SB/T 10599-2011 购物中心建设及管理技术规范

ICS03.100.20

A00

备案号:—

331762011

中华人民共和国国内贸易行业标准

/—

SBT105992011

购物中心建设及管理技术规范

Technicalsecificationsofshoincenterdevelomentandmanaement

pppgpg

ㅤㅤㅤㅤ

2011-07-07发布2011-11-01实施

中华人民共和国商务部发布

/—

SBT105992011

目次

前言…………………………Ⅰ

1范围………………………1

2规范性引用文件…………………………1

3术语和定义………………1

4建设要求…………………2

5运营管理要求……………5

ㅤㅤㅤㅤ

/—

SBT105992011

购物中心建设及管理技术规范

1范围

、。

本标准规定了购物中心在建设运营管理等方面的要求

本标准适用于连锁或独立运营的购物中心。

2规范性引用文件

。,

下列文件对于本文件的应用是必不可少的凡是注日期的引用文件仅注日期的版本适用于本文

。,()。

件凡是不注日期的引用文件其最新版本包括所有的修改单适用于本文件

GB50016建筑设计防火规范

GB50019采暖通风与空气调节设计规范

GB50189公共建筑节能设计标准

/绿色建筑评价标准

GBT50378

JGJ50城市道路和建筑物无障碍设计规范

3术语和定义

ㅤㅤㅤㅤ

下列术语和定义适用于本文件。

3.1

购物中心;

shoincentershoinmall

ppgppg

、、,

在统一规划开发拥有和运营的建筑或建筑群中由业主或专业的管理公司通过租赁场地提供给

、、,,

零售服务餐饮娱乐等多种功能的商业租户在统一的专业化商业管理和物业管理前提下使商业租户

,。、、、

从事各自的经营活动并借助业态组合和品牌汇聚的效应实现互利互惠其定位规模类型租户数量

;。

等与其所服务的商圈和市场特征密切相关一般根据需要提供便利的停车场设施

3.2

商圈;

tradeareacatchmentarea

。、。

购物中心集聚消费者所在的地域范围分为核心商圈次级商圈及辅助商圈

3.3

规划businesslannin

pg

,、、、。

遵从商业规律结合物业条件对购物中心进行空间规划动线规划业态规划品牌组合规划等工作

3.4

空间规划sacelannin

ppg

、、。

对购物中心中为顾客提供休息交流集会或其他社会活动的空间进行规划

3.5

动线规划trafficlannin

pg

、,。

对购物中心的人物品在室内外移动的路线进行规划一般分为客流动线和物流动线

3.6

业态规划trademix

,,,

购物中心中不同商业形态的组织规划在满足消费者需求的同时符合商业规律提高购物中心吸

1

/—

SBT105992011

引力和集聚力。

3.7

业主landlord

购物中心物业所有者。

3.8

商业租户tenant

,、、、、

在购物中心内租赁经营的商户包括主力店次主力店专业店专营店品牌店以及提供各种服务

的商户。

3.9

绿色建筑eco-building

,(,,,),,

在建筑的全寿命周期内最大限度地节约资源节能节地节水节材保护环境和减少污染为人

、,。

们提供健康适用和高效的使用空间与自然和谐共生的建筑

[—,]

GB503782006术语2.01

4建设要求

4.1选址

,、、、。

4.1.1选址前应进行前期调研论证在选址类型规模业态等方面进行定位对建设用地周边的人

、、、、、、、、、

文环境地理环境经济水平经济发展趋势政策导向人口数量收入水平消费心理消费特点金融

、、,、、

环境商业竞争态势市政基础设施状况以及购物中心对当地经济环境能源等方面带来的影响进行

。,、、

分析论证前期调研论证作为购物中心建设的依据内容包括购物中心预期的商业定位商业规划建

ㅤㅤㅤㅤ

、、、、、、、、

筑设计环境设计营销管理招商管理运营管理质量保证安全管理环境管理人员管理等方面的

要求。

,,、,

4.1.2应考虑的因素包括场地位置与交通场地的物理性质场地周围的经济和社会人口状况未来

的发展预期等。

,、。

4.1.3应符合城市总体规划和商业网点布局规划处理好人口交通和城市发展的关系新建商圈应

、。

符合本地区的城市建设规划消防规划和商业网点规划要求

4.2规划

4.2.1空间规划

、、、,。

应以分区明确联系紧密功能合理相互助益为原则为不同业态提供良好的场地和空间条件并

、、、、。

且合理设置外部广场空间内部公共空间商业空间辅助空间停车场库等不同的功能空间同时处理

好交通与景观之间的关系。

4.2.2动线规划

、、、,、,、

应按照清晰有序快捷减少相互干扰的原则处理好内外各种动线之间的关系做到方位明确

、。;、、

视觉通透便捷易达动线规划时要做到物流动线规划应与客流动线分隔物流动线应安全隐蔽便

,。

捷条件许可时应结合卸货平台单独设置物流通道

4.3设计

4.3.1建筑设计

、、,

4.3.1.1应满足不同商业业态对建筑功能建筑空间建筑结构的要求同时也应满足经营和管理的

2

/—

SBT105992011

要求。

,、、。

4.3.1.2应符合商业规律和消费行为特征创造便捷健康舒适的消费环境

4.3.1.3消防疏散设计应符合GB50016的有关要求。

,

4.3.1.4应依据功能要求合理规划和设置与城市公共交通的接驳点位应充分利用公共交通来疏导人

,。

流减少对周边地区带来的交通压力

,、

4.3.1.5应分别设置足够的机动车和非机动车停车位其数量应满足国家相关规范属地城市规划规

,。

定并应适度考虑未来的变化发展趋势

,。

4.3.1.6建筑设计应以人为本符合JGJ50的有关要求

4.3.2机电系统设计

,、、、

4.3.2.1给水设计应注意不同业态的用水与排水特点处理好系统设置分质供水分区计量污水处

、;,

理中水利用等要素之间的关系并使系统具有适度的灵活性以适宜业态调整及未来用水量变化的

趋势。

、。、

4.3.2.2暖通设计包括通风系统空调系统及供热系统设计各系统设计应符合购物中心业态不同

、、,,

营业时间不同冷热负荷需求不同收费标准不同的特点重点处理好内外区及不同楼层间的温度差异

、、,

加强外维护结构特殊部位如采光天棚幕墙入口等处的保温节能设计注意外置设备对周边环境的影

,,

响等问题应有足够的新风量来保证环境品质同时系统应具备一定的灵活性和余量以适宜业态调整及

,。

未来变化并符合GB50019的规定

、,,,

4.3.2.3电气系统设计包括变配电系统低压配电系统动力配电系统照明配电系统及防雷与接地

。、,

安全系统设计供配电系统应按照用电负荷等级并按业态及功能分区进行配置并应预留余量适应业

。、、、

态调整变化的需求电气系统设计应充分考虑购物中心人员多业态多管理层级多各业态营业时间

ㅤㅤㅤㅤ

,、,、。

不尽相同的特殊性在保证系统安全可靠的同时应尽量满足独立供电分别计量的需求电气系统设

计应注意节能。

、、

4.3.2.4智能化系统设计应考虑并处理好火灾报警及联动控制系统闭路电视监控系统防盗报警系

、、、、、、

统综合布线系统通讯系统门禁系统停车场管理系统楼宇自控系统物业管理系统等各子系统的配

。,

置及各子系统之间的关系同时应设置购物中心人流统计系统用以辅助购物中心管理方进行商业调

查分析。

,、

4.3.2.5燃气设计应考虑不同业态的用气特点处理好商业用气中机组的安全技术措施用气设备的

、,,

用气指标规划输配系统设置及输配管线的布局与购物环境之间的关系还应适度考虑未来用气量的

增长变化趋势。

4.3.3绿色建筑设计

、、、。

4.3.3.1应注重建筑全寿命周期内的节能节地节水节材设计

、、,

4.3.3.2应依据当地自然资源条件经济状况气候特点等创造出具有时代特点和地域特征的绿色

建筑。

、、、。

4.3.3.3应选择科技含量较高资源消耗低环境污染少成熟可靠的绿色建筑技术

,、。

4.3.3.4应符合循环经济的原则提倡材料能源的循环利用

、、,、。

4.3.3.5应保障使用安全降低环境污染改善室内环境质量努力为人们创造健康舒适的购物环境

4.3.4环境设计

4.3.4.1外广场设计

),、、、、、

a应按照总体规划的统一要求处理好建筑城市形象交通景观人员休息商业营销活动等主

3

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要功能之间的关系。

),,、、、

b交通设计应参考交通评估报告合理规划机动车非机动车人流物流等流线并确定各种停

、,。

靠站点出入口使购物中心的交通与城市道路系统有机结合

),、、、

c应具备人员休息与商业营销活动的功能合理布置照明系统背景音乐系统休息座椅售卖

、、、;。

亭电话亭广告灯箱垃圾箱等配套设施场地铺装材料的选择应考虑雨雪天气下的安全性

),。

d应因地制宜安排竖向设计合理利用场地进行地面排水组织设计

4.3.4.2景观绿化设计

,。

应满足城市规划管理部门对购物中心用地绿化率的要求结合项目总体规划的需要进行设计景

,,。

观绿化采用适宜当地气候的原生植物进行绿化合理搭配植物注重景观效果的同时兼顾功能性对项

。,

目用地范围内不影响总体规划的原生树木应予以保留在选择材料时选择透水材料使雨水能渗入

土地。

4.3.4.3室内设计

),、、。

a首先应满足商业业态和建筑功能的要求应与商业设计建筑设计设备系统设计紧密结合

)、,、、

b应符合消费者的消费心理消费行为的需求结合不同业态特点经营时间差异商业动线设计

,。

等因素营造良好的室内环境

),,,

c应考虑商业文化的特点预留适当空间体现人文关怀等设计理念以增强购物中心的设计附

加值。

),、、,

d在装饰材料的选择上应满足消防管理的规定并符合节能环保美观的原则优先选用易清

、、。ㅤㅤㅤㅤ

洁易维护可更换的材料

),、,

e室内设计应重视软装饰概念同时加强商业化生态化及人性化设计气氛以提升购物环境的

品味。

)(),,。

f应考量整体体量规模设置足够的休憩座椅并且设置美术品或绿植

),、。、

卫生间设置需合理地布置男女厕并考虑儿童残疾人的使用卫生间位置应直接连接至主

g

,。

次动线避免迂回的走道

4.3.4.4声环境设计

,。,

应分别设置背景音乐及消防紧急广播系统且两系统联动购物中心内部应合理运用吸声材料降

。,,觉干扰。

低环境噪声对正常营业中会产生较强声响的场所应与其他业态进行合理分隔减少听

4.3.4.5光环境设计

),。

a室内照明应保证充足的照度且充分利用自然光以利节能

)、、。

b应有可靠清晰明确的应急疏散照明

),、、

c购物中心应合理设计及使用各类光源根据各类光源色温光强及照明对象环境选用合适

灯具。

),。

d照明灯具应具有良好的显色性能以正确显示商品色彩

)、、、。

e应处理好营业照明广告照明标识照明疏散照明等照明系统之间的关系

),。,,

f应限制眩光避免对顾客的视觉造成影响应处理好购物中心各区域的照度分布突出重点

立面照度主次分明。

),,,、

泛光设计应营造购物中心的商业气氛提升城市形象并满足国家属地城市的相关标准和要

g

。。

求应符合GB50189的要求

4

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4.3.4.6广告载体设计

)、,。。

a应遵守当地法律法规尊重当地风俗习惯避免对道路交通造成不利影响

):、、。

b应分级分类设置分别面对不同类型的交通方式不同距离的观看者不同场所的人群

),。

c设置在楼体上的广告应注重美观与建筑设计相结合

),。

d楼体广告设置位置应考虑更换广告的便利性并根据外墙做法选择适宜的构造做法

),,、、、

e广告照明应选择适当的方式在营造商业气氛的同时应避免对室内周边楼宇行人车辆产

生眩光。

)。。

f广告尺度适宜照度符合所在区域环境要求

),,。

广告照明应考虑节能选择节电的照明方式选用节能型灯具

g

),,、

h室外广告牌的设置应注重安全性应安装牢固应考虑恶劣天气状况下风压雪压以及地震带

来的影响。

)设置在场地中的广告应结合室外景观设计。

i

)、、。

室内广告的形式主要包括固定式广告滚轴广告屏广告等

jLED

),、。

k地下车库内可设置少量广告以不影响车辆通行不干扰导视系统为原则车库坡道不宜设置

广告。

4.3.4.7导向及标识系统设计

)、,,、

a应统一规划科学设置导向及标识系统满足引导方向功能确保导向分级清晰准确提供导向

信息。

),()。

b应设置顾客车流导向系统将顾客车辆引导至停车场入口包括非机动车

ㅤㅤㅤㅤ

),。

c应设置室外步行者客流导向系统将步行顾客引导至购物中心各个入口

),,。

d应设置停车导向系统将车辆引导至停车位并引导顾客下车后步行至各个功能分区入口

),。

e应设置购物中心室内导向系统为顾客提供业态位置及公共服务设施导向

),。

f应设置主出入口标识系统明示各主入口名称

),。

应设置安全疏散标识系统引导顾客在紧急时刻迅速撤离

g

),。

h应设置辅助识别系统包括消防设施标识及物业办公区标识

),。

i应设置无障碍标识系统方便残障人士使用

5运营管理要求

5.1管理模式

5.1.1应采用统一运营管理的模式。

,理。

5.1.2运营管理可由业主自行管理或委托专业管理公司管

5.2经营定位与业态规划

,,。

5.2.1应根据市场需求的现状及发展趋势确定购物中心的经营定位并进行商业业态规划

、。

5.2.2经营定位应考虑目标消费群商品结构和服务方式等方面的因素

:,,。

5.2.3商业业态规划应考虑商业业态的组合各业态的面积占比各业态在购物中心的布局

5.2.4商业业态组合应考虑功能的多样性和各业态之间的互补性。

,。

5.2.5各商业业态所占面积比例应合理规划应考虑主力业态和其他业态的比例关系

,,。

5.2.6各商业业态应合理布局考虑相互间的关联性和互动性避免因布局不合理造成经营中的矛盾

5

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5.3招租与经营管理

5.3.1招租管理

),,。

a招租应统筹策划制定招租政策建立招租管理制度和相关工作流程

),:

b购物中心在招租时应对租户进行资质审查租户应提供包括但不限于下列有效资质证明工商

;;

行政管理部门核发的营业执照税务部门批准核发的税务登记或注册税务登记证企业法定代

、;

表人身份证经营人员身份证及法人代表授权书和身份证特种行业应有特种行业经营许

可证。

5.3.2合同管理

)、,。

a购物中心与租户要依法订立变更及终止合同并建立合同档案进行管理

),。

b购物中心与租户签订的租赁合同应到政府相关部门进行登记备案并各自承担相应税费

5.3.3场地交接及进场装修管理

),。

a购物中心在与租户进行场地交接时应按照双方约定办理场地交接并确认

),。

b购物中心应制定租户装修管理规定和流程规范租户装修行为

5.3.4经营及调整

),。

a对经营状况进行监测评估并根据需要进行经营调整

),。

b根据租户的租赁合同期限制定调整计划实施招租调整

),ㅤㅤㅤㅤ。

c制定租户管理规定规范和约束租户及其营业人员的经营行为

),。

d对内部环境进行统一规划和管理营造舒适和谐的消费环境

)、。

e购物中心及租户举办各类主题和促销活动应符合国家和地方有关法律法规的规定

)、、《》,

f购物中心及租户对有关品牌企业商品及服务的宣传应遵守中华人民共和国广告法应符

合当地相关法律法规的要求。

),

g购物中心及租户销售的商品和提供的服务应符合国家和当地法律法规的相关规定各类单证

齐全。

),、

h在营业期间应对特种行业尤其是对从事食品药品类经营的租户的年检报告进行及时的登记

和核查。

);、。

i建立服务管理规范和质量保证体系服务项目服务承诺等应公示

),。

制定详细的客户投诉处理制度接受消费者的意见及建议

j

),、、

k购物中心应与租户互相保守商业秘密不应非法获取披露使用或允许他人使用对方的商业

秘密。

)、,,、、,

l购物中心向租户收取租金费用应事先订立合同明确约定提供服务的项目内容期限收费

、、、、。

的项目标准数额用途方式及违约责任等内容

),、。

m建立与租户的定期沟通机制就安全运营等重大问题及时沟通

5.4安全管理

,、,

5.4.1应按照国家及地方有关规定设置安全管理部门配备专职兼职安全人员建立各项消防管理和

,,、。

安全事故隐患排查制度制定应急预案定期进行消防安全检查演练

、。

5.4.2应对从业人员进行消防安全生产教育和培训

、。、

5.4.3应按国家有关规定配备必要的消防设施设备任何营业活动不得妨碍消防设施疏散设施的

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正常使用。

、、《》

5.4.4储存物品的各类仓库堆栈货场应符合中华人民共和国公安部仓库防火安全管理规则的

规定。

,,,。

5.4.5在特殊情况下控制人流当人员相对聚集时应当采取有效的控制和疏散措施确保安全

5.4.6购物中心应办理公众责任险和财产保险。

5.5环境管理

、。、、,、、。

5.5.1应制定卫生保洁等制度控制灰尘气味噪声等污染确保适宜的温度湿度照度自设或

、。

聘请专业公司对物业环境实施日常保洁专项清洁及卫生防疫等工作

、,

5.5.2购物中心及租户应保证食品药品卫生安全餐饮类操作间和经营场所应符合国家和地方法律

法规规定。

5.6工程管理

、。

5.6.1应配置工程管理部门或适当工程技术人员保证设施设备正常运行特种作业人员应当按照国

,。

家有关规定经专门的安全作业培训取得特种作业操作资格证书

,、。

5.6.2依据国家和地方相关法规制定设施设备重大安全隐患处理应急预案

建立设备日常保()、、,、

5.6.3养及建构筑物和设施设备的大修中修更新改造制度定期对各种设施设

、,、,

备进行试验检测相关测试试验报告存档备案各类安全装置与特种设备应通过有关专业机构或政府

、。

主管部门安全检查检测或审验

、,。

5.6.4建立控制能源消耗节约能源方案并组织实施

、、。

5.6.5电气设备的安装使用管理应符合相关技术规范

ㅤㅤㅤㅤ

、、,,。

5.6.6对装修维修改造等施工事项进行规范和要求做到安全生产文明施工