DB11/T 2296-2024 老旧厂房更新改造设计标准

北京市地方标准

编号：DB11/T2296-2024

老旧厂房更新改造设计标准

Designstandardforexistingindustrialbuildingrenewal

2024-07-02发布2025-01-01实施

北京市规划和自然资源委员会

联合发布

北京市市场监督管理局

北京市地方标准

老旧厂房更新改造设计标准

Designstandardforexistingindustrialbuildingrenewal

DB11/T2296—2024

主编单位：北京市建筑设计研究院股份有限公司

批准部门：北京市规划和自然资源委员会

北京市市场监督管理局

实施日期：2025年01月01日

2024北京

DB11/T2296-2024

前言

根据《北京市“十四五”时期规划和自然资源标准化工作规划

（2021年-2025年）》和北京市市场监督管理局《关于印发2023年北

京市地方标准制定项目计划的通知》（京市监发〔2023〕4号）的要求，

标准编制组经广泛调查研究，认真总结实践经验，参考有关国内外先

进标准，并在广泛征求意见的基础上，制定本标准。

本标准的主要技术内容是：1总则；2术语与分类；3基本规定；4

评估与策划；5建筑设计；6结构设计；7机电设计；8防火设计；9绿

色低碳。

本标准由北京市规划和自然资源委员会、北京市市场监督管理局

共同负责管理，北京市规划和自然资源委员会归口、组织实施，并负

责组织编制单位对具体技术内容进行解释。北京市规划和自然资源标

准化中心负责标准日常管理。

本标准执行过程中如有意见和建议，请寄送至北京市规划和自然

资源标准化中心(地址:北京市通州区承安路1号院;电话:55595000;邮

箱:bibb@)，以供今后修订时参考。

本标准主编单位：北京市建筑设计研究院股份有限公司

本标准参编单位：北京首钢建设投资有限公司

北京市城市规划设计研究院

清华大学建筑设计研究院有限公司

建研防火科技有限公司

北京首钢国际工程技术有限公司

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本标准主要起草人员：吴晨、段昌莉、金洪利、李匡

张向阳、束伟农、宋超、靳海卿

曾若浪、陈莹、葛鑫、周婷

詹子娜、吴宇红、白宁、王兆村

李文博、吴会信、刘克清、王雪飞

张悦、杜仕成、李洪光、王崇烈

赵庆楠、陈冬冬、梁颖、张争

马哲、杨雅娟、丁霓、刘加根

佟磊、李鑫、杨帆、李晖

李婧、吴中群

本标准主要审查人员：张京、柯焕章、赵克伟、张时幸

徐斌、刘伯英、张青、李建琳

王陈栋

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目次

1总则·············································································1

2术语与分类····································································2

3基本规定·······································································3

3.1一般规定······························································3

3.2价值分级······························································3

3.3安全与经济···························································5

4评估与策划····································································7

4.1评估····································································7

4.2策划····································································8

5建筑设计·····································································10

5.1一般规定····························································10

5.2规模与指标·························································10

5.3场地与总平面······················································11

5.4建筑风貌····························································12

6结构设计·····································································13

6.1一般规定····························································13

6.2结构检测鉴定······················································13

6.3结构设计····························································14

7机电设计·····································································16

7.1一般规定····························································16

7.2给水排水设计······················································16

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7.3供暖、通风与空调设计···········································17

7.4电气设计····························································18

7.5智能化设计·························································18

8防火设计·····································································19

8.1一般规定····························································19

8.2建筑防火····························································19

8.3消防设施与消防供电··············································20

8.4消防救援条件······················································20

9绿色低碳·····································································21

附录A老旧厂房评估内容··················································23

本标准用词说明································································28

引用标准名录···································································29

条文说明·········································································31

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CONTENTS

1Generalprovisions····························································1

2Termsandcategory···························································2

3Basicrequirements····························································3

3.1Generalrequirements·················································3

3.2Classification··························································3

3.3Safetyandeconomy··················································5

4Evaluationandstrategy······················································7

4.1Evaluation·····························································7

4.2Strategy································································8

5Architecturaldesign························································10

5.1Generalrequirements···············································10

5.2Scaleandindex······················································10

5.3Siteandgenerallayout·············································11

5.4Architecturalstyle··················································12

6Structraldesign······························································13

6.1Generalrequirements···············································13

6.2Structuraldetectionandappraisal································13

6.3Structraldesign······················································14

7Mechanicalandelectricaldesign·········································16

7.1Generalrequirements···············································16

7.2Watersupplyanddrainage·········································16

7.3Heatingventilatingandair-conditioning·························17

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7.4Buildingelectricity·················································18

7.5Buildingelectricalintelligent·····································18

8Firesafetydesign···························································19

8.1Generalrequirements···············································19

8.2Fireprotectionandresistance·····································19

8.3Firerescuefacilitiesandfireemergencypowersupply········20

8.4Firefightingandrescuecondition·································20

9Greenandlow-carbonarchitecture·······································21

AppendixAEvaluationcontentoftheexistingindustrialbuilding·······23

Explanationofwordinginthisstandard······································28

Listofquotedstandards························································29

Explanationofprovisions······················································31

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1总则

1.0.1为规范老旧厂房更新改造的技术要求，推动老旧厂房转型升级、

功能优化和提质增效，促进北京城市更新与城市复兴进程，实现城市

高质量发展，制定本标准。

1.0.2本标准适用于北京行政区域内老旧厂房的民用化更新改造设计。

涉及不可移动文物、历史建筑及其他法律、法规规定的保护对象，按

相关规定执行。

1.0.3老旧厂房更新改造应遵循因地制宜的原则，结合原有工业建筑

特征和更新改造后的功能需求及项目环境、资源、历史文化等特点，

重视可持续绿色发展，科学合理设计。

1.0.4老旧厂房的更新改造设计除应符合本标准的规定外，尚应符合

国家及地方现行有关标准的规定。

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2术语与分类

2.0.1老旧厂房existingindustrialbuilding

包括既有生产用房、仓库、仓储用房和相关的构筑物、设备设施

等。

2.0.2工业遗产industrialheritage

1840年中国近现代工业产生以来，具有较高历史、科学、艺术、

社会文化价值的工业遗存，具有代表性、稀缺性、独特性或唯一性。

2.0.3更新改造renewal

根据新的使用需求对现存建筑物、构筑物及相关设备设施进行改

变的建设行为，包括改造、改建、扩建等建设行为。

2.0.4民用化civilian

将老旧厂房原有生产或为生产服务的功能更新改造为办公、商业、

展览等民用建筑功能，实现老旧厂房的再利用。

2.0.5保留conservation

经评估后具备一定价值的老旧厂房，将其全部或部分建筑实体和

历史信息保存再利用的建设行为。

2.0.6重建reconstruction

具有一定的历史、科学、艺术或社会文化价值的老旧厂房，通过

重新建设恢复其原有建筑全部或部分建筑实体的建设行为。

2

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3基本规定

3.1一般规定

3.1.1老旧厂房的更新改造应遵循安全、适用、经济、绿色、美观的

原则，且应具备系统性、可识别性及协调性。

3.1.2老旧厂房更新改造应落实上位规划要求，结合城市发展需求及

各级国土空间规划，落实配套公共服务设施。

3.1.3老旧厂房更新改造设计宜包含：资料研究、现场调查、价值分

级、评估与策划、技术方案五个步骤。

3.1.4老旧厂房更新改造应在资料研究、现场调查及价值分级的基础

上进行评估与策划，并根据评估与策划结论编制技术方案。技术方案

应结合实际情况，明确更新改造范围、建筑规模、使用功能、设计方

案、建设计划、市政基础设施和公共服务设施建设、成本测算等内容，

确保更新改造的可实施性。

3.2价值分级

3.2.1老旧厂房的价值应包括以下内容：

1历史价值：见证中国近现代工业历史的发展成就；

2科学价值：体现中国科学技术发展的突出创造力和影响力；

3艺术价值：体现中国工业建筑或工业区的美学特征；

4社会文化价值：体现中国社会的工业文化记忆；

5利用价值：结构坚固、空间可塑性强、具有一定建筑风貌特征。

3.2.2老旧厂房的价值分级指标可在历史价值、科学价值、艺术价值、

社会文化价值和利用价值5个一级评价指标基础上，细分为21个二级

评价指标，具体价值分级指标宜按本标准表3.2.2确定。

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表3.2.2老旧厂房价值分级指标表

一级指标二级指标

见证中国近现代工业发展的重要历史阶段，或对其产生过

重要影响

标志某一工业类型在中国的开端，或在某一行业中具有开

历史价值

创性作用

创建该工业企业的原因具有重要的历史意义，或与重大历

史事件或重要人物相关联

工业技术代表当时先进的生产力，其规模或技术在同领域

中曾经占据主导地位

反映工业化进程中工业生产技术的重大发展或变革

科学价值

展现某一领域技术的发展轨迹，有助于提高工业技术史的

研究水平

工业技术具有代表性，其年代和类型独特珍稀或脆弱易损

价在工业建筑（含构筑物）、工艺（工业设施）、规划设计

值等方面具有美学特征

指

艺术价值创造和谐的人与自然关系，并对现代社会具有启示性作用

标

是著名建筑师的代表作品或者代表了一个时代或流派的典

型建筑，具有建筑史料价值

包含大量工业时代特征的信息，体现民族凝聚力

社会文化见证生产劳动者的工作与生活，形成社会归属感

价值曾长期提供稳定的就业，形成突出的工业企业文化

曾产生巨大的经济效益，或在今后具有较大利用潜力

区位良好，交通便捷

结构坚固，承载力强

利用价值质量较好，完整度高

空间高大，可塑性强

风貌独特，可形成特色景观

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续表

一级指标二级指标

技术可行性强，经济性好

价

值利用价值环境安全，现存污染可在经济合理的基础上治理至满足环

指境健康要求

标

分值：每个一级指标分值为30分，合计总分满分150分

3.2.3老旧厂房的具体价值分级宜按照如下标准判定：

1老旧厂房属于不可移动文物、历史建筑及其他法律、法规规定

的保护对象时，不需要再次评估，应直接判定为Ⅰ级；

2历史价值、科学价值、艺术价值及社会文化价值单项指标较高

或总指标达到120分（含）以上，经专家评估具有整体保留价值的，

为Ⅰ级。Ⅰ级老旧厂房除因安全等原因无法保留外，应予以保留，并可根

据专家意见申报各类名录；

3总指标在105分（含）~120分，为Ⅱ级；

4总指标在90分（含）~105分，为Ⅲ级；

5总指标在90分以下，为Ⅳ级。

3.2.4老旧厂房根据其价值分级可分为下列四类：

1工业遗产类老旧厂房：不可移动文物、历史建筑及其他法律、

法规规定的保护对象，价值分级应为Ⅰ级；

2具有较高价值类老旧厂房：价值分级为Ⅱ级及以上，未被列入各

类保护名录，但具有较高历史价值、科学价值、艺术价值、社会文化

价值的老旧厂房或具有较高综合价值的老旧厂房；

3具有一定价值类老旧厂房：价值分级为Ⅲ级，工业风貌特色明显

或空间再利用价值较高的老旧厂房；

4一般类老旧厂房：价值分级为Ⅳ级，风貌特色一般，但具有空间

再利用价值的老旧厂房。

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3.3安全与经济

3.3.1老旧厂房更新改造应根据价值分级和分类，以保证安全为前提，

综合考虑经济、社会、文化、环境等因素，进行综合效益分析，确定

更新改造技术方案，落实场地安全、结构安全、施工安全、消防安全

及环境安全等。

3.3.2位于地质灾害、洪涝灾害易发地区的老旧厂房，除必须保留的

工业遗产类老旧厂房外，不宜继续使用；保留的老旧厂房，应采取相

应的防灾减灾措施。

3.3.3应根据环境评估结论对老旧厂房残留的污染物进行全面治理，

必要时应进行专项处置，使其满足安全健康的使用要求。

3.3.4对于规模较大、分期开发的老旧厂房，应制定分期开发计划。

对暂时不更新改造的部分应制定临时综合保护措施；对确定不更新改

造，但作为展示的建筑物、构筑物及工业设备设施等应制定消除安全

隐患的措施。

3.3.5除工业遗产类老旧厂房及价值指标为Ⅰ级的老旧厂房外，经鉴定

结构安全等级较差的老旧厂房，可按下列规定处置：

1自然灾害破坏严重且无修复价值的，可予以拆除；

2结构改造、加固的总费用达到新建同类建筑工程造价70%或以

上的，可采取拆除重建的方案。

3.3.6老旧厂房更新改造应根据改造后建筑物的使用功能、外部空间

条件、内部平面布置和相关人员特点，提升建筑本身的消防安全性能，

保证消防设施的可靠性和有效性。

3.3.7老旧厂房更新改造中人防配建宜按照现行标准和规定设置；因

保留老旧厂房而无法达到时，改造后应不低于现状。

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4评估与策划

4.1评估

4.1.1老旧厂房更新改造的评估工作应包含现状评估、资源评估、房

屋性能评估、场地环境评估、地下空间评估、消防安全评估等内容；

宜包含可再生能源利用潜力评估、区域交通承载力评估等内容。老旧

厂房评估内容宜按本标准附录A执行。

4.1.2现状评估应包含现状建筑使用情况、周边环境、现状交通、现

状资源等内容。

4.1.3资源评估应包含区位资源、生态资源、交通资源、政策资源等

内容。

4.1.4房屋性能评估应包含结构安全、围护结构性能、室内环境、机

电系统与设备、市政条件等内容。

4.1.5场地环境评估应包含场地安全性、污染源、景观水体水质、场

地下垫面、日照环境、风环境、声环境等内容。

4.1.6地下空间评估应包含现状地下空间资源和人防设施、可开发建

设的区域及深度、地下污染物、现状管线、地下联通性、地下开发的

安全性和经济性等内容。

4.1.7消防安全评估宜包含：建筑耐火等级、建筑防火间距、消防救

援条件、平面布局及防火分隔、结构构件抗火性能、安全疏散和避难、

建筑材料、防火构造、消防设备设施与消防配电等内容。

4.1.8可再生能源利用潜力评估应包含浅层地热能、太阳能、风能等

内容。

4.1.9区域交通承载力评估应包含周边区域交通分析及场地停车分析

等内容。

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4.2策划

4.2.1老旧厂房更新改造的策划应包含功能策划及技术策划，并应符

合上位规划、产业指引和项目自身特点。

4.2.2功能策划在满足需求的前提下，宜选择与老旧厂房结构安全相

适应、与厂房空间形态相协调的功能。

4.2.3技术策划应在经济合理的前提下制定建筑综合性能提升目标。

应包含建筑风貌、结构后续工作年限、安全防灾、绿色建筑、减碳节

能、海绵城市、无障碍设计、全龄友好、超低能耗及装配式建筑等技

术策划目标。技术策划目标与现行规定不一致时，应经过专家论证及

相关部门批准。

4.2.4经评估后整体保留的工业遗产类老旧厂房、具有较高价值类老

旧厂房及具有一定价值类老旧厂房周边道路规划设计应综合考虑更新

改造需求，在满足交通安全、通行能力、管线敷设等需求前提下，可

采取局部道路优化设计措施。

4.2.5经评估后保留的老旧厂房在保证自身用地功能的前提下，可原

位保留；突入道路红线、蓝线及绿线的保留老旧厂房，在保障安全的

前提下，经依法批准后可保留。

4.2.6应根据老旧厂房的价值分级和分类及具体功能对应采用以下4种

更新改造措施：保留、重建、改扩建、风貌重现。

4.2.7具有较高价值类老旧厂房如无特殊原因，应整体保留；具有一

定价值类老旧厂房及一般类老旧厂房宜优先选择整体保留，当无法整

体保留时，可选择局部保留；工业遗产类老旧厂房应按照相关规定执

行。

4.2.8具有一定价值类老旧厂房，当满足3.3.5第二款情况或保留原建

筑对拟更新改造的使用功能产生较大影响，且使用功能无法变更时，

经评估论证可重建。

4.2.9除工业遗产类老旧厂房外，其他老旧厂房经评估论证后，可改

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建、扩建、重建，以适应新功能的需求。

4.2.10保留的老旧厂房在更新改造时宜采用改造可逆及最小干预的方

案。

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5建筑设计

5.1一般规定

5.1.1老旧厂房更新改造应在落实分级保护的同时满足新的使用功能

需求。

5.1.2在经济合理、安全可靠的前提下宜有效利用厂房原有地下空间，

新建地下空间不应破坏保留厂房的结构基础。

5.1.3具有代表性的工艺流程及其对应的设备设施宜保留，并应考虑

对工艺流程的展示。

5.1.4老旧厂房更新改造应增加无障碍设施，工业遗产类老旧厂房无

法加设无障碍设施的，经评估论证后方可实施。对公众开放的公共建

筑宜采取实现全龄友好的措施。

5.1.5老旧厂房更新改造应对保留的建筑构件制定保温、防水、隔声

等关键性能的加强措施。

5.2规模与指标

5.2.1老旧厂房更新改造应依据批准功能，按照北京市地方现行标准

《公共建筑机动车停车配建指标》DB11/T1813配置停车设施。因保留

建筑限制无法满足停车配建指标的，可按照区域统筹核算或通过交通

承载力评估提出项目折减系数，且停车数量应不低于现状。

5.2.2老旧厂房更新改造的海绵城市建设标准应符合北京市地方现行

标准《海绵城市雨水控制与利用工程设计规范》DB11/685及《海绵

城市建设设计标准》DB11/T1743的规定。工业遗产类老旧厂房及具有

较高价值类老旧厂房限于自身因素不能满足现行标准时，可采取优化

径流系数或区域统筹的技术方案。

5.2.3当老旧厂房更新改造为满足安全、环保、无障碍标准等要求，

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必须在保留老旧厂房中增设的、附属于建筑外侧的楼梯、风道、无障

碍设施、电梯、外墙外保温等附属设施和室外开敞性公共空间及消防

基础设施用房，可在指标表中单独列出建筑面积。

5.2.4保留的室外管道、廊架、传送带、转运站等确无实际功能的构

筑物，仅作为室外景观构筑物使用的，可不计建筑面积。

5.2.5因保留原有厂房形态、原有设备设施而形成的高大空间，当使

用功能非住宅、普通办公及商业时，可按照实际外围护结构围合的自

然层计算建筑面积。

5.2.6拱形屋顶或坡屋顶应标注檐口、拱顶及坡顶高度；除文物保护

单位周围建设控制地带、世界遗产保护范围、机场控制区以外的老旧

厂房屋顶天窗，当天窗高起部分面积不超过整体屋顶面积1/4，且高起

高度不超过4m时，可不计入建筑高度。

5.3场地与总平面

5.3.1老旧厂房更新改造应做现状分析，在现状图中应明确厂房位置、

分类、分级、层数、高度、面积、建造年代、结构形式、重要地下设

施等指标。

5.3.2老旧厂房更新改造应根据实际功能需求，进行园区总平面设计，

合理设计出入口、交通流线；宜结合人行流线设置适宜的室外空间。

5.3.3场地竖向应结合周边用地、道路、市政条件等统一规划设计，

避免场地积水，做好防洪排涝措施。

5.3.4室外保留的管道、廊架、传送带、转运站等设施或构筑物宜在

保障安全的前提下保留，并应在总平面图中表达。

5.3.5室外人防出入口、车道出入口等宜与建筑一体化设计。

5.3.6老旧厂房实施范围内涉及古树名木保护的，应按相关规定划定

保护范围，在保护范围内不应进行修建建筑物、构筑物及其他影响树

木生长的行为。

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5.4建筑风貌

5.4.1老旧厂房更新改造应统筹考虑周边区域环境，综合设计绿色空

间、滨水空间、慢行系统等，对建筑风貌、园区环境与城市景观开展

一体化设计。

5.4.2老旧厂房更新改造应展现其原有工业建筑风貌，并针对老旧厂

房建筑风貌进行特征分析，结合老旧厂房分类进行科学合理设计。

5.4.3经过评估后具有保留价值的设备设施，应予以保留。

5.4.4根据功能定位，具备开放条件的老旧厂房，在更新改造中应考

虑老旧厂房的对外展示功能，并与展示流线结合。

5.4.5除重建外，老旧厂房的新建部分可采用新材料，同时兼顾老旧

厂房的整体建筑风貌。

5.4.6室内有保留价值的大型设备与新功能冲突时，可在室外景观留

存，安置方案应安全可靠，并宜采取合理的防护措施。

5.4.7保留的外围护结构需要加固或提高保温性能时，可在建筑内部

采取加固、保温措施。内保温应注重节点设计，避免冷桥。

5.4.8老旧厂房的夜景照明应体现与其功能相应的风貌特征，同时应

合理设定照度及亮度值，避免对城市环境及周边居室产生光污染。

5.4.9老旧厂房更新改造项目的绿色改造措施应与原有建筑风貌相协

调，可结合建筑外墙、屋顶及其他构件科学设置可再生能源等设施。

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6结构设计

6.1一般规定

6.1.1保留的老旧厂房应根据国家和地方现行标准，结合使用状况和

使用功能等因素确定后续工作年限。

6.1.2老旧厂房更新改造设计应明确结构加固后的用途。在加固设计

后续工作年限内，未经技术鉴定或设计许可，不应改变加固后结构的

用途和使用环境。

6.1.3老旧厂房更新改造前应进行建筑的检测、鉴定，并根据检测、

鉴定结果进行加固设计。不同建造年代、不同结构体系的老旧厂房，

其抗震加固应根据检测、鉴定结论、后续工作年限及更新改造后的功

能，选择安全、经济、有效的加固技术方案。

6.2结构检测鉴定

6.2.1老旧厂房的结构鉴定按国家现行标准《既有建筑鉴定与加固