DB6105/T 143-2021 物业服务规范 学校

DB6105

渭南市地方标准

DB6105/T143-2021

物业服务规范学校

2021-10-28发布2021-11-28实施

渭南市市场监督管理局发布

DB6105/T143-2021

前言

本文件按照GB/T1.1-2020给出的规则起草。

本文件由渭南市住房和城乡建设局提出并归口。

本文件起草单位：陕西秦枫物业管理咨询有限公司、陕西枫炜质量技术研究中心、渭

南市临渭区物业管理工作中心、渭南市物业行业管理协会、渭南市检验检测研究院

本文件起草人：王德华、徐飞燕、冯小艳、陈高峰、王高峰、闫富强

本文件为首次发布。

I

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物业服务规范学校

1范围

本文件规定了学校物业服务的术语和定义、基本要求、基础服务要求、专项服务要求、

特约服务要求、应急处置要求、服务质量评价与改进等要求。

本文件适用于渭南市区域内学校的物业服务管理。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期

的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括

所有的修改单）适用于本文件。

GB2894安全标志及使用导则

GB2501建筑消防实施的维护与管理

GB50050工业循环冷却水处理设计规范

GB/T18883室内空气质量标准

GB5749生活饮用水卫生标准

GB/T22185体育场馆公共安全通用要求

GA587建筑消防设施的维护管理

DB6105/T114物业服务规范办公楼

DB6105/T145物业服务规范档案管理

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1

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学校物业服务

物业服务企业受学校委托，依照国家有关法律法规与相关规定和物业服务合同的约定，

对学校内已经建成并投入使用的房屋建筑及配套设施、设备和相关场地进行管理、维修、养

护，提供校园环境清洁、绿化养护、秩序维护等活动，并为学校师生在教学、科研、生活等

方面提供有偿或无偿服务的相关活动，这些活动通常可分为基础服务、专项服务、特约服务

三类。

4基础服务要求

4.1服务机构

4.1.1取得相应的资质证书，具备满足服务需要的设备设施；

4.1.2物业管理区域设有服务中心，有固定的办公场所，配置基本办公设备。公示24h

服务电话，受理业主、物业使用人求助、咨询、报修、投诉等各类信息的收集反馈，

建立回访制度，有回访记录，年回访率98%以上。

——物业服务企业应当建立健全质量管理、财务管理、档案管理等制度，承接项

目有完善的物业管理服务方案。公示物业服务内容、服务质量、收费标准等相关信息。

建立物业服务工作记录，建立突发公共事件应急处置预案。

——公示咨询、维修、投诉建议等事项的服务流程和质量标准；

——配备机械化程度高、耗能低的设施设备；

——采用信息化手段进行管理和服务。

4.2人员

4.2.1从事物业服务的专业人员应当按照国家有关规定，取得与其岗位要求相一致的职业资

格证书。

4.2.2具有良好的职业道德，熟练掌握学校物业服务知识，经培训合格后上岗；

4.2.3管理人员、专业技术操作人员应按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗

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位书；

4.2.4服务人员应统一着装，佩戴服务标志牌，使用普通话及文明礼貌用语，服务主动热

情。

4.3规章制度

物业服务企业应建立完善的规章制度，主要包括物业服务方案、各岗位职责、工作流程

及服务标准、内部管理制度、保密制度、节能管理制度、消防安全以及应急处理制度。

4.3财务管理

应符合以下要求：

——物业服务费和其它费用收支应符合《物业管理企业财务管理规定》等相关法规要求；

——合同约定收费项目，应按合同要求执行；

——为业主提供的延伸服务应按双方约定收费并单独结算。

4.5档案

应符合DB6105/T145的规定。

4.6服务内容和投诉处理要求

4.6.1日常维修

报修后30min内到达维修现场，水、电等紧急抢修15min内到达维修现场，电梯

事故10min内到达现场处理。

4.6.2投诉处理

接到顾客投诉应在24h内完成调查处理，并将处理结果反馈顾客。

4.7根据实际情况设置和维护区域标识、安全警示标识及设施设备标识。安全警示标志标识

应符合GB2894要求。

5基础服务

按照物业服务合同约定和相关规定，提供的学校房屋建筑与设施设备维护、安全与秩序

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维护、清洁服务、绿化养护等最基本的公共性管理和服务，以保证正常的学习、工作、生活

秩序和环境卫生。

5.1房屋建筑维修与维护

5.1.1应建立和维护房屋建筑档案资料，包括竣工资料、技术资料、验收报告、维修

维护记录等。

5.1.2应制定房屋建筑的年度大、中修计划和日常维护保养计划，经学校同意后组

织实施。

5.1.3根据房屋建筑使用年限，定期协助学校对各部位的使用与损毁情况进行评估，

并将损毁程度上报学校，对危房建筑建立日巡检制度。

5.1.4房屋建筑巡查维护工作应不低于以下要求：

——每年1次观测房屋建筑主体工程如屋架、梁、柱、屋面等主要承重及抗震部

位，发现异常及时上报学校，必要时进行房屋完损检测评定；

——每季1次检查墙体、外墙面、顶棚、楼梯、扶手、屋面保温隔热层、屋面防

水层、楼板、地面砖、连廊等，及时维修，保持完好；

——每周1次检查房屋建筑公共部位的门窗、天花、地面、内墙面、楼梯及扶手、

栏杆等，及时维修，保持完好。

5.1.5保持房屋及附属设施正常使用功能，延长房屋使用寿命，其状态应不低于以

下要求：

——房屋外观完好、整洁，外墙装饰无脱落、无破损，阳台、雨罩、梁等结构构

件无开裂；

——房屋内楼梯、地面、扶手、墙面及顶棚无明显破损，门窗、灯具、开关等功

能良好、无破损，卫生间、水房等无跑冒滴漏现象；

——屋顶无积水、无渗漏，排水管道、检查井定期进行清挖，确保管道畅通。

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5.1.6实施房屋建筑维修维护，应不影响正常教学活动，宜在假期或休息日进行。

5.2共用设施设备维护

5.2.1公共照明

5.2.1.1制定公共照明节能管理制度；

5.2.1.2院落、楼道照明不定期巡查，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；

5.2.1.3院落照明灯按时开启、关闭。

5.2.2供配电

5.2.2.1工作要求

a)制定内部供电系统管理规范及临时用电管理措施，在显著位置悬挂；从业人员严格执

行《电业安全操作规程》，并熟练掌握触电紧急救护方法。

b)总配电室专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄、保存；具备

无人值守条件的配电室定期检查，用电高峰时期增加巡查次数；其它低压配电室定期巡查；

配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，有效防止有害生物进入。

c)遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施；按照规定的周期进行高压电气设备试验，

留存高压电气测试合格报告；定期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并保存记录。

d)定期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好；定期启动及维护备用发电机

（组），确保随时应急启用；定期对应急照明（蓄电池）设施进行检查、维护，保持良好的

技术性能。

e)配电室门锁完好，专人专管。严禁非专业人员进入。

5.2.2.2技术要求

a）供配电系统应达到以下要求：

——高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表显示准确；

——高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；

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——变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定；

——低压配电柜运行正常，各类表显示正常；

——功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠；

——变（配）电系统联络自切正常；

——运行标识标牌完备。

b）EPS和UPS电源系统应达到以下要求：

——控制柜运行正常，检测表显示正常；

——输出负荷不得超出设计范围；

——蓄电池组充、放电量稳定；

——电源切换功能正常，不出现电火花、输出中断等现象；

——散热功能正常；

——蓄电池损坏或达到使用寿命应及时更换。

c）应急供电系统应确保：

——发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表显示正常；

——自动转换开关状态完好，动作正常；

——油料储存应符合安全要求。

5.2.3消防设施

5.2.3.1疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭。

5.2.3.2室内消防栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全，

启泵按钮应能启动消防水泵。

5.2.3.3室外消火栓、水泵接合器完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占。

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5.2.3.4灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、锈蚀，压力表显示在正常范围内，定期维修、

检测。

5.2.3.5自动消防设施运行正常；发生火灾时，确保设施能及时联动，启停均在消防控制室

有信号反馈，系统有故障的及时通知维保单位维修，不得擅自停用自动消防设施。

5.2.4升降设备

5.2.4.1制定升降设备系统内部管理规范，保障升降设备系统正常运行。

5.2.4.2电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行

定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《特种设备使用标志》。

5.2.4.3电梯和自动扶梯运行平稳，停层准确。轿厢内外设施完好，干净整洁。

5.2.4.4升降设备系统的维修应由取得相应资质的维保单位按国家规定进行维护保养。

5.2.4.5应有专业人员对电