DB3707/T 10-2020 老旧小区红色物业工作规范

DB3707

潍坊市地方标准

DB3707/T10—2020

老旧小区红色物业工作规范

2020-07-03发布2020-07-06实施

潍坊市市场监督管理局发布

DB3707/T10—2020

目次

前言.....................................................................................................................................................................II

党组织建设与运行...............................................................................................................................................1

社区物业服务企业成立与运行...........................................................................................................................7

物业项目进驻.......................................................................................................................................................1

物业服务...............................................................................................................................................................8

考核与评价...........................................................................................................................................................9

I

DB3707/T10—2020

前  言

DB3707/T10-2020《老旧小区红色物业工作规范》分为5个部分：

——第1部分：党组织建设与运行；

——第2部分：社区物业服务企业成立与运行；

——第3部分：物业项目进驻；

——第4部分：物业服务；

——第5部分：考核与评价。

本标准按照GB/T1.1-2009《标准化工作导则第1部分：标准的结构和编写》给出的规则起草。

本标准由中共潍坊市委组织部、潍坊市住房和城乡建设局提出并归口。

本标准主要起草单位：中共潍坊市奎文区委组织部、潍坊市奎文区住房和城乡建设局、山东省标准

化研究院。

本标准主要起草人：权文松、王波、李顺廷、汪江伦、马万祥、高杰、窦秀华、赵红红、原静、朱

本行、杨全勇、岳静宜。

本标准为首次发布。

II

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党组织建设与运行

1范围

本标准规定了潍坊市社区物业服务企业党组织和老旧小区党组织建设与运行的相关要求。

本标准适用于潍坊市社区物业服务企业党组织和老旧小区党组织的建设工作。

2规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文

件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

DB3707/T1-2018潍坊市城市基层党建工作标准

DB3707/T2-2018潍坊市非公有制经济组织和社会组织基层党建工作标准

3术语和定义

3.1

老旧小区

城市或县城国有土地上建成时间较长，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会

服务设施不健全的住宅小区。

3.2

红色物业

是指社区、业主委员会（或业主代表）、物业服务企业等在党组织引领下共同参与小区物业管理和

社区治理的工作体系。用于解决居民群众反映的突出问题，发挥政治引领和物业服务双重功能。

4基本要求

通过加强物业服务企业党组织和老旧小区党组织的建设与运行，实现物业服务企业和老旧小区党的

组织和工作有效覆盖，强化党组织引领作用，发挥党员示范带动作用，调动各方力量参与老旧小区社会

治理。

5社区物业服务企业党支部

5.1设立要求

5.1.1应依托社区物业服务企业同步成立物业服务企业党支部，支部隶属社区党委管理。

5.1.2社区物业服务企业党支部设置应符合DB3707/T2.3-2018的相关要求，其中：

1

DB3707/T10.1—2020

——物业服务企业注册地所在县（市、区）外的物业服务项目正式党员超过3人的，应建立党支部

或党小组，组织关系隶属企业党支部，并接受所在县（市、区）行业党组织的双重指导；

——社区物业服务企业职工人数在50人以上且正式党员不足3人的，可采取选聘党员职工、发展

新党员的方式，或与相邻物业服务企业联合组建、与网格（小区）党支部联建等方式成立党组

织；

——社区物业服务企业职工人数在50人以下且正式党员不足3人的，应从街道、社区党员干部中

选派党建指导员，指导开展党建工作。

5.2人员配备

5.2.1实行社区党组织成员与社区物业服务企业管理成员“双向进入、交叉任职”。

5.2.2社区物业服务企业党支部应注重培养、发展物业服务企业出资人、关键岗位负责人等人员入党。

5.2.3实施“双向培养”，把物业服务骨干发展成党员，把党员培养成物业服务骨干。

5.3日常运行

党员队伍建设、党的组织生活、支部生活日、党务公开等支部日常工作可参照DB3707/T2-2018的

相关要求执行。

5.4工作职能

5.4.1基本职能

5.4.1.1宣传贯彻落实党的理论和路线方针政策。

5.4.1.2按要求做好党员发展、教育、管理、监督和服务工作。

5.4.1.3引导党员发挥先锋模范作用，积极创先争优，建强战斗堡垒。

5.4.1.4密切联系群众，了解群众需求，维护群众正当权利和利益，做好群众思想政治工作。

5.4.1.5完成上级党组织交办的工作任务。

5.4.2扩展职能

5.4.2.1指导监管物业服务

引导和监督物业服务企业工作人员严格按照物业服务相关法律法规以及物业服务合同、服务标准等

要求，提供专业化物业服务。

5.4.2.2引导各方力量参与小区治理

5.4.2.2.1通过建设党员活动站，设立志愿服务岗，公布物业服务热线等方式，引导物业服务企业积

极参与小区治理。

5.4.2.2.2发动居民加入小区各类群众性自治组织和社会组织，引导居民积极融入小区治理。

5.4.2.2.3以签订服务协议的方式引入家政服务、医养服务等社会化服务资源，引导社会力量积极参

与小区治理。

5.4.2.3开展党建品牌创建和党建创优活动

5.4.2.3.1物业服务企业党支部可与小区党支部开展党建联建，以党员联管、活动联办、服务联做等

形式，创建党建品牌。

5.4.2.3.2积极参与县（市、区）物业服务行业综合党委组织的优秀物业服务企业党组织、优秀党务

工作者评选活动，督促支部党员创先争优。

2

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6小区党组织

6.1小区党支部

6.1.1设立要求

6.1.1.1应根据小区党员人数，以网格带建、单独建立、片区联建等方式，合理设置党支部，实现小

区党组织应建尽建；根据小区党员居住情况，合理划分楼栋党小组。

6.1.1.2小区党支部的设置与换届程序应符合DB3707/T1.3-2018的相关要求。

6.1.1.3可根据小区党员组织关系的实际情况设立功能型党支部，并加强与党员组织关系所在党组织

的联系沟通；设立功能型党支部的，应报县（市、区）委组织部门备案。

6.1.1.4党支部书记可由社区“两委”成员、社区民警、“双报到”党员、小区党员骨干等担任。

6.1.2日常运行

党员队伍建设、党的组织生活、支部生活日、党务公开等支部日常工作可参照DB3707/T1-2018的

相关要求执行。

6.1.3工作职能

6.1.3.1基本职能

可参照5.4.1的相关要求。

6.1.3.2扩展职能

6.1.3.2.1建好小队伍。整合小区党员、居民骨干、楼长单元长、小区微信群主、周边商户、“五老”

队伍（老干部、老党员、老教师、老军人、老文体爱好者）等力量，成立小区志愿服务团队，共同参与

小区治理工作，小区志愿服务队工作职责见附录A。

6.1.3.2.2开展小活动。结合重要节日、纪念日，开展消夏晚会、邻里节、趣味运动会等健康文娱活

动，培育群众文艺团体，弘扬社会主义核心价值观。

6.1.3.2.3调处小纠纷。通过走访巡防，及时发现和掌握小区居民之间、家庭成员之间等产生的矛盾

纠纷，邀请社区志愿者等进行调解，及时化解矛盾纠纷。

6.1.3.2.4提供小服务。通过定期走访及时掌握小区居民特别是残疾人、孤寡老人等行动不便或生活

困难居民的服务需求，引导党员主动上门服务，帮助困难群众排忧解难。

6.1.3.2.5建设小阵地。坚持线上、线下结合的原则建设党群服务阵地，包括：

——依托物业服务用房、小区公共用房等场所建设小区党群服务站，提倡一室多用；

——以小区为单位开通党群服务微信公众号或小程序，借助微信公众号统一发布政策文件、办事流

程等信息。

6.1.3.2.6选树小典型。通过开展好邻居、好婆婆、好媳妇、最美家庭等评选活动，选树在助人为乐、

孝老爱亲、诚实守信等方面的先进典型，并引导其向党组织靠拢。

6.1.3.2.7指导并监督业主委员会成立，具体成立要求见附录B。

6.1.4工作制度

6.1.4.1工作例会制度

小区党支部书记每月至少召开1次支部碰头会，商议、协调解决小区内重要事项；志愿服务队议事

会可根据需要随时召开。

3

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6.1.4.2走访联系制度

支部党员和志愿服务队成员每人负责联系1～2个楼栋，及时掌握居民信息和问题反馈情况。

6.1.4.3吹哨报到制度

针对小区内无法解决的事项，小区党支部应及时向社区、街道上报，并对办理情况进行跟踪督办、

评价。

6.1.4.4议事协商制度

小区党支部牵头，围绕小区管理和物业服务中存在的问题，研究确定协商主题，组织由社区居委会、

小区业主委员会、物业服务企业、小区党员和居民骨干共同参加的议事协商会议，依托小区居民议事场

所，开展议事协商，引导小区业主委员会和物业服务企业履职尽责。

6.1.4.5服务公示制度

制作支部党员和志愿服务队成员信息公示牌，在小区、楼栋、单元等区域显著位置公示成员姓名、

联系方式、服务内容等信息，便于居民联系和监督。

6.1.4.6星级评定制度

积极参加由街道组织的小区党支部星级评定活动，并根据评定结果评选先进小区党支部、优秀党支

部书记和优秀党员。

6.2党员中心户

6.2.1评选要求

经过党员推选、社区党组织把关、街道党工委审核等程序，推选产生党员中心户；5～10名党员可

推选确定1个党员中心户。

6.2.2工作职责

6.2.2.1宣传贯彻执行党的路线方针政策和国家法律法规。

6.2.2.2密切联系群众，收集反映社情民意，积极参与小区服务，持续做好群众工作。

6.2.2.3协助社区党组织做好发展党员和培养入党积极分子工作，抓好党员教育管理。

6.2.2.4抵制各种丑恶现象和不正之风，维护小区治安。

6.2.2.5积极参与小区服务管理、文明创建、环境整治等。

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附录A

（资料性附录）

小区志愿服务队工作职责

A.1收集民情信息

A.1.1通过与小区居民座谈或入户调研等方式掌握小区内人口结构、居民需求、矛盾纠纷、安全隐患、

舆情动态等情况。

A.1.2及时收集环境卫生、物业服务、文娱生活等方面社情民意，做好居民与社区之间的信息沟通、

情况通报。

A.2宣传政策法规

积极向居民群众宣传党的路线方针政策，宣扬社会主义核心价值观，引导群众自觉学法、守法、用

法，引导建立楼栋、小区文明公约，强化居民自治自律意识。

A.3调处纠纷矛盾

A.3.1建立与物业服务企业、楼栋、单元、居民之间的沟通交流渠道。

A.3.2主动、及时调解邻里纠纷，最大限度把矛盾纠纷消除在萌芽状态，建立和谐有序的邻里关系。

A.4开展便民服务

A.4.1根据小区居民需求，组织小区党员和志愿者开展认领公益岗位、公益项目和公益职务“三认领”

活动，为小区居民提供公共卫生、优抚救济、代购代缴等便民服务。

A.4.2带头参加社区组织开展的精神文明、志愿者队伍、社区服务等活动，积极引导并组织小区居民

参加社区组织的各项服务活动。

A.5实施有效监督

A.5.1协助所在社区查找工作中存在的问题，提出合理意见建议。

A.5.2对业主委员会、物业服务企业履职情况进行跟踪监督，及时发现问题矛盾，上报小区党支部和

社区妥善解决。

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附录B

（资料性附录）

小区业主委员会成立及管理要求

B.1基本要求

B.1.1业主委员会是由业主（代表）大会会议选举产生，在小区物业管理活动中代表和维护全体业主

合法权益的自治性组织，是业主（代表）大会的执行机构，对业主（代表）大会负责并报告工作。

B.1.2业主委员会的成立流程及工作职责应符合《物业管理条例》的相关要求。

B.2成立要求

B.2.1业主委员会委员候选人由业主自荐，10人以上业主联名推荐以及小区党支部、社区、街道办事

处等组织推荐产生。

B.2.2街道、社区党组织及小区党支部在业主委员会筹备、选举、换届、补选时，应行使结构建议权、

人选建议权和资格审查权，明确提出不宜作为候选人的具体情形。

B.2.3应重点推荐社区“两委”成员、党员业主、网格长等作为业主委员会候选人，逐步提高业主委

员会中党员比例，培育“红色业委会”。

B.2.4业主委员会成员中党员原则上不低于50%，通过法定程序推动符合条件的小区实现党支部书记和

业主委员会主任“一肩挑”。

B.3管理要求

B.3.1小区党支部指导并监督业主委员会议事规则和管理章程的制定以及物业公司选聘等具体工作。

B.3.2实行小区党支部与小区业主委员会成员双向培养、交叉进入，加强小区党支部对业主委员会的

领导。

B.3.3小区党支部应引导业主委员会设立基层党组织，开展党的活动；加强对业主委员会及广大业主

的政治引领，积极宣传落实党的路线方针政策。

_________________________________

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社区物业服务企业成立与运行

1范围

本标准规定了潍坊市社区物业服务企业的术语和定义、企业成立要求、服务内容、服务信息公开、

管理运行模式等。

本标准适用于潍坊市社区物业服务企业的成立与运行。

2规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文

件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日）

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1

社区物业服务企业

社区物业服务企业是按照《中华人民共和国公司法》的有关规定成立运行的，服务对象以老旧小区

居民为主，不以谋求盈利为主要目的，自主经营、自负盈亏的独立法人组织。

4企业成立要求

4.1成立原则

4.1.1以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大、十九届二中、三中、四中全会精神为指

导。

4.1.2按照政府主导、社区自治、市场运作、业主联动的原则设立。

4.1.3应接受社区党组织领导，并以改善老旧小区居民群众生活品质为主要目的。

4.2企业注册

4.2.1应由所属社区指定专人为企业成立发起人，发起人可以是股东，也可以是法定代表人。

4.2.2应依法向营业住所所在地（县、市、区）行政审批部门申请注册并取得营业执照。

4.2.3社区物业服务企业应至注册地（县、市、区）物业主管部门建立物业企业信用档案，纳入山东

省物业信用管理系统管理。

4.3办公场所

7

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4.3.1应设立固定的办公场所，配备满足服务需要的设施设备。办公场所应对外挂牌明示。

4.3.2办公场所位置、面积可由各社区物业企业根据实际情况选定。

4.4人员要求

4.4.1社区物业服务企业工作人员宜以社区工作人员为主，可就近吸纳社区居民代表、网格员、楼长、

党员志愿者、小区低收入家庭、社区公益性岗位等人员就业，优先选用退役军人专项公益岗人员。

4.4.2具有良好的职业道德，身体健康，能胜任本职工作。

4.4.3专业操作人员（如电工等）应按照国家有关规定取得岗位资格证书。

4.4.4应依据实际情况对上岗人员进行岗位技能培训，经培训后方可上岗。

4.4.5管理和服务人员应佩戴统一标识，行为规范、举止文明、主动热情。

4.5财务管理

4.5.1宜设财务管理岗位，配备专门财务管理人员，达不到条件的可聘请有资质的第三方提供代理记

账服务。

4.5.2印章齐备，操作规范，账目清晰，经营中开具正规发票或收据。

4.5.3物业服务费和其它费用收支应符合国家、省和市相关规定；应采取措施提升物业服务费收缴率，

收费时应考虑减轻居民负担，体现公益属性。

4.5.4对于合同约定的收费项目及标准，应按合同要求执行。

4.5.5为业主或物业使用人提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算。

4.5.6应积极挖掘闲置公共空间和资源、寻找各类资金、开发有偿服务项目来创造收入，保证企业的

可持续发展。

4.6规章制度要求

4.6.1应建立健全社区物业服务企业人力资源管理、财务管理、档案管理、值班管理、安全管理、员

工守则、服务行为规范、员工培训等规章制度（参见附录A）。

4.6.2各物业项目部应根据项目实际情况，制定相应的项目经理岗位职责、各工种岗位职责、物业服

务流程、投诉处理机制等。

4.6.3应建立协商议事机制，针对维修养护、车位规划、停车费收取等物业服务中存在的重点、难点、

牵扯面广的问题，组织社区居委会、小区业主委员会和居民群众代表等相关方召开协商议事会议，共同

商议解决。

4.7服务质量管理

4.7.1制定物业服务规范并向小区居民公开，提高物业服务质量。

4.7.2设立物业服务意见箱，及时了解居民需求，完善日常服务。

4.7.3建立投诉处理机制，明确责任人，对外公布监督、投诉电话。对居民的投诉，应在24小时内给

予答复并进行回访，回访率达到100%。

4.7.4建立定期走访制度，征求居民对社区治理、物业服务等方面的意见和需求，对接街道、社区和

相关部门，共同解决居民相关问题。

4.7.5每年至少组织1次物业服务满意度调查，调查范围不低于总户数的80%。

5服务内容

社区物业服务企业服务内容包括：

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——安全服务；

——维修服务；

——卫生保洁服务；

——小区事务监管；

——公共资源管理运营；

——养老服务；

——基本医疗服务。

6服务信息公开

社区物业服务企业应在小区物业服务专栏公开公示如下信息：

——服务标准和价格：

社区物业服务企业营业执照、信用等级报告、物业管理区域平面图、管理服务人员名单及

职责分工；

物业服务合同全本、物业服务合同备案表；

物业服务收费、停车管理收费及其他收费一览表；

物业投诉渠道和方式、公共收益信息；

——投诉渠道和方式：

物业服务企业24小时投诉及服务电话；

物业服务企业服务质量监督部门的监督投诉电话；

辖区住建、发改、综合行政执法、公安、市场监管等相关主管部门及水、电、暖、天然气

等专业经营单位的投诉服务电话；

街道物业管理服务中心、社区居委会、人民调解委员会的服务电话；

市长公开电话等综合投诉受理平台的电话和网址等；

——公共收益信息：

物业管理区域内共用部位、共用设施设备清单及经营管理主体；

由物业服务企业负责经营管理的共用部位、共用设施设备的公共收益收支情况；

物业管理区域公共帐户的设置情况和公共收益划转公共帐户的情况。

7管理运行模式

社区物业服务企业可根据实际情况，建立适宜的管理运行模式。可参照但不局限于表1所列模式。

表1管理运行模式及说明

序号模式名称模式说明

适用于户数多、体量大、物业服务需求度高的小区。社区物业进驻前，先通过需求

调研、入户征求意见、完善居民档案等方式全面掌握情况，在对居民年龄、收入、物业

1正规进驻，直接管

服务需求等方面进行综合分析研判的基础上，按正规程序接管老旧小区，依法依规入驻

管理。

适用于单体独栋、相对集中分布的老旧小区。其特点在于根据小区业主意愿和不同

2连片打通，集约管小区的特点，合理确定服务项目和内容，打破不同小区物理和心理的隔离墙，实现小区

由“多头分散管理”到“专人牵头管理”的转变，探索资源共享，有效降低服务成本。

9

DB3707/T10.2—2020

序号模式名称模式说明

其特点在于社区物业链接市场化物业队伍，建立健全市场化、专业化和社会化的机

3毗邻共建，联合管

制，通过大带小、强带弱、新帮旧的方式，让老旧小区居民体验到专业化的物业服务。

适用于单体独栋、位置分散、居民户数较少、无法连片打通的小区。采取“一区一

4一区一策，灵活管策”灵活管理的模式，聘用本小区居民负责卫生清扫、小区值守等工作，实现用自己的

人、管理自己的小区。

10

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附录A

（资料性附录）

社区物业服务企业规章制度

A.1人力资源管理制度

A.1.1设置员工配置要求，明确各岗位职责。

A.1.2主要管理人员职务任免应有正规程序，员工内部调动应办理交接、履任手续，作业层人员调换

工种应有调换工种工作程序。

A.1.3薪金以货币形式发放，加薪、调薪等应有相应依据和调整审批程序。

A.1.4建立员工考勤制度，做好出勤记录，规范请假、休假申请和审批程序，杜绝迟到、早退、缺勤

等行为。

A.1.5为员工提供必要的劳动保护。

A.2财务管理制度

A.2.1贯彻执行国家各项财务管理法律法规，对企业的经营管理进行全面、准确的核算、反映、监督

和控制。

A.2.2按期编报会计报表，全面反映企业经营活动和资金变化情况，为决策提供真实的会计核算资料。

A.2.3加强财务管理，按时收缴小区业主的水、电、暖气费及物业管理费等，管好财产、管好财务资

料。

A.2.4做好货币资金管理、费用现金报销、往来账目清理等工作。合理使用资金，规范各项收支流程，

加强现金收支管理。

A.2.5一切公物统一置办，登记造册后统一调配，定期清点核对，做到账物相符，防止遗漏、丢失。

A.2.6各人配发的物品要妥善保管、使用，未经批准不得擅自改变用途、挪用、出借或据为已有。无

意损坏的，按照原价赔偿，故意损坏的，要加倍赔偿。

A.2.7应严格遵守“厉行节约，收支平衡，反对奢侈浪费”原则，做到账目清楚，日清月结。

A.2.8严格遵守财务纪律，严禁私人借用、挪用任何经费。

A.3档案管理制度

A.3.1建立完善的档案管理制度,做到档案、记录等内容完整、准确，同时做好档案资料的保密工作。

A.3.2应根据实际情况需要，按合理的分类方法进行档案管理，档案分类包括但不限于：

——房屋产权档案；

——业主或物业使用人信息档案；

——行政档案；

——财务档案；

——物业共用部位及共用设施设备的维护养护及管理档案；

——公共区域秩序维护档案；

——公共区域环境管理档案；

——客户服务档案。

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DB3707/T10.2—2020

A.3.3根据档案载体不同，建立文书档案、电子档案和实物档案。

A.3.4根据档案性质、重要性、类型及常用程度，采取有效措施，保护业主或物业使用人隐私。

A.3.5建立档案收集、整理、保管、检索、应用以及查验、鉴定和销毁制度，提高档案管理水平。

A.4值班制度

A.4.1应明确值班方式和时间，制定物业服务人员值班时间表。值班人员应严格按照值班时间表值班，

个人确有急事请假或要求调班，应提前报负责人批准。

A.4.2值班人员当值期间应遵守以下规定：

——应坚守岗位，不应无故迟到、早退，不应擅离职守；

——应按照规定的工作内容和时间作业；

——规定值班时间要保障值班电话畅通；

——值班人员应按规定做好各项记录。

A.5交接班制度

A.5.1值班人员应按照值班时间表按时进行交接班，如已到交接班时间，接班人员未到，交班人员应

立即向相关负责人报告，并留在班上继续等待接班人员到来，接班人员未到不应擅自离岗。

A.5.2在交班过程中发生事故应停止交接班，由交班人员负责处理，同时可要求接班人员协助处理，

事故处理告一段落后可继续交接。

A.5.3交接班前，交班人员应整理好应交内容，接班人员应提前到岗做好接班前一切准备工作。

A.6卫生管理制度

A.6.1应建立卫生管理制度，划分卫生责任区域，落实卫生维护责任。

A.6.2内外环境整洁、美观、大方，各种物品摆放有序。

A.6.3门窗（玻璃、窗台、窗棂）上无浮尘；地面无污物、污水、浮土；四周墙壁及其附属物、装饰

品无蜘蛛网、浮尘。

A.6.4卫生间必须设施完好，标志醒目，定时打扫，全天保洁，通风良好，无异味。

A.6.5在岗人员衣帽整齐，保持良好风貌，做好个人卫生。

A.7安全管理制度

A.7.1建立实施物业服务企业安全管理责任制度，明确主要负责人、管理人员、工作人员的岗位安全

责任。

A.7.2建立保洁、消毒、绿化养护、秩序维护、房屋及设施设备维修养护保养等作业的操作规程，保

证各项作业有序、安全地进行。

A.7.3建立健全安全检查制度，明确安全检查的频次、内容、方法、安全隐患的记录和整改要求。定

期开展安全检查评价工作，落实有关奖惩制度。

A.7.4做好人员安全保障，开展全员安全教育培训，配备、使用劳动防护用品等。

A.7.5做好设备设施、危险化学品、治安、消防、车辆安全保障工作。

A.7.6对可能发生的火灾、公共秩序、公共卫生、设备设施故障、自然灾害等突发事件建立应急预案，

预防、控制、减轻和消除突发事件引起的危害。

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DB3707/T10.2—2020

A.8物资采购与发放管理制度

A.8.1应严格履行物资出入库手续，按发票凭证，严格验收物资品名、规格、数量。

A.8.2物资申领或发放，应由负责人签字后方可由物资保管人员发放。

A.8.3加强物资安全管理，认真做好防火防盗工作，严禁危险物品入库，不准闲人入内。

A.8.4物资管理要做到“三勤”和“三防”，即：勤整理、勤检查、勤通风；防鼠、防蝇、防霉烂。

A.9员工守则

A.9.1遵守企业的规章制度，服从公司的安排、调动。

A.9.2坚守岗位，忠于职守，按时上下班；不得擅自离岗、脱岗、迟到、早退。

A.9.3保持良好的精神风貌，态度热情，服务周到。

A.9.4上班原则上应讲普通话，不讲粗话、脏话。

A.9.5上班期间不聚集聊天，不大声喧哗，不做与工作无关的事项。

A.9.6保持良好的职业道德，不盗窃财物，不向外泄露企业和客户的秘密。

A.10服务行为规范

A.10.1应按不同工种统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表自然大方，整洁得体。

A.10.2应保持个人卫生，须发、指甲自然、大方整洁。

A.10.3举止文明礼貌，服务热情、亲切，使用文明用语。

A.10.4接待客户应注意接待礼仪，微笑问候并注意使用敬语。

A.10.5接听电话应先问好再了解来电意图，通话时言语文明、礼貌、简洁。给居民打电话应避免在休

息时间打。

A.10.6提供上门维修等上门服务时，应先致电居民，并按约定时间上门。

A.10.7因工作需要须走访居民时，应与居民约定拜访时间并告知走访意图。

A.10.8秩序维护人员应坚守岗位，不离岗、不串岗，不做与工作无关的事。

A.11员工培训制度

A.11.1建立物业服务从业人员培训制度，依法保障教育培训经费和时间，激励员工学习、培训或取证。

A.11.2建立岗前和在岗培训体系。岗前培训主要内容是综合知识和岗位专业知识；在岗培训宜按照培

训对象和培训实施单位确定内容。

A.11.3应根据物业服务从业人员工作情况，定期组织和合理安排培训。

A.11.4应定期组织或安排项目负责人、主管或班组长、骨干或优秀员工参加专业机构开展的各类专项

培训。

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物业项目进驻

1范围

本标准规定了潍坊市老旧小区红色物业项目进驻的基本原则、进驻程序等。

本标准适用于潍坊市老旧小区红色物业项目的进驻。

2进驻原则

社区物业服务企业应按照依法依规、权责分明、业主主导、统一管理、专业高效的原则，进驻老旧

小区开展物业服务工作。

3进驻程序

3.1需求调研

3.1.1街道、社区应积极宣传物业管理相关法律法规和政策，并对辖区内老旧小区物业管理的现状进

行全面摸底，逐一梳理小区居民关注的热点、难点问题，回应并提出解决方案。

3.1.2对于无物业老旧小区，可由街道、社区通过问卷调查、座谈、组织召开业主大会或者居民代表

大会的方式开展物业服务需求调研，引导小区居民选择符合自身实际的物业服务项目和方式。调研内容

包括：

——小区居民基本信息，如年龄、居住情况、收入等；

——小区基础设施现状；

——小区业主委员会建设情况；

——对物业管理的基本需求；

——特殊群体对物业管理的需求，如老年人、残疾人、青少年等；

——期望的物业管理模式；

——可接受的物业收费标准等。

3.2入户征求意见

3.2.1对达到引入物业服务条件的老旧小区，由社区居委会明确责任人，负责入户征求意见方案制定、

入户人员安排、资料归档等工作。

3.2.2入户人员至少2人，由社区物业服务企业、业主代表、小区党员、社区工作人员等组成。

3.2.3入户人员应逐一入户，向居民详细介绍社区物业服务企业情况、物业服务方案（包括物业服务

项目、物业服务标准、收费标准）等，充分征求小区居民意见建议。

3.2.4居民同意引入社区物业服务企业的，应请其签署《社区物业服务企业进驻知情同意书》（参见

附录A）。

3.2.5居民签署《社区物业服务企业进驻知情同意书》比例达到50%以上的，进入下一程序。未达到

50%签署比例的，社区居委会应继续与小区居民协商，并根据居民意见协调社区物业服务企业进一步调

整物业服务方案。

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3.3合同签订

3.3.1已经成立业主委员会的老旧小区，由业主委员会与社区物业服务企业签订物业服务合同。在小

区临时不具备成立业主委员会的情况下，应由过半数业主签署《授权书》（参见附录B），授权部分业

主代表代行业主大会职责，与社区物业服务企业签订物业服务合同，业主代表签字，社区居委会盖章（代

业主委员会章）。

3.3.2物业服务合同签订后，应在小区醒目位置进行公示，公示时间不少于10天。

3.3.3物业服务合同应对以下事项进行约定：

——物业管理公共服务区域、服务内容、服务承诺、服务标准；

——物业管理（含空置房）费、车位租赁费、车位管理费、生活垃圾处理费、装修保证金等费用的

标准；

——双方权利义务；

——公共收益分配的约定；

——合同期限与违约责任；

——其他约定。

3.3.4社区物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。社区物业服务企业可将物

业管理区域内的专项服务业务委托给第三方专业性服务机构，但不得将该区域内的物业管理全部委托给

其他服务机构。

3.3.5物业服务合同签订后，业主有权进行查询。

3.4承接查验

3.4.1成立物业承接查验小组

3.4.1.1物业服务合同签订之后，社区物业服务企业应成立物业承接查验小组,了解物业项目的基本情

况，并制订老旧小区红色物业项目承接查验方案。

3.4.1.2承接查验小组成员应具有较强的工作经验和业务能力、专业性强。小组成员人数可根据接管

物业的规模而定。

3.4.2准备资料和工具

3.4.2.1承接查验小组应提前与业主委员会或居民代表洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，

明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。

3.4.2.2承接查验过程中常用记录表格包括《物业承接查验记录表》（见附录C）、《物业工程质量

问题统计表》（见附录D）等。

3.4.3现场查验

3.4.3.1在现场查验过程中，社区物业服务企业应查验下列资料：

——竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料；

——设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

——物业质量保修文件和物业使用说明文件；

——物业管理所必需的其他资料。

3.4.3.2查验物业共用部位、共用设施设备及管理状况的主要项目包括：

——建筑结构及装饰装修工程的状况；

——供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；

——监控、对讲门禁设施；

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——清洁卫生设施；

——绿化及设施；

——停车场、门岗、道闸设施；

——室外道路、雨污水井等排水设施；

——公共活动场所及娱乐设施；

——其他需了解查验的设施、设备。

3.4.3.3需查验的各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况主要包括：

——物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出；

——维修基金的收取、使用和结存；

——各类保证金、欠收款项、待付费用等账务情况。

3.4.3.4其他需查验内容包括：

——物业管理用房；

——产权属全体业主所有的设备、工具、材料；

——与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。

3.4.4合同备案

社区物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，分别向社区、街道及县（市、区）物业

主管部门备案。物业服务合同备案资料包括：

——物业服务合同备案表（一式4份）；

——XX项目物业服务合同；

——管理规约（临时管理规约）；

——社区物业公司营业执照复印件；

——物业企业信用评级报告；

——项目负责人任职文件；

——项目负责人身份证复印件、劳动合同；

——中标通知书或协议选聘过程报告；

——物业承接查验报告；

——物业服务合同及服务标准在小区公示栏上的公示照片。

3.4.5资料移交

3.4.5.1有业主委员会的小区，由业主委员会向社区物业服务企业移交相关资料，包括：

——设备设施安装、使用和维护保养等技术资料；

——物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

——物业及配套设施的产权清单；

——物业的使用、维护、管理必需的其他资料；

——物业服务用房清单；

——其他应当移交的资料等。

3.4.5.2未成立业主委员会的小区，由原资料保管人（原单位或社区）向社区物业服务企业移交相关

资料。

3.4.5.3资料移交完毕后，移交和接收双方应签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的

清单，确定移交时间并签字认可。

3.5项目入驻

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