T/GDGX 0003-2024 高校物业服务费用测算及基本人员配置规范

ICS03.080.01

K70

团体标准

T/GDGX0003—2024

代替T/GDGX0001—2022

高校物业服务费用测算

及基本人员配置规范

Calculationofpropertyservicecostandbasicstaffingstandard

ofcollegeanduniversity

2024-06-12发布2024-06-13实施

广东省高校后勤协会发布

T/GDGX0003—2024

目  次

目  次..............................................................................I

前  言.............................................................................II

引  言............................................................................III

1范围...............................................................................4

2规范性引用文件.....................................................................4

3术语及定义.........................................................................4

4高校物业服务费用测算...............................................................6

4.1物业服务费用基本结构............................................................6

4.2物业服务成本....................................................................6

4.3物业服务企业利润测算...........................................................11

4.4法定税费测算...................................................................11

5高校物业服务基本人员配置...........................................................11

5.1服务人员配置要求...............................................................11

5.2服务标准分级...................................................................11

5.3服务标准分级及配置原则.........................................................11

附录A（资料性）广州市高校物业服务费用测算及基本人员配置实例......................39

A.1人工单价费用测算...............................................................39

A.2除人工费以外的其他费用测算.....................................................43

参 考 文 献.......................................................................46

I

T/GDGX0003—2024

前  言

本文件按照GB/T1.1-2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起

草。

本文件代替T/GDGX0001—2022《高校物业服务费用测算及基本人员配置规范》，与T/GDGX

0001—2022相比，除结构调整和编辑性改动外，主要技术变化如下：

a)更改了“物业服务人员”（见3.8，2022年版本的3.8）的术语和定义；

b)更改了“服务人员人工单价成本构成”（见4.2.1，2022年版本的4.2.1）的内容规定；

c)更改了“物业服务企业需承担的服务人员人工单价成本构成”（见4.2.1表1，2022年版本的

4.2.1表1）的内容规定；

d)更改了“固定资产折旧费”（见4.2.8，2022年版本的4.2.8）的内容规定；

e)更改了“服务人员配置要求”（见5.1，2022年版本的5.1）的内容规定；

f)更改了“服务标准分级及配置原则”（见5.3表8，2022年版本的5.3表8），增加了“湖泊/

河道/水池等”（见5.3表8）的内容规定；

g)更改了“服务标准分级及配置原则”（见5.3表9，2022年版本的5.3表9）的内容规定；

h)更改了“服务标准分级及配置原则”（见5.3表11，2022年版本的5.3表11）的内容规定；

i)更改了“服务标准分级及配置原则”（见5.3表14，2022年版本的5.3表14）的内容规定；

j)更改了“服务标准分级及配置原则”（见5.3表17，2022年版本的5.3表17）的内容规定；

k)更改了“服务标准分级及配置原则”（见5.3表18，2022年版本的5.3表18）的内容规定；

l)更改了附录A（见表A.1、A.2，2022年版本的表A.1、A.2）的内容规定；

m)更改了参考文献（见参考文献，2022年版本的参考文献）的内容规定。

本文件由广东省高校后勤协会提出并归口。

本文件起草单位：广东省高校后勤协会、招商局积余产业运营服务股份有限公司（中航物业管理有

限公司）、暨南大学、华南理工大学、华南师范大学、华南农业大学、广东工业大学、广东药科大学、

广州美术学院、广东省外语艺术职业学院、广东机电职业技术学院、广州民航职业技术学院。

本文件主要起草人：彭新一、赵肖、余晓斌、杨海文、王黎、祝火盛、黄沿忠、王新里、刘辉、

张建佳、何雯、谢喜青、邹莉莉、潘丽丽、赵乐、王均、付存刚、周富城、薛琪、陈彭、张秋琴、吴书

耀、张汉文、张双靠、何珍虎、王成树、徐位良、梁小雁、廖碧辉、王佳。

本文件及其所代替文件的历次版本发布情况为：

——2022年首次发布为T/GDGX0001—2022；

——本次为第一次修订。

II

T/GDGX0003—2024

引  言

高校物业管理是现代物业管理的重要业态。随着高校后勤社会化改革的深入发展，高校物业管理取

得了质的飞跃，已经成为高校办学综合实力的基础保障。

为落实《中国教育后勤协会团体标准管理办法》《高等学校物业服务规范》的要求，有序推动本省

高校物业管理标准化、规范化建设，依据国家相关法律法规及行业组织的规定，结合本省高校物业管理

发展状况，并在广泛调研论证的基础上编制本文件，作为本省高校物业管理项目服务费用测算和基本人

员配置的依据。

本文件以高校物业管理项目特点入手，遵循物业服务组织管理流程，按照高校物业服务费用和人力

资源市场工资价位及行业人工成本信息为基本框架，明确了物业管理最佳项目的服务费用测算及基本人

员配置标准和方法，打破了本省缺少实操性指导文件的状况。特点包括：一是以客户为中心，全面反映

项目服务内容及标准，维护物业管理品质，秉承高校后勤“服务育人”的理念；二是引用具有实践性的

测算方式形成服务费用和确定服务人员定额，设计合理、依据性强，易于操作与推广；三是分级量化服

务人员岗位标准，维护高校物业服务和物业服务人员的合法权益；四是将物业服务费与用工标准作为物

业管理标准化基础手段，完善了高校后勤规范化建设，以适应高校深化后勤改革与物业管理行业发展趋

势。

本文件旨在保障高校物业服务品质，提升高校师生员工满意度，促进高校物业保持增值，加快广东

省高校物业管理行业高质量发展。

III

T/GDGX0003—2024

高校物业服务费用测算及基本人员配置规范

1范围

本文件规定了高校物业服务费用测算构成、费用测算依据以及基本人员配置标准。

本文件适用于高校物业管理项目招投标文件编制和项目管理及其服务活动，相关物业服

务企业和实行校内经济核算的学校物业管理部门均适用于本文件。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期

的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括

所有的修改单）适用于本文件。

GB5749生活饮用水卫生标准

GB9667游泳场所卫生标准

GB19079体育场所开放条件与技术要求

GB/T22185体育场馆公共安全通用要求

GB25201建筑消防设施的维护管理

GB/T28220公共图书馆服务规范

GB/T31989高压电力用户用电安全

GB50194建设工程施工现场供用电安全规范

GB50365空调通风系统运行管理规范

GB50720建设工程施工现场消防安全技术规范

CJJ59建筑施工安全检查标准

CJJ60城镇污水处理厂运行、维护及安全技术规程

TSG08特种设备使用管理规则

TSG11锅炉安全技术规程

TSGT5002电梯维护保养规则

WS394公共场所集中空调通风系统卫生规范

XF503建筑消防设施检测技术规程

T/JYHQ0007高等学校物业服务规范

3术语及定义

下列术语和定义适用本文件。

3.1

高校物业管理universitypropertymanagement

物业服务组织受高等学校委托，依照国家有关法律法规的规定和物业服务合同约定，对

学校已经建成并投入使用的各类建筑物及其附属设施设备、绿化、卫生、秩序、环境等管理

4

T/GDGX0003—2024

项目进行维修、养护和管理，并向物业所有人和使用人提供多层次、综合性的有偿服务。

3.2

物业服务费用propertyservicecost

物业服务组织按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维

修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等，向学校所收取的服务费用。

3.3

人工费用laborcost

物业服务组织支付服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等费用，包括保洁

员、秩序维护员、绿化工、维修员、客服管理员、宿舍管理员、教室管理员、图书馆管理员、

场馆管理员、项目副经理、项目经理等人员费用。

3.4

清洁卫生费用cleaningandsanitationexpenses

用于物业管理区域的清扫保洁、垃圾收集运输等服务所收取的费用，包括清洁耗材、清

洁工具、垃圾清运、化粪池清理、清洁开荒、外墙清洗等费用。

3.5

秩序维护费用ordermaintenancecost

用于维护管理区域内的公共秩序，做好安全监控、巡视、门岗执勤等防范工作所产生的

费用，包括应急物资、装备等费用。

3.6

绿化养护费用greeningmaintenancecost

用于绿化的浇水、修剪、除草、打药、补苗等所产生的费用，包括绿化材料、绿化工具、

绿化劳保用品、绿化垃圾清运等费用。

3.7

共用设施设备维护费用maintenancecostofcommonfacilitiesandequipment

用于保障物业管理区域内共用部分共用设施设备的正常使用和运行所产生的费用，包括

日常维修费用和维保费用。其中，共用设施设备日常维修费用主要为维修材料费用等；维保

费用主要为共用设施设备维护保养费用，该项费用一般包括给排水、供配电、中央空调、锅

炉、电梯、消防等设施设备的维护保养费用和强制检测费用等。

5

T/GDGX0003—2024

3.8

物业服务人员propertyservicestaff

物业服务组织根据物业服务合同约定和学校需求，为实现管理和服务目标，配置物业

管理和服务活动的作业人员和管理人员。

注：作业人员指对保洁、绿化、秩序维护、设施设备、客户服务中心等“四保一服务”以及学生公寓、

教学楼、图书馆、场馆、会务服务等高校物业特色服务内容提供服务的工作人员，包括保洁员、

秩序维护员、绿化工、设施设备运行值班与维修人员、客服管理员、公寓管理员、教学楼管理员、

图书馆管理员、场馆管理员、救生员、会务员等岗位人员；管理人员指在团队中对作业人员行使

管理职能、指挥或协调完成工作任务的人员，包括班长、部门主管、项目副经理、项目经理以及

专业技术人员等管理岗位。

4高校物业服务费用测算

4.1物业服务费用基本结构

物业服务费用构成包括物业服务成本、物业服务企业的利润和法定税费。

4.2物业服务成本

物业服务成本一般包括以下部分：

a)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；

b)清洁卫生费用；

c)秩序维护费用；

d)绿化养护费用；

e)消杀费用；

f)共用设施设备维护费用；

g)行政管理费；

h)固定资产折旧费；

i)公众责任保险费；

j)校方允许列支的其他费用。

4.2.1服务人员人工单价成本构成

依据国家、地方政府相关法律及政策要求，物业服务企业按规定需承担的服务人员人工

单价成本构成主要包括工资、单位缴纳的社会保险、住房公积金、职工教育经费、工会经费、

残疾人就业保障金等项目。具体见表1。

6

T/GDGX0003—2024

表1物业服务企业需承担的服务人员人工单价成本构成

单位为元/人/月

序号费用项目测算依据/计算公式

参照《2022年广东省人力资源市场工资价位及行业人工成本信

息》执行，本文件参照的人力资源市场工资指导价位的职工工资

报酬是指职工税前工资报酬，包括基本工资、绩效工资、津补贴、

1工资

加班加点工资、法定节假日加班费、高温补贴等。工资不能低于

当地政府最新规定的最低工资标准，具体参照当地城市当年最新

工资相关规定。

参照《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国社会保险法》

2单位缴纳的社会保险

执行，具体参照当地城市相关缴费基数及缴费费率执行

参照《住房公积金管理条例》规定执行，具体参照当地政府政策

3住房公积金

规定

参照《国务院关于大力推进职业教育改革与发展的决定》规定执

4职工教育经费行，一般企业按照职工每月工资总额的1.5%足额提取教育培训

经费

参照《中华人民共和国工会法》规定执行，建立工会组织的企业

5工会经费/事业单位/机关按每月全部职工工资总额的百分之二向工会拨

缴经费

参照《广东省残疾人联合会广东省财政厅广东省地方税务局关

于开展残疾人就业保障金年审征收工作的通知》规定执行，用人

单位安排残疾人就业的比例不得低于本单位在职职工总数的

6残疾人就业保障金

1.5%，达不到比例的应当缴纳保障金。保障金月缴纳额=（上年

用人单位在职职工人数×1.5%-上年用人单位实际安排的残疾人

就业人数）×上年用人单位在职职工年平均工资/12

注1：人工单价年费用成本=人工单价月费用成本*12个月。

注2：服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费年费用=各岗位人工单价年费用成本×各岗位

服务人员数量。

注3：服务人员工资对应工作时间和加班费计算需依据国家、地方法律法规要求执行。

注4：服务人员数量配置按本文件第5章的具体说明认定。

注5：当地城市最低工资标准调整相应岗位工资待遇应随之调整。

4.2.2清洁卫生费用

清洁卫生费用指用于物业管理区域的清扫保洁、垃圾收集运输等服务所收取的费用，包

括清洁耗材、清洁工具、垃圾清运、化粪池清理、清洁开荒、外墙清洗等费用。该项费用应

根据服务需求并参照当地城市最新物价指导价标准或当地市场行情进行测算。具体见表2。

7

T/GDGX0003—2024

表2清洁卫生费用测算

单位为元/年

序号费用项目费用项目说明测算依据/计算公式

开展清洁工作所需配备物资材料的费

清洁材料年费用=清洁材料人均

1清洁耗材费用用，如垃圾袋、清洁剂、纸巾等耗材费

单价月费用*人数*12个月

用

扫把、拖把、清洁刷、垃圾桶等清洁工清洁工具年费用=清洁工具人均

2清洁工具费用

具费用单价月费用*人数*12个月

垃圾清运年费用=每桶清运费用*

3垃圾清运费用生活垃圾的收集和运输所产生的费用

桶数*12个月

化粪池清理化粪池清理年费用=每车清掏费

4化粪池定期清理、清掏所产生的费用

费用用*每年总车数

房屋在建设或装修后，需进行全面除

清洁开荒年费用=每平方米开荒

5清洁开荒费用尘、擦拭玻璃、表面养护、清洗地面、

费用*开荒面积*开荒次数

除污消毒、装修痕迹清理等产生的费用

定期对外墙玻璃幕墙、玻璃窗、石材墙外墙清洗年费用=每平方米清洗

6外墙清洗费用

面等进行专项清洗所产生的费用费用*清洗面积*清洗次数

4.2.3秩序维护费用

秩序维护费用指用于维护管理区域内的公共秩序，做好安全监控、巡视、门岗执勤等防

范工作所产生的费用，包括应急物资、装备等费用。该项费用应根据服务需求并参照当地城

市最新物价指导价标准或当地市场行情进行测算。具体见表3。

表3秩序维护费用测算

单位为元/年

序号费用项目费用项目说明测算依据/计算公式

在处理突发公共事件所必须配备的物

应急物资年费用=应急物资月费

1应急物资费用资，如呼吸面具、防毒面具、沙袋、手

用*12个月

电筒、担架等费用

装备年费用=装备月费用*12个

2装备费用配备防护服、盔甲、盾牌等费用

月

4.2.4绿化养护费用

绿化养护费用指用于绿化的浇水、修剪、除草、打药、补苗等所产生的费用，包括绿化

材料、绿化工具、绿化劳保用品、绿化垃圾清运等费用。该项费用应根据服务需求并参照当

地城市最新物价指导价标准或当地市场行情进行测算。具体见表4。

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T/GDGX0003—2024

表4绿化养护费用测算

单位为元/年

序号费用项目费用项目说明测算依据/计算公式

开展绿化工作所需配备物资材料的费

绿化材料年费用=绿化材料人均单

1绿化材料费用用，如补种所需的草皮、苗木，肥料、

价月费用*人数*12个月

杀虫剂、除草剂等费用

配备修剪机、割草机、打药机等工具费绿化工具年费用=各种绿化工具费

2绿化工具费用

用用之和

绿化劳保用品配备雨衣、雨鞋、安全帽等劳保用品费劳保用品年费用=劳保用品人均单

3

费用用价月费用*人数*12个月

收集清运除草、修剪、绿化改造等产生

绿化垃圾清运绿化垃圾清运年费用=每车清运费

4的枯枝、枯叶、杂草、废弃花木等垃圾

费用用*每月车数*12个月

杂物所产生的费用

4.2.5消杀费用

消杀费用包括四害（蚊、蝇、鼠、蟑螂）消杀、红火蚁防治、白蚁防治等费用。该项费

用应根据服务需求并参照当地城市最新物价指导价标准或当地市场行情进行测算。具体见表

5。

表5消杀费用测算

单位为元/年

序号费用项目费用项目说明测算依据/计算公式

开展鼠、蚊、蝇、蟑螂等四害消杀所四害消杀年费用=每平方米每月单

1四害消杀费用

产生的费用价*消杀面积*12个月

红火蚁防治对存在红火蚁隐患而需开展防治工作红火蚁防治年费用=每平方米单价*

2

费用所产生的费用防治面积*防治次数

对存在白蚁隐患而需开展防治工作所白蚁防治年费用=每平方米单价*防

3白蚁防治费用

产生的费用治面积*防治次数

4.2.6共用设施设备维护费用

共用设施设备维护费用指用于保障物业管理区域内共用部分共用设施设备的正常使用

和运行所产生的费用，包括日常维修费用和维保费用。其中，共用设施设备日常维修费用主

要为维修材料费用等；维保费用主要为共用设施设备维护保养费用，该项费用一般包括给排

水、供配电、中央空调、锅炉、电梯、消防等设施设备的维护保养费用和强制检测费用等。

具体见表6。

9

T/GDGX0003—2024

表6共用设施设备维护费用测算

单位为元/年

序号费用项目费用项目说明计算公式/年费用

根据学校服务需求约定，物业服务企

日常维修业应承担的日常维修材料费用，如五维修材料年费用=维修材料月费用

1

材料费用金、门锁、灯管、开关、水泥、瓷砖、*12个月

水管等材料费用。

根据学校需求，该项费用一般包括给

排水、供配电、中央空调、锅炉、电

共用设施设备维护梯、消防、安防系统等设施设备的维维护保养年费用=各设施设备维保

2

保养费用护保养费用和强制检测费用等。费用年费用之和+强制检测年费用之和

可参考当地市场行情或学校历史维保

费用等进行测算。

4.2.7行政管理费

行政管理费主要包括必要的物业服务办公费和服务人员服装费等。办公费用（包括办公

耗材费、通讯费、交通费等）应参考当地市场行情进行测算。服装费建议参考当地市场行情，

物业服务企业为物业服务人员制作统一工作服，数量一般为冬夏装各2套。

a）办公费用指易耗品（纸张、笔墨等）、交通费（车辆油耗、维修保养、车费）、通

讯费（电话、手机等）费用。

b）服装费指为物业服务人员制作统一工作服，数量一般为冬夏装各2套。

c）行政管理年费用=年办公耗材费+年交通费+年通讯费+年服装费

4.2.8固定资产折旧费

固定资产主要是指物业服务企业所投入的大型工具/设备（如工程设备、清洁设备、绿

化设备、办公设备等）。该类固定资产投入需按法规年限要求进行折旧和测算。

a）根据服务需求，物业服务组织投入的常见固定资产如清洁设备(大型清扫车、洒水

车、高压水枪等)、工程维修设备（升降梯等）、绿化设备（浇水车等）、交通设

备（巡逻车、运输车等）办公设备及家具（电脑、打印机、复印机、办公卡座等）

等；

b）固定资产折旧年限要求：清洁、工程、绿化等设备折旧年限为5年、车辆等交通

设备折旧年限为4年、办公电子设备折旧年限为3年。

4.2.9公众责任保险费

公众责任保险是指物业服务企业以被保险人的公众责任为承保对象，承保被保险人在投

保区域任何地点因非故意行为或活动所造成的他人人身伤害或财产损失依法应负的经济赔

偿责任。

公众责任保险费可通过以下2种方式测算：

a）以赔偿限额(累计或每次事故赔偿限额)为计算依据，即保险人的应收保险费=累计

赔偿限额×适用费率；

b）对某些业务按场所面积大小计算保险费，即保险人的应收保险费=保险场所占用面

积(平方米)×每平方米保险费。

10

T/GDGX0003—2024

4.3物业服务企业利润测算

物业服务企业利润是指物业服务企业在为高校服务过程中应获得的合理利润，可按物业

服务成本的5%~10%测算。具体可综合参考物业管理的服务要求、管理质量、师生评价等指

标确定。

4.4法定税费测算

纳税人以增值税为基数，需要缴纳附加税12%（城建税7%、教育附加3%、地方教育附

加2%）。一般纳税人综合税率计算公式：6%×（1+（7%+3%+2%））=6.72%。

5高校物业服务基本人员配置

5.1服务人员配置要求

服务人员指物业服务组织根据学校需求搭建物业管理团队，为实现管理目标，人员配置

合规，满足合同约定，保障团队运作必须配置的作业人员和管理人员。其中，作业人员包括

保洁员、秩序维护员、绿化工、维修员、客服管理员、宿舍管理员、教室管理员、图书馆管

理员、场馆管理员、救生员、会务员等岗位；管理人员包括物业管理员、班长、部门主管、

项目副经理、项目经理以及专业技术人员等管理岗位。

5.2服务标准分级

根据高校物业管理服务内容、服务标准不同，将高校物业服务标准划分为一级、二级、

三级。其中，一级服务的人员配置和服务要求为三个等级中的最高层级；二级服务、三级服

务分别在人员配置和服务要求方面依次降低相应标准。

5.3服务标准分级及配置原则

服务标准分级及对应人员配置的原则和调整要求为：

a）不同的服务等级配置相应人员。一级服务配备的人员数量最多，二级服务、三级服

务配置的人员数量依次减少。

b）有1条达不到标准的，人员配置标准应适当下调。

c）有2条或以上未达到标准的，人员配置应按下一级标准执行。

注：综合服务质量考核见表7，各业务服务标准分级和人员配置见表8-表17，管理人员标准分级和配

置见表18。

11

T/GDGX0003—2024

表7综合服务质量考核

序号项目分级指标要求

一级清洁/绿化达标率≥90%

1达标率二级清洁/绿化达标率≥85%

三级清洁/绿化达标率≥80%

一级设施设备/房屋本体完好率≥90%

2完好率二级设施设备/房屋本体完好率≥85%

三级设施设备/房屋本体完好率≥80%

3事故率/安全责任事故=0，消防事故=0，人身事故=0

一级服务提供及时率≥90%

4及时率二级