DB34/T 4466-2023 土地储备规划编制规范

ICS91.020

CCSP50

34

安徽省地方标准

DB34/T4466—2023

土地储备规划编制规范

Specificationforthelandreserveplanningcompilation

2023-07-31发布2023-08-31实施

安徽省市场监督管理局发布

DB34/T4466—2023

目次

前言................................................................................III

1范围...............................................................................4

2规范性引用文件.....................................................................4

3术语和定义.........................................................................4

4基本要求...........................................................................5

4.1规划定位.......................................................................5

4.2规划期限.......................................................................5

4.3编制主体.......................................................................5

4.4编制原则.......................................................................5

4.5编制程序.......................................................................6

5前期准备...........................................................................6

5.1组织准备.......................................................................6

5.2技术准备.......................................................................6

6基础调查...........................................................................7

6.1调查范围.......................................................................7

6.2调查内容与方法.................................................................7

7分析评价...........................................................................7

7.1现状分析.......................................................................7

7.2实施评价.......................................................................7

7.3形势研判.......................................................................7

7.4适宜性评价.....................................................................8

7.5潜力测算.......................................................................8

7.6需求预测.......................................................................8

7.7成本收益分析...................................................................8

8方案编制...........................................................................8

8.1规划内容.......................................................................8

8.2规划成果.......................................................................9

9意见征求..........................................................................10

10审批调整.........................................................................11

附录A（资料性）资料收集清单........................................................12

附录B（资料性）基础调查主要内容....................................................13

附录C（资料性）土地储备适宜性分区统计表............................................14

附录D（资料性）土地储备潜力统计表..................................................15

附录E（资料性）土地储备需求预测方法................................................16

I

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附录F（资料性）土地储备需求统计表..................................................17

附录G（资料性）土地储备收支情况统计表..............................................18

附录H（资料性）土地储备规划指标表..................................................19

附录I（资料性）土地储备规划用途结构统计表...........................................20

附录J（资料性）土地储备重点区空间布局统计表.........................................21

附录K（资料性）土地储备重点项目清单................................................22

参考文献..............................................................................23

II

DB34/T4466—2023

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。

本文件由安徽省自然资源厅提出并归口。

本文件起草单位：安徽省不动产登记中心（安徽省国土资源储备发展中心）、安徽建筑大学、安徽

省城乡规划设计研究院有限公司、安徽尚原规划咨询有限公司。

本文件主要起草人：葛文进、王秉义、栾倩、陶玉厚、王玉纯、马明、江海涛、陶鑫、蔡锷、阮云

峰、陈彤、龙兆云、郭岭、孙德芳、张定。

III

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土地储备规划编制规范

1范围

本文件确立了土地储备规划编制的基本要求，并规定了土地储备规划编制的前期准备、基础调查、

分析评价、方案编制、意见征求和审批调整的要求。

本文件适用于市级、县（市、区）级土地储备规划的编制。产业园区、重点产业、特殊领域的土地

储备规划编制可参照执行。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB/T16820地图学术语

GB/T18508城镇土地估价规程

GB/T19231土地基本术语

GB/T21010土地利用现状分类

TD/T1059全民所有土地资源资产核算技术规程

3术语和定义

GB/T16820、GB/T18508、GB/T19231、GB/T21010、TD/T1059界定的以及下列术语和定义适用

于本文件。

3.1

土地储备landreserve

县级（含）以上人民政府为厘清土地产权主体关系、落实和维护所有者权益、调控土地市场、促进

土地资源合理利用，对依法取得的土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。实施土地储备的具体行

为包括土地取得、前期开发、管护土地、供应土地等。

3.2

土地取得landrequisition

土地储备机构受自然资源主管部门委托，通过征收、收回、收购、行使优先权购买等方式，依法取

得储备土地完整国有产权权利的行为。

3.3

前期开发landpre-development

土地储备机构完成地块内道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土

地平整，使储备土地具备供应条件的行为。

3.4

管护土地landmaintenance

土地储备机构采取自行管护、委托管护、临时利用等方式对储备土地进行管理与维护，防止储备土

地权利遭受侵害的行为。

4

DB34/T4466—2023

3.5

供应土地landsupply

储备土地具备供应条件后，纳入年度供应计划，由自然资源主管部门统一组织供应的行为。

3.6

土地储备规划landreserveplanning

依据国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划、国土空间详细规划和国土空间专项规划等规划，

按照城乡发展需求和战略目标，对规划期内储备土地规模、布局、结构、时序和资金等做出的统筹安排。

3.7

土地储备项目landreserveprojects

按照区域、时序、资金平衡等条件，对一宗或多宗储备土地进行适当组合和划分形成的管理单元。

3.8

实施土地储备总规模landreserveimplementationtotalscale

规划期内开展土地取得、前期开发、管护、供应等储备行为的结转地块和新增地块面积之和。

3.9

土地储备资金landreservefunds

按照财政预算安排，由土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其

进行前期开发、地籍调查、确权登记、地价评估、方案制定以及管护等需要资金的总额。

4基本要求

4.1规划定位

落实国民经济和社会发展规划及国土空间规划，分析判断空间发展价值和土地储备潜力，创新土地

资产经营方式，将国土空间规划确定的控制指标和空间布局落实于土地要素，用于指导、规范和引领土

地储备三年滚动计划和年度实施计划及储备项目安排。

4.2规划期限

宜与国民经济和社会发展规划期限一致，可对更长远的发展作出预期性安排。近期规划为3～5年，

远期可展望15年，规划期不应超过同级国土空间总体规划期限。

4.3编制主体

应由市、县（市、区）自然资源主管部门组织编制。

4.4编制原则

4.4.1因地制宜、节约集约

充分考虑当地社会经济发展、用地需求、资金保障能力及权利人利益等客观因素，合理确定实施土

地储备总规模。加大存量盘活力度，控制增量用地规模，推动土地利用方式由外延扩张向内涵挖潜、集

约高效转变。

4.4.2重点优先、应储尽储

统筹区域协调发展，优先保障城市重点功能区、城市重要基础设施和民生项目等领域，有序引导产

业聚集。规划范围内各类新增建设用地、存量建设用地应统一纳入土地储备，全面提升土地资源要素保

障能力。

4.4.3连片开发、择优供给

5

DB34/T4466—2023

围绕经济发展大局、城市化进程和土地市场调控目标，实施片区收储、综合开发，形成整体推进的

空间格局和规模效应。科学开展储备土地适宜性评价和潜力分析，摸清储备土地底线特性，提高土地资

源供给质量。

4.4.4市场调控、经济可行

坚持市场在资源配置的决定性作用，控制收储成本，降低融资风险，保留适当弹性，对土地储备项

目的可行性、资金平衡、权利取得、投放时序等做出前瞻性安排，为规划实施和项目工程落地提供资源

配置指引。

4.5编制程序

土地储备规划编制应遵循以下程序：

——前期准备；

——基础调查；

——分析评价；

——方案编制；

——意见征求；

——审批调整。

5前期准备

5.1组织准备

5.1.1建立制度机制

建立相应的领导决策机制、工作组织机制和经费保障机制。建立自然资源、财政、发改等相关部门

共同参与的规划编制协调机制，及时协调解决规划编制中的重大问题。

5.1.2制定工作方案

明确工作组织、责任分工、工作内容和进度安排等，确定规划编制的技术路线、主要任务、成果内

容等，有序指导规划编制工作开展。

5.1.3选择编制单位

可委托具有相应编制资质的单位承担具体编制工作。编制单位应根据土地储备工作特点，组织具有

城乡规划、土地规划和土地评估等多专业背景的技术人员参与。

5.2技术准备

5.2.1数据基础

采用2000国家大地坐标系（CGCS2000）和1985国家高程基准作为空间定位基础。平面坐标系采用“高

斯—克吕格”投影。

5.2.2规划底图

规划底图应为国家自然资源主管部门确认的第三次国土调查成果及其最新年度的国土变更调查成

果。相关数据包括同级自然资源主管部门提供的永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等规划控

制线划定成果。

6

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5.2.3基础资料

收集相关基础资料，并对基础资料进行必要的筛选、核查、整理。资料收集清单见附录A。

6基础调查

6.1调查范围

调查范围包括但不限于规划覆盖区域。调查时应设定重点调查区域，重点调查区域应具有典型代表

性，并符合当地政府和群众意愿。

6.2调查内容与方法

采取内业、外业相结合的方式开展基础调查。基础调查内容见附录B。

7分析评价

7.1现状分析

7.1.1经济社会发展

分析当地社会经济发展水平、城镇化水平、人口状况、产业状况、固定资产投资、财政收入和重大

项目建设等情况。

7.1.2土地储备现状

分析土地储备运作主体、组织结构、工作流程；分析近五年储备土地来源、分布、开发、临时利用、

供应、资金筹集渠道、成本收益等。

7.1.3土地市场供需

分析近五年国有土地一级市场供应规模、供应方式、交易价格、开发周期和成本收益；分析土地市

场波动变化趋势等。有条件地区可分析农村集体经营性建设用地入市流转规模、价格水平和收益分配等。

7.2实施评价

7.2.1若上轮已编制土地储备规划，应对土地储备规划进行实施评价。

7.2.2若上轮未编制土地储备规划，以土地储备三年滚动计划或上年储备计划实施评价代替。

7.2.3实施评价内容包括但不限于：

——土地储备规划目标执行情况；

——土地储备规划实施的社会、经济和生态效益分析；

——土地储备规划实施成效、实施难点和存在问题及对新一轮土地储备规划编制建议。

7.3形势研判

7.3.1发展优势

结合区域发展战略、土地市场运行情况和产业发展政策等，分析土地储备在调控土地市场、推动节

约集约用地、落实国土空间规划、保障民生和重大项目用地等方面的优势。

7.3.2面临挑战

7

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结合建设用地减量化趋势、土地储备运行机制、土地取得和前期开发成本、地方政府债务状况、储

备资金保障能力等，研判未来土地储备面临的挑战。

7.3.3确定目标

结合土地储备的发展优势和面临挑战，明确未来土地储备的功能定位和发展方向及土地储备规划的

规划目标。

7.4适宜性评价

7.4.1建立评价指标体系

结合地方实际，从规划符合性、区位特征、交通条件、设施配套、土壤污染状况、文物遗存、矿产

压覆、洪涝隐患、地质灾害、土地权属、权利人意愿及成本收益等方面，建立土地储备适宜性评价指标

体系。

7.4.2多因素综合评价

可采用空间叠加法、多指标决策法、人工智能法等方法开展多因素综合的适宜性评价。宜结合实地

调查与访谈、大数据分析等，加强评价工作的公众参与。

7.4.3划定适宜性分区

根据评价结果划定土地储备适宜性分区。适宜性分区应划分为适宜储备区、潜在储备区和不宜储备

区。适宜性储备区应是完全符合规划、区位、安全、权属等要求，并具备储备可行性的空间。土地储备

适宜性分区统计表见附录C。

7.5潜力测算

结合现状用地数据、规划用地数据、土地储备项目数据和影像数据等，分析规划情况、征迁成本、

权属情况、地块形态（连片度和规整度）、产业集聚、人口活力、交通区位、景观环境和公共服务设施

供给等情况，结合政府实施土地储备的现实能力，确定土地储备潜力总规模（包括存量潜力规模和增量

潜力规模）、用地结构、用地时序和空间分布等。土地储备潜力区应位于适宜储备区和潜在储备区内。

土地储备潜力统计表见附录D。

7.6需求预测

以稳定土地市场和防止盲目储备为前提，结合近五年土地储备供应情况和变化趋势，对规划期内实

施土地储备总规模的区间范围作出合理预测。预测时应采用两种及以上方法分别进行。土地储备预测方

法可采用但不限于附录E。土地储备需求统计表见附录F。

7.7成本收益分析

根据土地储备需求量、规划用途、开发利用强度和地价水平等，按照GB/T18508的土地估价方法

合理评估预期土地出让收入。分别测算土地储备成本和财务费用，估算土地储备项目的资金支出。分析

土地储备收支，测算土地储备收益。土地储备收支情况统计表见附录G。

8方案编制

8.1规划内容

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8.1.1储备规模

围绕土地储备方向和目标，分析规划期土地储备供需状况，按照以收定支、以用定储的原则，合理

安排存量与增量储备土地比例，科学确定规划期内土地储备规模、土地储备成本、出让价格和土地储备

收益等规划指标。土地储备规划指标见附录H。

8.1.2用途结构

在适宜性评价和潜力测算的基础上，依据国土空间总体规划确定的管制分区及详细规划确定的土地

用途，综合考虑资金投入与开发收益，合理确定土地储备规划的用途结构。土地储备规划用途结构统计

表见附录I。

8.1.3空间布局

落实国土空间开发保护格局，以区域空间发展战略和市场需求为导向，综合