DB44/T 2255-2020 海岸线价值评估技术规范

ICS03.060

CCSA11

DB44

广东省地方标准

DB44/T2255—2020

海岸线价值评估技术规范

Technicalspecificationforvaluationofcoastline

2020-09-23发布2020-12-23实施

广东省市场监督管理局发布

DB44/T2255—2020

目  次

前  言.............................................................................................................................................................II

引  言...........................................................................................................................................................III

1范围.................................................................................................................................................................1

2规范性引用文件.............................................................................................................................................1

3术语和定义.....................................................................................................................................................1

4总体原则.........................................................................................................................................................2

5评估程序.........................................................................................................................................................2

6海岸线分类与价值影响因素.........................................................................................................................3

7主要评估方法.................................................................................................................................................4

8不同类型海岸线价值评估.............................................................................................................................5

9评估结果.........................................................................................................................................................7

附录A（规范性附录）海岸线价值评估报告格式.......................................................................................8

附录B（规范性附录）不同使用类型海岸线价值影响因素.....................................................................14

附录C（规范性附录）海岸线价值评估公式和使用说明.........................................................................15

附录D（规范性附录）海岸线基准价..........................................................................................................23

附录E（规范性附录）自然岸线生态系统服务识别.................................................................................24

参 考 文 献.................................................................................................................................................25

I

DB44/T2255—2020

前  言

本标准依据GB/T1.1给出的规则起草。

本标准由广东省海洋发展规划研究中心提出。

本标准由广东省自然资源厅归口。

本标准起草单位：广东省海洋发展规划研究中心。

本标准主要起草人：赵明辉、张一帆、徐瑞琦、胡娜胥、李杏筠、曹深西、曲林静、申键、周晶。

II

DB44/T2255—2020

引  言

本标准在依据GB/T1.1给出的规则的基础上，结合我国已有研究和条件，通过从海岸线价值评估的

范围、原则、程序、方法等方面明确规范评估行为，有利于完善广东省海岸线有偿使用制度，保障广东

省海岸线交易制度的实施。

III

DB44/T2255—2020

海岸线价值评估技术规范

1范围

本文件规定了海岸线价值评估的有关术语和定义、总体原则、评估程序、海岸线分类与价值影响因

素、主要评估方法、不同类型海岸线价值评估、评估结果和评估报告格式。

本文件适用于我省经营性项目用海占用海岸线价值和海岸线交易中岸线价值的评估。

2规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB/T18190—2017海洋学术语海洋地质学

3术语和定义

GB/T18190—2017界定的以及下列术语和定义适用于本文件。

3.1

潮间带intertidalzone

大潮期的最高潮位和最低潮位间的带状区域。

3.2

海岸线价值thevalueofcoastline

海岸线因其客观存在为人类活动使用而对所在环境或使用者产生的经济效益。

3.3

海岸线价值评估valuationofcoastline

根据评估目的和评估对象状况，依据国家相关法律法规，在全面调查和综合分析海岸线价值影响因

素的基础上，选择适宜的评估方法，对特定海岸线在评估基准日市场价值进行估算和评定的行为。

注：评估对象包括海岸线向海延伸至潮间带宽度的带状区域。

3.4

占用海岸线useofcoastline

海岸线向海一侧有海域使用活动且对毗邻海岸线具有排他性占用。

3.5

海岸线基准价benchmarkpriceofcoastline

某一基准日上一定年期，按照不同用途核定的不同利用方式下岸线的平均价格。

1

DB44/T2255—2020

4总体原则

4.1合法原则

海岸线价值评估应以待估海岸线的合法使用、合法处理为前提。

4.2预期收益原则

海岸线价值评估应以评估对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

4.3最有效利用原则

海岸线价值评估应以评估对象的最有效利用为前提。判断海岸线的最有效利用应以海岸线开发利用

是否符合其自身条件、法律法规政策及规划限制、市场要求等为依据。

4.4替代原则

海岸线价值评估应以相同等别均质海岸线在同等利用条件下的海岸线市场交易价格为参照，评估结

果不应明显偏离具有替代性质的海岸线客观价格。

4.5科学性原则

海岸线价值评估的全过程要遵循科学性原则，评估方法的选择以及评估过程中公式的推导、证明等，

都必须有理有据，才能得到科学性的评估结果。

4.6定性与定量相结合原则

在评估海岸线价值的过程中，尽可能利用定量数据揭示海岸线的价值。对无法通过统计手段得到结

果的指标，在定性分析的基础上进行量化。在量化过程中，难以定量统计的定性指标，采用专家打分法

实现量化。

5评估程序

5.1确定评估基本事项

根据海岸线使用需求，确定评估目的、价值类型、评估对象和范围、评估基准日、评估方法等基

本事项。

5.2收集相关资料

对评估对象的社会经济和自然环境条件进行现场调访和勘测，收集了解评估对象及其周边海域与陆

地的资料，并核验资料的完整性和可靠性。收集资料主要包括以下几个方面：

a)评估对象所在区域的三年内社会经济资料，包括政策、规划、区域社会经济发展水平等；

b)评估对象基本情况，包括地理位置、类型、岸线长度、开发利用现状等；

c)评估对象资源环境条件，包括自然灾害、环境质量、生境分布与覆被类型、生物资源等；

d)与评估对象最有效开发利用方式类似的宗海项目的租赁、经营资源，类似项目的原料、人工及

产品市场价格等资料等。

5.3选择海岸线价值评估方法

2

DB44/T2255—2020

依据评估目的、评估对象所属的海岸线类型、评估对象开发利用状态与用途等，选择适用的评估方

法评估海岸线价值。

5.4确定海岸线价值评估参数

分析海岸线价值影响因素及其影响程度，确定必要的系数，并根据社会平均投资效益、用海岸线类

型和产业类型的投资风险差异等，确定海岸线投资回报率、还原利率等参数。

5.5测算和确定海岸线价值

利用经核验的有效资料，采用评估参数合适的方法测算海岸线价值。

采用一种方法评估的，形成初步评估结论，通过对类似用途资产交易案例的分析，对评估结论的合

理性进行判断，形成最终评估结果。

采用多种方法评估的，分析不同方法评估结论的合理性以及不同方法评估结论差异的原因，综合考

虑评估目的、价值类型、评估对象现状等因素，选用简单算数平均、加权平均方法或综合分析法确定最

终结果，并说明理由。

5.6编制海岸线价值评估报告

对整个评估工作的成果进行总结整理，按评估报告格式的要求编制完成海岸线价值评估报告，评估

报告构成为：封面、扉页（评估机构资质信息页）、目录、摘要、报告正文和附件。报告格式参见附录

A。

5.7整理归集海岸线价值评估档案

评估机构对工作底稿、评估报告及其他相关资料进行整理，形成海岸线价值评估档案。

6海岸线分类与价值影响因素

6.1海岸线分类

6.1.1按利用类型分类

按照利用类型包括以下类别：

a)渔业岸线；

b)工业岸线；

c)交通运输岸线；

d)旅游娱乐岸线。

6.1.2按属性分类

海岸线交易的岸线按照以下属性进行分类：

a)自然岸线，包括以下基本类别：

1）基岩岸线；

2）砂质岸线；

3）泥质岸线；

4）生物岸线。

b)生态恢复岸线。

3

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6.2海岸线价值影响因素

评估海岸线价值时，应对影响价值的因素进行分析。海岸线价值影响因素包括以下类别：

a)自然因素：评估对象的位置、自然资源条件、海洋环境状况、气候条件、海洋灾害发生情况等；

b)社会因素：海岸线后方陆地人口密度、城镇发展与公共设施建设情况等；

c)行政因素：区域经济与产业政策、国土空间规划、相关产业发展规划等。

分析影响因素时，应根据不同类型的特点及其对各影响因素的敏感程度，有所侧重。不同利用类型

海岸线价值影响因素详见附录B。

7主要评估方法

7.1市场比较法

7.1.1基本原理

遵循替代原则，将评估对象与具有替代性且近期市场上已发生交易的实例作比较，根据两者之间的

价值影响因素差异，在交易实例成交价格的基础上作适当修正，以此确定海岸线价值。

市场比较法的公式及使用说明见附录C中C.1。

7.1.2适用范围

市场比较法主要适用于评估对象或邻近地区具有充足的、可比较的交易案例的海岸线价值评估。市

场比较法除可直接用于评估海岸线价值外，还可用于其他评估方法中相关参数的计算。

7.2收益还原法

7.2.1基本原理

收益还原法是遵循预期收益原则，在估算占用海岸线使用项目未来每年预期收益的基础上，按一定

的还原利率，将预期收益折算至评估基准日，以折算后的纯收益总和作为海岸线价值方法。

收益还原法的公式及使用说明见附录C中C.2。

7.2.2适用范围

收益还原法主要适用于已取得正常现实收益或未来具有客观潜在收益，未来收益及风险能够较准确

地预测与量化海岸线未来每年纯收益的情形，不适用于没有收益项目或收益无法测算的海岸线价值评

估。

7.3假设开发法

7.3.1基本原理

假设开发法是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物

建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定评估对象价值的一种方法。

假设开发法的公式和使用说明见附录C中C.3。

7.3.2适用范围

适用于具有投资开发或存在开发潜力的海岸线价值评估。

7.4成本法

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DB44/T2255—2020

7.4.1基本原理

成本法是指以得到现有海岸线所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的开发利润和应

纳税费来确定海岸线价值的方法。

成本法的公式和使用说明见附录C中C.4。

7.4.2适用范围

适用于填海造地占用海岸线的价值评估。

7.5基准价系数修正法

7.5.1基本原理

基准价系数修正法是指以海岸线基准价为基础，按照海岸线的自然属性与用途，建立基准价与待估

海岸线价值、影响因素之间的关系，通过修正得到海岸线在评估基准日的价值。

鉴于当前海岸线市场不成熟、交易资料不充裕以及国家或省未公布基准价等原因，现按照海域使用

金征收标准相关规定核定基准价，待海岸线市场相对成熟或国家、省公布基准价后，将适时调整海岸线

基准价。

基准价系数修正法的公式和使用说明见附录C中C.5，海岸线基准价见附录D。

7.5.2适用范围

适用于交易实例少、收益资料不充分的填海造地占用海岸线的价值评估。

7.6生态服务功能价值评估法

7.6.1基本原理

识别海岸线提供的生态系统服务，根据是否可以观察到交易的市场行为和数据，利用市场价值法、

非市场价值法以及收益转移法确定生态系统服务价值。

生态服务功能价值评估方法的公式和使用说明见附录C中C.6。不同类型自然岸线提供的生态系统

服务见附录E。

7.6.2适用范围

适用于自然岸线或生态恢复海岸线价值评估。

8不同类型海岸线价值评估

8.1评估方法选择

8.1.1对项目用海占用海岸线的价值评估，应针对不同类型海岸线的价值影响因素，分析主要评估方

法的适用性，选择适宜的一种或者一种以上评估方法。在海岸线或者海域海岛土地交易案例少、收