T/DXJSXH 0004-2023 大兴区老旧小区改造工程施工质量管理标准

ICS91.200

北京市大兴区建设协会团体标准

P00T/DXJSXH0004—2023

大兴区老旧小区改造工程施工质量管理标准

ConstructionQualityManagementStandardsofthe

OldResidentialAreaProjectinDaxingDistrict

2023－08－23发布2023－09－01实施

北京市大兴区建设协会发布

前言

为进一步贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持以人民为中心，坚持新发展理念，

大兴区加快推进老旧小区改造工作。按照高质量发展要求，切实将老旧小区改造工程打造成群众满

意的民心工程、放心工程，改善居民居住条件，满足人民群众对美好生活的需要，编制了本标准。

标准编制组经广泛调查研究，认真总结实践经验，参考有关国家标准、地方标准，在广泛征求

意见的基础上，针对老旧小区改造工程特点，结合大兴区现阶段老旧小区改造的施工内容，明确了

老旧小区改造工程施工质量管理及工程主要部位、工序的质量控制要求，达到以人为本，科学实用，

规范施工的目的，为科学合理开展老旧小区改造施工质量管理与控制提供标准依据。

本标准的主要技术内容是：1总则；2术语；3基本规定；4施工管理；5入户调查；6施工质量

控制要点；附录。

本标准由北京市大兴区建设协会负责管理与解释，执行过程中如有意见或建议，请发送至协会

邮箱dxjsxh@126.com。

本标准主编单位：北京市大兴区住房和城乡建设委员会

北京市大兴区建设协会

北京市大兴区建设集团有限公司

本标准参编单位：北京新兴建设开发有限责任公司

北京万兴建筑集团有限公司

中建三局集团有限公司

北京兴建恒景建设工程有限公司

北京楚海力建筑装饰工程有限公司

北京市迪安芃通装饰装潢有限责任公司

北京兴坤建筑有限公司

本标准主编：王颖任涛张晶

本标准副主编：蔡雪莲赵文娟马自力漆占强

本标准主要起草人员：（排名不分先后）

郑革褚浩玥刘传陈前丞赵玉忠秦国俊刘茹苹席一又

解佳媛李栋郝慧王寅明亮李天赐丁毅涵张朝阳

于光卫李建光王丛丛李军李鹏朱艺焘孙常力兰云睆

王少杰王恩帅张健吕海生李璇孟迪张阔张雅军

袁瀚陈笑杨森赵玉珠刘微王亮牛雨田

本标准主要审查人员：廖科成袁勇军董清崇袁梅王毅

目录

1总则..................................................................1

2术语..................................................................2

3基本规定................................................................3

4施工管理................................................................5

4.1组织管理..........................................................5

4.2技术管理..........................................................5

4.3质量管理..........................................................7

5入户调查...............................................................9

6施工质量控制要点......................................................11

6.1厨卫间...........................................................11

6.2楼梯间...........................................................13

6.3建筑外墙.........................................................14

6.4建筑外门窗.......................................................19

6.5屋面.............................................................21

6.6室内给排水工程...................................................25

6.7室内电气工程.....................................................27

6.8小区道路.........................................................29

6.9室外给排水工程...................................................31

6.10其他工程........................................................33

6.11季节性施工......................................................34

附录入户调查表..........................................................35

引用标准名录.............................................................38

条文说明.................................................................40

1总则.................................................................40

2术语.................................................................41

3基本规定...............................................................42

4施工管理...............................................................43

5入户调查...............................................................44

6施工质量控制要点.......................................................45

6.1厨卫间...........................................................45

6.3建筑外墙.........................................................45

6.4建筑外门窗.......................................................45

6.6室内给排水工程...................................................46

6.7室内电气工程改造.................................................46

6.8小区道路.........................................................47

6.9室外给排水工程...................................................47

目录

1GeneralRules..........................................................1

2ProfessionalTerm......................................................2

3TheBasicRegulations..................................................3

4ConstructionManagement................................................5

4.1OrganizationDesignManagement....................................5

4.2TechnicalManagement..............................................5

4.3QualityManagement................................................7

5HouseholdSurvey......................................................9

6KeyPointsofConstructionQualityControl...........................11

6.1KitchenandBathRoom............................................11

6.2Staircase........................................................13

6.3BuildingExteriorWall...........................................14

6.4BuildingExteriorDoorsandWindows..............................19

6.5RoofCovering....................................................21

6.6IndoorWaterSupplyandDrainageEngineering.....................25

6.7IndoorElectricalEngineering....................................27

6.8CommunityRoads..................................................29

6.9OutdoorWaterSupplyandDrainageEngineering....................31

6.10OtherEngineering...............................................33

6.11SeasonalConstruction...........................................34

Appendix:HouseholdSurveyForm..........................................35

ListofReferencedStandards............................................38

StatementoftheProvisions.............................................40

1GeneralRules.........................................................40

2ProfessionalTerm.....................................................41

3TheBasicRegulations.................................................42

4ConstructionManagement...............................................43

5HouseholdSurvey......................................................44

6KeyPointsofConstructionQualityControl............................45

6.1KitchenandBathRoom............................................45

6.3BuildingExteriorWall...........................................45

6.4BuildingExteriorDoorsandWindows..............................45

6.6IndoorWaterSupplyandDrainageEngineering.....................46

6.7IndoorElectricalEngineering....................................46

6.8CommunityRoads..................................................47

6.9OutdoorWaterSupplyandDrainageEngineering....................47

1总则

1.0.1为了在大兴区老旧小区改造中做到安全适用、保障环境、技术先进、确保质量，

制定本标准。

1.0.2本标准适用于大兴区老旧小区改造工程的施工质量控制与管理。

1.0.3大兴区老旧小区改造工程施工质量控制与管理除符合本标准的规定外，尚应符合

国家和地方现行有关标准的规定。

1

2术语

2.0.1老旧小区：城市或县城（城关镇）建成年代较早、基础设施老化、市政配套设施

不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。

2.0.2老旧小区改造：小区内市政配套基础设施改造提升以及建筑物屋面、外墙、楼梯

等公共部位维修；环境及其配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、楼栋加装电梯；

公共服务设施配套建设及其智慧化改造等的施工。

2.0.3入户调查：携带有效证件及调查表，采取入户的形式，逐户、逐项与住户沟通项

目建设情况，了解居民诉求，辨识施工质量安全因素，并宣传施工注意事项等。

2

3基本规定

3.0.1建设单位应建立与工程项目建设相适应的质量保障体系、管理制度。包括：项目

法定代表人质量责任制度、项目直接主管负责人质量责任制度、项目质量管理机构责任

追究制度、工程建筑材料采购管理制度、工程质量验收管理制度等。

3.0.2设计单位应当落实设计责任，设计前开展入户调查，在全面掌握改造房屋建筑、

结构、室内外管线布置等现状基础上进行设计。

3.0.3设计单位应当指派专人加强施工现场跟踪指导服务，及时提供技术支撑和指导。

3.0.4监理单位应严格履行质量管控监理责任，结合老旧小区改造工程的实际情况，指

定并落实监理规划、监理实施细则。

3.0.5施工现场应具有健全的质量管理体系、相应的施工技术标准、施工质量检验制度

和综合施工质量水平评定考核制度。

3.0.6老旧小区改造工程应在总承包合同中确定质量验收标准、保修期和质量保证期，

明确保修条件和质量保证承诺。

3.0.7施工单位应进行现场勘察、入户调查后，充分了解居民需求后制动相应的施工措

施，并结合老旧小区改造工程的实际情况组织全面实施。

3.0.8工程开工前，施工单位应根据合同文件、设计文件和有关的法规、标准、规范、

规程，并根据建设单位提供的施工界域内地下管线等构筑物资料、工程水文地质资料等

踏勘施工现场。

3.0.9施工现场人、机、料、进场道路、水、电、通讯等应满足施工需求。

3.0.10施工单位应编制施工组织设计。建筑面积在5万平方米及以上的，应当由施工

单位技术负责人组织施工组织设计专家评审。

3.0.11分部分项工程应在施工前编制专项施工方案，施工单位应当严格按照经审查合

格的施工方案进行施工。

3.0.12老旧小区改造工程施工应符合绿色、安全施工要求。

3.0.13工程建设中，在保证施工质量、安全等基本要求的前提下，通过科学管理和技

3

术进步，最大程度地节约资源，提高能源利用率，减少施工活动对环境造成的不利影响，

实现节地、节能、节水、节材和环境保护，保护从业人员的安全与健康。

3.0.14作业区应进行封闭式安全防护，特别是马道口、屋面出入口，应设置锁闭措施，

防止居民误入；建筑物主要出入口应搭设硬质水平防护。

3.0.15高处作业期间应在下方设置警戒区域，安排专人进行检查协调和旁站监督，严

禁高空抛物；使用吊篮作业的，应设置可靠的停靠平台，严格按照规范要求设置警戒区

域。

3.0.16应建立可回收再利用物资清单，制定并实施可回收废料的回收管理办法，提高

废料利用率；利用原有道路和建筑物，提高资源再利用率。

3.0.17提倡运用信息化技术，创新施工组织方式，积极推广应用新技术、新材料、新

工艺、新设备。

4

4施工管理

4.1组织管理

4.1.1参建各方应建立健全各项管理制度，确保项目管理机构人员配备满足要求。

4.1.2施工单位应结合自身特点和质量管理需要，建立质量管理体系并形成文件。

4.1.3施工单位及相关作业单位应配备专业技术质量管理人员，应符合表1规定：

表1施工单位专业技术人员管理

人员管理质量检查员施工试验

技术质量负责人

管理人员

建筑面积（㎡）土建水电

0＜S≤50000中级职称2111

50000＜S≤100000高级职称4222

高级职称、相应职称2年

S＞100000以上类似工程建设技术6333

质量管理工作经验

4.2技术管理

4.2.1建设单位应按要求组织图纸会审，图纸会审记录签字人员资格应符合要求。

4.2.2施工组织设计和施工方案的编制应符合下列规定：

1符合施工合同中有关工程质量、安全、进度、绿色施工等方面的要求；

2科学安排施工工艺和施工顺序，考虑季节性施工特点，采用流水施工和网络计划

等方法，合理配置资源，优化现场布置，实现均衡施工，达到合理的经济技术指标；

3符合绿色施工管理要求，推广应用绿色施工技术，实现“四节一环保”的管理目

标；

4积极开发和推广使用“四新”技术；

5

5与质量、环境和职业健康安全管理体系有效结合。

4.2.3施工组织设计的编制与审批应符合下列规定：

1群体工程或特大型项目应编制施工组织总设计；

2施工组织设计应在开工前完成编制和审批；

3应由施工单位项目负责人主持编制，项目技术负责人组织编写；

4应由施工单位技术负责人审批；

5应报项目监理机构总监理工程师审批。

4.2.4施工方案和专项施工方案的编制与审批应符合下列规定：

1应在分部、分项工程或专项施工内容施工前完成编制和审批；

2施工方案应由施工单位项目技术负责人组织编制并审批；重要、复杂、特殊的分

部、分项工程，其施工方案应由施工单位技术负责人或其授权人审批；

3专项施工方案应由项目负责人主持编制，项目技术负责人组织编写，由施工单位

技术负责人审批；需要论证的专项施工方案应组织专家论证；

4专业分包工程的施工方案应由专业分包单位的项目负责人主持编制，由专业分包

单位技术负责人审批，加盖分包单位印章后报总承包单位项目技术负责人审核确认；

5专业分包工程的专项施工方案应由专业分包单位的项目负责人主持编制，专业分

包单位的技术负责人审批，并报总承包单位技术负责人或其授权人审核确认，需要论证

的专项施工方案应组织专家论证；

6施工方案和专项施工方案应报项目监理机构总监理工程师审批，经专家论证的专

项施工方案需建设单位项目负责人签字。

4.2.5技术交底的组织实施应符合下列规定：

1施工组织总设计和单位工程施工组织设计交底应由项目负责人或项目技术负责

人对项目主要管理人员进行交底；

2施工方案交底应由其编制人员或项目技术负责人对现场相关管理人员和作业人

员进行交底；

3专项施工方案交底应由其编制人员或项目技术负责人对现场相关管理人员和作

业人员进行交底，安全管理人员应参加；

4施工作业交底应由专业工长对专业施工班组或专业分包作业人员进行交底。

6

4.2.6工程资料必须真实反映工程建设过程和工程质量的实际情况，并应与工程进度同

步形成、收集和整理。工程资料应字迹清晰、内容齐全，并有相关人员签字。需要加盖

印章的，应有相关印章。

4.2.7涉及工程结构安全的重要部位，应留置隐蔽前的影像资料，影像资料中应有对应

工程部位的标识。

4.2.8制定分部、分项工程和检验批的划分方案，应符合《建筑工程施工质量验收统一

标准》GB50300和各专业验收规范的要求。

4.2.9新技术、新工艺、新材料、新设备技术应用应经专家论证并形成论证意见。

4.2.10施工现场应配备与工程相关的施工标准、规范的有效版本。

4.3质量管理

4.3.1小区明显位置应设立“责任主体公示牌”及“主要材料公示牌”。

4.3.2施工单位应当编制样板计划，明确工程实体上样板设置部位，样板段（间）的具

体部位为同一工序的第一次施工部位。样板段（间）施工完成，经验收合格后，主动接

受业主等各方的监督并指导施工。

4.3.3建筑工程的施工质量控制应符合下列规定：

1建筑工程采用的主要材料、半成品、成品、建筑构配件、器具和设备应进行进场

检验。凡涉及安全、节能、环境保护和主要使用功能的重要材料、产品，应按各专业工

程施工规范、验收规范和设计文件等规定进行复验，并应经监理工程师检查认可；

2各施工工序应按施工技术标准进行质量控制，每道施工工序完成后，经施工单位

自检符合规定后，才能进行下道工序施工。各专业工种之间的相关工序应进行交接检验。

4.3.4老旧小区改造工程质量应按下列要求进行验收：

1工程质量验收均应在施工单位自检合格的基础上进行；

2参加工程施工质量验收的各方人员应具备相应的资格；

3检验批的质量应按主控项目和一般项目验收；

4对涉及结构安全、节能、环境保护和主要使用功能的试块、试件及材料，应在进

场时或施工中按规定进行见证检验；

5隐蔽工程在隐蔽前应由施工单位通知监理单位进行验收，并应形成验收文件，验

收合格后方可继续施工；

7

6对涉及结构安全、节能、环境保护和使用功能的重要分部工程，应在验收前按规

定进行抽样检验；

7工程的观感质量应由验收人员现场检查，并应共同确认。

4.3.5施工单位应对施工过程中和已施工完的成品进行保护，并对保护措施进行巡检。

4.3.6室内作业时，应根据实际情况对居民家中的家具、家电、卫生洁具、水管等物品

采取保护措施，防止污损。需要在室内进行切割、焊接、打磨、剔凿、油漆、粉刷等作

业时，应提前与居住人沟通，并采取措施防止污染。

8

5入户调查

5.0.1认真开展入户调查。设计单位应在设计前进行现场踏勘，重点开展入户调查，全

面掌握改造房屋结构、室内外管线布置、改造过程中的可能风险等情况，并应根据小区

综合整治的特点和实际情况、居民诉求等进行综合整治方案设计，突出细节设计、回应

合理个性化需求。

5.0.2设计单位应将设计方案在改造小区内进行公示，征求全体居民意见，充分收集群

众的合理建议，修改完善改造方案。

5.0.3施工单位应在街道和居委会的组织下与居民进行施工前首次协商交流，进行老旧

小区改造宣讲，讲解内容包括改造内容、改造利弊、改造时间进度计划等。

5.0.4施工单位应将施工方案在改造区内进行方案公示，征求全体居民意见，针对群众

的合理意见，进行施工方案调整和完善。

5.0.5施工单位在入户调查之前应当进行告知，张贴入户告知书于各单元。入户告知书

内容应包含改造内容。

5.0.6施工单位进行现场踏勘时应重点开展入户调查，全面掌握待改造房屋结构、室内

外管线布置、改造过程中的可能风险等情况。填写《入户调查表》为每户居民逐一建档

登记，记录居民意见建议，掌握居民需求。《入户调查表》见附录。

5.0.7施工单位入户进行门窗测量时应与业主进行沟通协商，告知业主外窗开启形式

等，并对测量结果进行书面确认，并留存纸质记录。

5.0.8施工单位应对空调室外机拆除情况进行记录，并留存影像资料，告知业主进行确

认。

5.0.9施工单位在进行给排水改造前应在楼梯间设置居民临时用水和排水管道，保障居

民临时生活。

5.0.10卫生间与厨房改造项目应明确改造内容与方法，告知业主需进行配合内容，并

告知业主进行确认。

5.0.11施工单位进行外墙改造时应通过告知书形式告知居民脚手架的风险和注意事

9

项。

5.0.12外窗护栏在拆除前需要对有关居民进行告知，与相关业主进行确认并将协商结

果进行纸质留存。

5.0.13在改造区内进行施工方案公示，告知居民施工组织计划安排、施工工艺做法、

施工工序等。

5.0.14在改造区内进行主要建材、型材产品的品牌、型号、规格及相关质量证明文件

公示，具备条件的改造区应设置样板间或样板区。

10

6施工质量控制要点

6.1厨卫间

6.1.1厨卫间拆除工程施工应符合下列规定：

1厨卫间拆除工程施工应先切断电源、水源和气源，再拆除设备管线设施，不得破

坏原结构层；

2拆卸的各种构件及物料应及时清理、分类存放，并应处于安全稳定状态，拆除工

程完成后，应将现场清理干净。对临时占用的场地应及时腾退并恢复原貌；

3厨卫间局部改造的，应顺着原墙面、地面的缝隙进行保护性拆除剔凿；

4厨卫间内全部改造的，应采取相应措施保护洁具、墙面砖。

6.1.2厨卫间防水施工应符合下列规定：

1防水材料应有产品合格证书和性能检测报告，材料的品种、规格、性能等应符合

设计、产品标准的要求；

2材料进场后，应按规定抽样检验，提供检验报告。送检样品应从进场材料中取样，

取样组批应符合规范要求，代表批量应与材料实际进场数量相一致；

3防水材料进场复验不合格的，不得再次取样复验，取样、标识、封样和送检全过

程要录制留存视频影像资料；

4老旧小区改造工程室内防水工程完成后，楼、地面和独立水容器的防水性能应通

过蓄水试验进行检验；

5老旧小区改造工程室内防水工程采用防水涂料时，涂膜防水层厚度应符合表2的

规定：

表2涂膜防水层厚度

涂膜防水层厚度(mm)

防水涂料

水平面垂直面

聚合物水泥防水涂料≥1.5≥1.2

聚合物乳液防水涂料≥1.5≥1.2

聚氨酯防水涂料≥1.5≥1.2

水乳型沥青防水涂料≥2.0≥1.5

11

6涉及上下水改造项目，应当对厨卫间防水部位防水层厚度进行100%检查；

7对于地漏、大便器、排水立管等穿越楼板的管道根部，宜使用丙烯酸酯建筑密封

胶或聚氨酯建筑密封胶嵌填；

8基层应符合设计的要求，并应通过验收。基层表面应坚实平整，无浮浆，无起砂、

裂缝现象；

9在防水层完成后进行蓄水试验，楼、地面蓄水高度不应小于20mm，蓄水时间不应

少于24h；独立水容器应满池蓄水，蓄水时间不应少于24h；

10各参建单位应当严格按照《北京市住房和城乡建设委员会关于加强工程质量影

像追溯管理的通知》要求，加强施工过程追溯管理，重点确保隐蔽工程、防水工程、施

工质量的可追溯性；

11防水材料及防水施工过程不得对环境造成污染；

12老旧小区改造工程防水工程应积极采用通过技术评估或鉴定，并经工程实践证

明质量可靠的新材料、新技术、新工艺。

6.1.3厨卫间地面施工应符合下列规定：

1找平层与基层结合应牢固密实，表面平整光洁，无空鼓、裂缝、麻面和起砂。立

管根部和阴阳角处理应符合设计要求；

2铺设陶瓷锦砖、陶瓷地砖、缸砖等面层的结合层和填缝材料采用水泥砂浆时，在

面层铺设后，表面应覆盖、湿润，养护时间不应少于7d。当板块面层的水泥砂浆结合层

的抗压强度达到设计要求后，方可正常使用；

3块材的排列应符合设计要求，门口处宜采用整块。非整块的宽度不宜小于整块的

1/3；

4块材地板面层的排水坡度应符合设计要求，并不应倒坡、积水。与地漏(管道)结

合处应严密牢固，无渗漏。

6.1.4厨卫间墙面施工应符合下列规定：

1饰面砖工程的找平层、防水层、粘结和勾缝材料及施工方法应符合设计要求和国

家现行有关标准的规定；

2饰面砖粘贴应牢固，表面应平整、洁净、色泽协调一致。满粘法施工的饰面砖工

程应无空鼓；

12

3单面墙不宜多于两排非整砖，非整砖的宽度不宜小于原砖的1/3；

4饰面砖粘贴的允许偏差和检验方法应符合现行国家标准《建筑装饰装修工程质量

验收规范》GB50210的相关规定。

6.1.5厨卫间吊顶施工应符合下列规定：

1边龙骨应安装在房间四周围护结构上，下边缘与吊顶标高线平齐，并按墙面材料

的不同选用射钉或膨胀螺栓等固定，固定间距宜为300mm，端头宜为50mm；

2饰面板的安装应符合下列要求：

1）饰面板安装前，应进行吊顶内隐蔽工程验收，所有项目验收合格后才能进行饰

面板安装施工；

2）外挂耳式饰面板的龙骨均应设置于板缝处，饰面板安装应采用自攻螺钉在板缝

处将挂耳与龙骨固定。饰面板的龙骨必须调平,板缝应根据需要选择密封胶嵌缝。

3吊顶工程中的埋件、钢筋吊杆和型钢吊杆应进行防腐。

6.1.6厨卫间墙地面施工后应及时恢复卫生洁具，新旧墙面饰面砖宜色泽协调一致。

6.2楼梯间

6.2.1楼梯间基层处理施工应符合下列规定：

1原抹灰层剔除的基层处理施工应符合下列规定：

1）抹灰前基层表面的尘土、污垢和油渍等应清除干净，并应洒水润湿或进行界

面处理；

2）抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于35mm时，应采取加强措施。

不同材料基体交接处表面的抹灰，应采取防止开裂的加强措施，当采用加强网时，加强

网与各基体的搭接宽度不应小于100mm；

3）各抹灰层之间及抹灰层与基体之间应粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓和裂

缝。

2原抹灰层不剔除的基层处理施工应符合下列规定：应剔除原面层，基层应不开裂、

不掉粉、不起砂、不空鼓、无剥离无石灰爆裂点和无附着力不良的旧涂层。

6.2.2楼梯间保温工程施工应符合下列规定：

1抹面胶浆施工应符合下列规定：

13

1）应预先将抹面胶浆均匀涂抹在保温层上，再将耐碱玻璃纤维网布埋人抹面胶浆

层中，不得先将耐碱玻璃纤维网布直接铺在保温层面上，再用砂浆涂布粘结；

2）耐碱玻璃纤维网布搭接宽度不应小于100mm，两层搭接耐碱玻璃纤维网布之间

必须满布抹面胶浆，严禁干茬搭接；

3）抹面胶浆层厚度：保温层为无机轻集料保温砂浆时，涂料饰面不应小于3mm，

面砖饰面不应小于5mm；保温层为聚苯颗粒保温砂浆时，不