DB12/T 1034-2021 商务楼宇服务质量等级划分与评定

ICS03.080.20

CCSA10

12

天津市地方标准

DB12/T1034—2021

商务楼宇服务质量等级划分与评定

Classificationandassessmentofservicequalityforbusinessbuilding

2021-01-21发布2021-03-01实施

天津市市场监督管理委员会发布

DB12/T1034—2021

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

本文件由天津市商务局提出并归口。

本文件起草单位：天津市商务局、天津市商务服务行业协会。

本文件主要起草人：张爱国、朱宏、马振勇、董伟、李文华、刘璟、张卫锋、蔡南珊、陈彪。

I

DB12/T1034—2021

引言

随着我国城市化进程的加快，楼宇经济已经成为衡量城市经济发展水平的关键，特别是商务楼宇已

成为现代服务业的主要载体之一，是实现城市经济健康发展的重要支撑。

为推动我市商务写字楼宇经济发展，提升商务楼宇运营商和所在地公共服务质量水平，努力打造便

捷、智能、高效的楼宇生态，形成良好的营商服务环境，由天津市商务局主导，天津市商务服务行业协

会承办，天津商业大学、天津市商务经济研究会等单位参与，特制定本文件。

本文件“以入驻企业为本、多方参与；重在服务、突出贡献；绿色发展、综合评定”为指导思想，

统筹考虑商务楼宇的规模与综合配套、硬件设施、运营服务、公共服务以及效果与社会贡献等因素，对

商务楼宇的服务质量划分等级与评定，从高到低依次为5星级商务楼宇、4星级商务楼宇、3星级商务楼

宇。

II

DB12/T1034—2021

商务楼宇服务质量等级划分与评定

1范围

本文件规定了商务楼宇评定的基本条件、评价体系和评定要求。

本文件适用于天津市区域内商务楼宇服务质量等级评定。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB/T10001.1-2012公共信息图形符号第1部分：通用符号

GB/T10001.9-2012标志用公共信息图形符号第9部分：无障碍设施符号

GB/T15566-2007公共信息导向系统设置原则与要求

GB/T18883-2002室内空气质量标准

GB/T30240（所有部分）公共服务领域英文译写规范

GB/T39066楼宇经济术语

GB50016-2012建筑设计防火规范

GB50034建筑照明设计标准

GB50118-2010民用建筑隔声设计规范

GB50314-2015智能建筑设计标准

GB/T50378-2019绿色建筑评价标准

GB/T51161民用建筑能耗标准

JGJ/T67办公建筑设计规范

DB/T29-204天津市绿色建筑评价标准

3术语和定义

GB/T39066界定的以及下列术语和定义适用于本文件。

3.1

商务楼宇officebuilding

为商务办公活动提供空间、设施及配套服务的建筑。

[来源：GB/T39066-2020，2.1]

3.2

商务楼宇运营商officebuildingserviceprovider

从事商务楼宇开发管理的物业企业，或其分支机构、或其授权的楼宇运营、管理服务公司。

3.3

商务楼宇公共服务officebuildingpublicservice

1

DB12/T1034—2021

政府部门、行业商协会、社会服务机构和企事业单位等楼宇公共服务组织为满足楼宇相关单位公共

需求，通过对公共资源的优化配置，运用融资、监管或直接生产的方式，提供具有共同消费性质的物品

和服务的一系列活动。

3.4

一类服务设施typeIservicefacilities

商务楼宇入驻企业日常所需的主要城市商务服务设施。

3.5

二类服务设施typeIIservicefacilities

供职于商务楼宇入驻企业的员工日常所需的城市生活服务设施。

3.6

绿色工作场所greenworkspace

绿色建筑内所提供的工作场所。即在工作场所使用全寿命过程中，最大限度地采用节约资源(节能、

节水、节材、提高空间利用率)，减少工作场所的污染，为工作人员提供健康、适用和高效使用空间。

3.7

智慧商务楼宇smartofficebuilding

以商务楼宇为平台，基于对各类智能化信息的综合应用，集架构、系统、应用、管理及优化组合为

一体，具有感知、传输、记忆、推理和智能决策的综合智慧能力、形成以人、楼宇、环境互为协调的整

合体，为人们提供安全、高效、便利及可持续发展功能的商务楼宇。

3.8

入驻率occupancyrate

楼宇中已出租且投入使用面积与可出租的面积的百分比。

[来源：GB/T39066-2020，2.10]

4商务楼宇服务质量等级划分及标识

4.1等级划分

根据商务楼宇设施建设与服务要求，商务楼宇划分为三个等级，等级越高，表示商务楼宇质量与

服务水平越高。

4.2等级标识

4.2.1参评项目服务质量等级评定应按评价项目总分确定，从高到低依次为五星级、四星级、三星级

商务楼宇。

4.2.2各等级所需最低分值应符合下列规定：

a)五星级：总分不低于850分；

b)四星级：总分不低于750分；

c)三星级：总分不低于650分。

5总体要求

5.1申报参评基本条件

5.1.1各申报参评的商务楼宇应坐落在天津市行政区域内，有明确的产权归属，并符合以下必备控制

2

DB12/T1034—2021

检查各项要求，达标后，再按本标准中的评价体系，对照评价指标和评分要求进入后续程序：

a)楼宇在完成竣工验收并投入使用满一年以上，在完成建筑设计、竣工验收阶段可申请阶段性

预评定；

b)楼宇用地为依法取得土地使用权，符合城市规划用地要求，楼宇功能项目通过规划验收；

c)商务办公建筑面积不少于10000平方米；

d)楼宇应具有如消防、公共卫生安全、环境保护等突发事件处置的应急预案和具备相应处置能

力，连续两年内（新建商务楼宇一年内）无重大安全责任事故；

e)楼宇应具备完整合规的建设、设计图纸及文件资料档案；

f)楼宇建筑、服务设施、服务项目和运行管理应符合办公建筑、安全、消防、卫生及环境保护

等国家有关法规和标准；

g)电梯等特种设备应经检验合格运行；

h)具有专业的招商机构和团队，实行统一运营管理，并建立完善的招商准入、退出制度；

i)每半年至少开展1次满意度测评，满意度不低于80%。

5.1.2各参评商务楼宇的申请主体是登记注册地在本市并依法纳税的以下公司或机构：

a)单一业主的商务楼宇业主，或业主授权的楼宇运营、管理服务公司；

b)多业主商务楼宇的占2/3以上面积的业主，或获得占2/3以上面积的业主授权的楼宇运营、

管理服务公司，或经备案的业主委员会。

5.2评价体系

5.2.1评定方法和流程

5.2.1.1申请评价方应对参评商务楼宇进行技术、运营和经济分析，对运行阶段全过程控制，并应在

评价时提交相应分析、测试报告和相关文件。申请方应对所提交资料的真实性和完整性负责。

5.2.1.2评价机构应对申请评价提交的分析、测试报告和相关文件进行审查和实地考察，出具评价报

告，确定等级。

5.2.2评价指标

5.2.2.1评定指标由区位与周边配套设施质量、楼宇硬件质量、运营服务质量、公共服务质量、效果

与社会贡献等5大类基础指标组成，且包括控制项和评分项，此外评价指标体系还统一设置加分项。

5.2.2.2控制项的评定结果应为达标或不达标，评分项和加分项的评定结果应为分值。

5.2.2.3对于多功能的综合性单体建筑，应按本文件全部评价条文逐条对适用的区域进行评价，确定

各评价条款的得分。

5.2.2.4对于参评商务楼宇在建设、运营服务、公共服务等方面有益于入驻企业发展，具有明显的创

新性及特色效果，且对所在地社会经济贡献突出的，设置加分项，应符合附录A相关条款要求。

5.2.2.5商务楼宇评分项的分值设定应符合表1的要求。

表1商务楼宇评分项的分值设定

评价指标基础分值（1000分）

评价

加分项

总分值区位与周边效果与社会

楼宇硬件质量运营服务质量公共服务质量

配套设施质量贡献

110050250450100150100

3

DB12/T1034—2021

6评定要求

各检查评定项目应符合申报参评基本条件、附录A、附录B、附录C、附录D的规定。

4

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A

A

附录A

（规范性）

商务楼宇服务质量等级评分表

A.1区位与周边配套设施质量评价见表A.1（共计：50分）。

表A.1区位与周边配套设施质量评价表

序指标分类

评定标准标准分值评定分值

号一级指标二级指标

城市商务中心，如CBD等，商务气氛浓厚。9.1～10.0

功能区位功能区位城市商业聚集区，如市级商业中心，核心商圈等。8.1～9.0

1

(10分)条件城市交通完善便捷成熟商业区，如：区级商业中心等。7.1～8.0

城市科研信息产业聚集区，例如：高新技术集聚区等。6.0～7.0

城市道路临近城市快速路，或者内、中、外环路，非常方便到达。7.1～8.0

城市道路交

2设施临近城市主干道，方便到达。6.1～7.0

通便利度

(8分)临近城市次干道，基本方便到达。5.0～6.0

500m内设有不少于5条公交线路站点。3.6～4.0

公交线路500m内设有3条～5条公交线路站点。3.1～3.5

800m内设有不少于2条公交线路站点。2.0～3.0

步行距离200m内有轨道交通换乘枢纽站。7.1～8.0

城市公共

3毗邻两条及以上轨道交通线，最近轨道站步行距离500m

交通6.1～7.0

以内。

(12分)轨道交通

毗邻两条轨道交通线，最近轨道站步行距离500m～800m

4.6～6.0

之间。

毗邻一条轨道交通线，最近轨道站步行距离超过800m。3.0～4.5

距髙铁站或动车站5km～10km之间。4.6～5.0

铁路交通距髙铁站或动车站10km～15km之间。4.1～4.5

距离高铁站或动车站15km～20km之间及以上。3.0～4.0

距离机场20km以内。3.6～4.0

4城际交通航空交通距离机场20km～30km之间。3.1～3.5

(13分)距离机场超过30km。2.0～3.0

距最近高速公路收费站10km及以内。3.6～4.0

公路交通距最近高速公路收费站10km～15km之间。3.1～3.5

距最近高速公路收费站15km～20km之间及以上。2.0～3.0

在本商务楼宇及附属建筑内一类、二类服务设施各不少

周边配套设6.1～7.0

于4项。

施完备度（含

商务楼宇红线范围周边200m内一类、二类服务设施各不

公寓、商住、5.1～6.0

5周边配套少于4项。

星级酒店、会

设施商务楼宇红线范围周边200m～300m内一类、二类服务设

展中心、休闲4.1～5.0

(7分)施各不少于4项。

娱乐及购物

商务楼宇红线范围周边500m内一类、二类服务设施各不

中心等。）3.0～4.0

少于4项。

5

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A.2商务楼宇硬件质量评价表见表A.2（共计：250分）。

表A.2商务楼宇硬件质量评价表

序指标分类

评定标准标准分值评定分值

号一级指标二级指标

地上办公建筑面积不低于50000㎡。4.6～5.0

办公总建筑

地上办公建筑面积30000㎡～50000㎡。4.1～4.5

商务楼宇面积

地上办公建筑面积10000㎡～30000㎡。3.5～4.0

6规模

标准层面积达到或超过1500㎡。9.1～10.0

(15分)

标准层面积标准层面积1000㎡(含)～1500㎡之间。8.1～9.0

标准层面积低于1000㎡。7.0～8.0

建筑设计及各类用房符合JGJ/67的规定，建筑结构应

满足承载力和建筑使用功能要求，建筑外墙、屋面、门

3.0

窗、幕墙及外保温等围护结构应满足安全、耐久和防护

的要求。

建筑设计

主体设计简洁、大方，特点明显，具有地域文化内涵。2.0

品质

主体具有城市空间标识性作用，与城市空间融为一体。2.0

主要出入口位置明显，出入口处室外上方设置有防护挑

1.0

檐。

楼体全装修交付，装饰装修工程质量符合GB50210的

建筑装饰3.0

规定。

品质

外墙材料的选用有助于提高楼体品质和定位。2.0

精装：白墙、吊顶、网络地板，并可在精装基础上提供

4.1～5.0

办公区初始定制化装修装饰项目。

交付状态精装：白墙、吊顶、网络地板。3.1～4.0

7建筑设计简装或毛坯。2.0～3.0

(65分)办公区标准

净高不低于2.8m。8.1～9.0

层净高（标准

层地板装饰

净高不低于2.7m。7.1～8.0

面到本层吊

顶下表面的

净高不低于2.5m。6.0～7.0

距离）

大堂规模与建筑规模协调匹配，空间相对独立，空间导

8.1～9.0

向明确，出入便捷，大堂净空高度不低于9m。

大堂规模与建筑规模协调匹配，空间相对独立，空间导

大堂空间7.1～8.0

向明确，出入便捷，大堂净空高度不低于8m。

大堂规模与建筑规模协调匹配，空间相对独立，空间导

6.0～7.0

向明确，出入便捷，大堂净空高度不低于6m。

大堂装修地面镶铺大理石、花岗岩等天然石材，墙面贴大理石、

品质花岗岩等天然石材或者高级墙纸，柱包大理石、花岗岩4.1～5.0

等天然石材，高档吊顶。

6

DB12/T1034—2021

地面镶铺人造石材，墙面贴人造石材或者普通墙纸，柱

3.1～4.0

大堂装修包人造石材，普通吊顶。

品质地面镶铺瓷砖，墙面贴瓷砖或者高级抹灰，柱包瓷砖，

2.0～3.0

无吊顶。

每100㎡～200㎡(含)出租面积提供一个车位。8.1～9.0

机动停车位

每200㎡～300㎡(含)出租面积提供一个车位。7.1～8.0

配置

每300㎡～400㎡(含)出租面积提供一个车位。6.0～7.0

配置新能源汽车充电桩，且车位数占总车位数的比率不

4.6～5.0

低于10%。

新能源汽车配置新能源汽车充电桩，且车位数占总车位数的比率

4.1～4.5

7建筑设计充电桩配置5%～10%之间。

(65分)配置新能源汽车充电桩，且车位数占总车位数的比率低

3.5～4.0

于5%。

各类形象标识牌、分流标识牌、楼层索引牌、功能标牌

标识系统等用规范的中英文同时表示，各类公共信息图形符号及

5.0

设计导向系统符合GB/T10001.1、GB/T10001.9、GB/T

15566、GB/T30240的要求。

在大堂出入口、电梯间、卫生间、停车场等位置设置无

无障碍系统

障碍设施，无障碍系统完整连贯，无障碍设计符合GB5.0

设计

50763的要求。

场地中有设置舒适便捷、尺度合理的室外驻留和休息空

3.0

间，如：绿地、人造水景、座椅、景观雕塑等。

临近商业设施、城市道路，且具备开放条件的场地，无

场地设计3.0

围墙等严格的分隔阻挡设施，形成公共开敞空间。

有利用场地或景观形成可降低坠物风险的缓冲区、隔离

1.0

带。

采取人车分流措施组织场地交通，且人行与车行有效隔

1.0

离，无明显干扰。

采取客货分流措施组织场地交通，且货流交通隐蔽，对

1.0

8室外场地客流无明显干扰。

设计场地内各项交通警示和引导标识规范，清楚醒目，易于

1.0

(28分)场地交通识别，各类通行道路宽度适宜、行(驶)顺畅。

组织设计设有贵宾机动车、专用特种车辆出入接泊专用区。1.0

设有出租车接泊专用车位，货运机动车接驳专用车位

1.0

区。

设有货运专用装卸场地，物品可由场地直接进入室内货