地的权属界线作为窑洞外轮廓边界；

b)窑洞内部测量。丈量窑洞内轮廓边长、拱顶高度及洞口处墙体厚度；

c)窑洞拱顶埋深测量。可通过GNSS实时动态测量（以下简称RTK）和三角高