DB42/T 2180-2024 老旧小区改造项目投资估算编制规程

ICS91.010.01

CCSP04

DB42

湖北省地方标准

DB42/T2180—2024

老旧小区改造项目投资估算

编制规程

Regulationsforthepreparationofinvestmentestimationforold

residentialarearenovationprojects

2024-02-01发布2024-06-01实施

湖北省住房和城乡建设厅

联合发布

湖北省市场监督管理局

DB42/T2180—2024

目次

前言................................................................................III

引言.................................................................................IV

1范围...............................................................................1

2规范性引用文件.....................................................................1

3术语和定义.........................................................................1

4投资估算费用构成...................................................................1

5投资估算编制.......................................................................2

一般规定.......................................................................2

投资估算编制依据...............................................................2

投资估算内容...................................................................2

工程费编制方法.................................................................2

工程费编制.....................................................................2

工程建设其他费编制............................................................23

基本预备费编制................................................................26

建设期利息编制................................................................26

附录A（资料性）投资估算编制格式说明................................................27

附录B（规范性）工程建设其他费分档计费..............................................28

参考文献.............................................................................33

I

DB42/T2180—2024

II

DB42/T2180—2024

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起

草。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。

本文件由湖北省住房和城乡建设厅提出并归口管理。

本文件起草单位：湖北永业行评估咨询有限公司、湖北省住房和城乡建设厅城市建设处、湖

北省建设工程标准定额管理总站、永业行工程项目管理有限公司、武汉市汉阳市政建设集团有限

公司、中建三局第三建设工程有限责任公司、武汉市市政建设集团有限公司、中国市政工程中南

设计研究总院有限公司、宜昌市建设工程标准定额站、湖北中诚信达工程造价咨询有限责任公

司、湖北兴焱工程咨询有限公司、湖北公力工程咨询服务有限公司。

本文件主要起草人：文云波、禹滋柏、刘登强、朱杰峰、石世华、王成成、魏战、朱海波、

裴新桃、赵辉、敖应波、王建平、杨书航、褚金平、叶小宁、郭璇、欧娜、范丽邦、曲双双、王

思阳、姜海亮、朱成煜、余娟、魏威、蔡明霞、吉莹、李丽、李晓玲、杨乾坤、吴瑜红、毛兰美、

巫惠苹、何燕、鲍秀琼、王超。

本文件实施应用中的疑问，可咨询湖北省住房和城乡建设厅，联系电话：027-68873088。对

本文件的有关修改建议或意见请反馈至湖北永业行评估咨询有限公司，联系电话：027-

87250866，邮箱：469733704@。

III

DB42/T2180—2024

引言

投资估算是进行建设项目技术经济评价和投资决策的基础。在项目申请报告、项目建议书、

预可行性研究、可行性研究以及方案设计中编制投资估算。政府投资主管部门批复的建设项目投

资估算是控制初步设计概算、项目资金筹措的依据。

投资估算编制的方法包括指标估算法、系数估算法、类比估算法等多种，最常见的是指标估

算法。

为规范湖北省老旧小区改造项目的投资估算编制内容、明确湖北省老旧小区改造项目投资

估算指标标准，结合本省实际，制定本编制规程。

IV

DB42/T2180—2024

老旧小区改造项目投资估算

编制规程

1范围

本文件规定了湖北省老旧小区改造项目投资估算费用构成、编制依据、投资估算内容、工程费编制

方法与造价指标、工程建设其他费、基本预备费与建设期利息进行计取等。

本文件适用于湖北省使用财政资金投资建设的老旧小区改造项目。非财政资金占控股或者

主导地位的建设项目，其投资估算可参照本规程执行。

2规范性引用文件

本文件没有规范性引用文件。

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

基础类改造basicrenovation

为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑

物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与

小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基

础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

完善类改造perfectionrenovation

为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑

节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及

周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及

汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

提升类改造promotionrenovation

为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共

服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公

共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民

市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

4投资估算费用构成

老旧小区改造项目投资估算费用构成包括建设投资、建设期利息。

建设投资包括建设项目的工程费、工程建设其他费及预备费。

工程费包括建筑工程费、安装工程费及设备购置费。

1

DB42/T2180—2024

工程建设其他费是指工程从项目筹建到项目竣工交付使用期间发生的，按照有关规定可以

在建设投资中列支的费用。

预备费仅考虑基本预备费。

5投资估算编制

一般规定

5.1.1湖北省老旧小区改造项目的投资估算应由具备编制能力的建设单位或委托具有相应资格与能力

的咨询机构编制。

5.1.2投资估算根据项目所处阶段不同，可分为项目建议书阶段投资估算、可行性研究阶段投资估算、

方案设计阶段投资估算。

5.1.3本标准未列出但另有规定可以计取的费用应根据项目情况按照有关规定计列；本标准列

出的费用但项目建设不发生的，不应计列。

投资估算编制依据

投资估算编制依据包括下列内容：

a)国家、行业和地方政府发布的有关法律法规或规定；

b)政府有关部门、金融机构等发布的价格指数、利率、汇率、税率等有关参数；

c)省级、行业建设主管部门、项目所在地工程造价管理机构等编制的投资估算指标、预算定额、

工程建设其他费用定额（规定）、价格指数和有关造价文件等；

d)类似工程的各种技术经济指标和参数；

e)工程所在地同期的人工、材料、机械市场价格，建筑、工艺及附属设备的市场价格和有关费用；

f)与建设项目相关的工程地质资料、设计文件、图纸或有关设计单位提供的主要工程量和主要设

备清单等；

g)其他技术经济资料。

投资估算内容

投资估算内容包括工程费用、工程建设其他费用、基本预备费及建设期利息。投资估算编制说明及

汇总表格式详见附录A。

工程费编制方法

老旧小区改造项目工程费估算编制应采用指标估算法，按建设内容划分为基础类改造、完善类改造、

提升类改造三大类，进行各单位工程或分部分项工程的估算，在此基础上汇集成项目工程费估算。

工程费编制

5.5.1工程费编制造价指标包括下列及表1的内容：

a)工程费造价指标按照基础类、提升类、完善类改造设置为分类区间数值，包含完成指标

工作内容所需的全部人工、材料、机械、管理费、利润、规费、税金和必要的措施费用。

b)设备购置包含加装电梯、健身器材、智能快递柜、充电桩等，其指标包含在完善类改造

工程费用指标中，不单列。

2

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表1工程费用造价指标包含内容

大类中类改造内容

单元门禁及建筑安防改造；门牌标识统一；楼道整理修缮；外墙修缮美化；外墙

构件整治；屋面整治改造；楼栋消防设施维修改造；一户一表改造；楼内供水管

建筑本体（20项）道改造；建筑本体外公共部分排水改造；楼内电力设施改造；管道燃气入户及整

治；楼栋三线整治；楼道照明改造；雨水管改造；空调冷凝水排水系统改造；对

基础类改造

讲系统；防雷设施整治；成品烟道；结构加固。

（34项）

小区道路改造；合理设置交通标识标线；小区公共部分雨污分流改造；疏通改造

化粪池；雨污检查井改造；小区公共供电设施更新改造；管道更新；小区公共

市政设施（14项）

“三线”整治；垃圾分类收集设施；室外消防设施维修改造；疏通消防通道；安

防设施安装；小区出入口及道闸设置；挡土墙。

建筑本体（4项）建筑节能改造；楼面绿化改造；加装电梯；建筑适老化改造。

市政设施（1项）无障碍坡道建设。

小区公共照明设施改造；小区违法建筑物、构筑物及设施的拆除；小区绿化景观

完善类改造

公共环境（9项）提升；小区围墙改造；小区公共空间建设；文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设

（18项）

施建立；增设停车位；增设非机动车棚及充电设施；公共晾晒设施。

维修安装体育锻炼器械、增设文体活动场地；物业用房设置；智能信包箱更新补

服务设施（4项）

建；智能快件箱设置。

提升类改造社区党群服务中心；幼儿园、托儿所；社区居家养老服务站；社区医务室；综合

服务设施（8项）

（8项）超市；社区食堂；社区盒子；公共厕所。

5.5.2工程费用造价指标内容包括：

a)建筑本体改造工程费用指标（20项）：

1)单元门禁及建筑安防改造造价指标参照见表2：

表2单元门禁及建筑安防改造造价指标表

分类名称工作内容及说明计量单位计量规则参考范围值

缺失单元门禁及建筑安1.楼栋安装单元门；

元/樘按单元门数量计算4000～6300

防改造2.安装智能门禁和监控设施。

未缺失单元门禁及建筑1.楼栋单元门进行除锈及美化翻新；

元/樘按单元门数量计算1200～1800

安防改造2.安装智能门禁和监控设施。

注1：缺失单元门按不锈钢或玻璃材质考虑。本指标范围值按中档品牌、单元门宽度1—2米、高度2.1米考虑，实际

单元门规格不同时，根据尺寸进行折算。

注2：智能门禁含门禁控制器、电源、读卡器（人脸识别）、电锁、出门按钮及配套管线，不含物业中心管理软件、设

备等。

2)门牌标识统一改造造价指标参照如下表3:

表3门牌标识统一改造造价指标表

分类名称工作内容及说明计量单位计量规则参考范围值

1.原有门牌拆除；

门牌标识统一更换元/块按单元门牌数量计算80～120

2.重新安装门牌

门牌标识统一维修1.原有门牌除锈及美化翻新元/块按单元门牌数量计算12～15

注：门牌标识按铝合金或不锈钢材质，规格20*40cm—30*50cm考虑，不同规格的估算单价可按面积进行折算。

3

DB42/T2180—2024

3)楼道整理修缮改造造价指标参照如下表4:

表4楼道整理修缮改造造价指标表

分类名称工作内容及说明计量单位计量规则参考范围值

1.人工清理楼道杂物；

2.楼道原墙面铲除；按改造楼梯

缺失扶手楼道整

3.楼道墙面刷漆；元/㎡水平投影面320～400

理修缮

4.楼梯损坏部位修补；积计算

5.安装扶手及刷漆。

1.人工清理楼道杂物；

2.楼道原墙面铲除；

按改造楼梯

未缺失扶手楼道3.楼道墙面刷漆；

元/㎡水平投影面150～250

整理修缮4.楼梯损坏部位修补；

积计算

5.腐蚀铁制构件修补；

6.栏杆、扶手等铁制构件重刷防锈漆或木制构件重刷油漆。

注1：缺失扶手更换按不锈钢材质考虑。

注2：根据墙面、天棚、楼梯及栏杆构件的实际损坏情况及破损程度，进行指标取值。

4)外墙修缮美化改造造价指标参照如下表5:

表5外墙修缮美化改造造价指标表

分类名称工作内容及说明计量单位计量规则参考范围值

外墙清洗1.外墙清洗。元/㎡按外立面面积计算6～10

1.原墙面铲除；

2.外墙防水层；

外墙真石漆美化元/㎡按外立面面积计算230～280

3.涂刷墙面真石漆；

4.外门窗成品保护。

1.原墙面铲除；

2.外墙防水层；

外墙涂料美化元/㎡按外立面面积计算180～230

3.涂刷外墙涂料；

4.外门窗成品保护。

注1：外墙真石漆和涂料美化包含原墙面铲除、外墙防水层及涂刷涂料或真石漆面层，不包含保温层施工。

注2：外墙清洗已考虑高空作业措施费。

注3：外墙涂料和真石漆已包含搭设双排脚手架的措施费。

5)外墙构件整治改造造价指标参照如下表6：

表6外墙构件整治改造造价指标表

分类名称工作内容及说明计量单位计量规则参考范围值

1.补焊、打磨，基层处理；

已有防盗网刷漆2.喷涂底漆（铁红底漆）；元/㎡按防盗网面积计算20～30

3.面漆（醇酸磁漆）。

1.拆除防盗网；

防盗网更换元/㎡按防盗网展开面积计算220～350

2.隐形防盗网安装。

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表6外墙构件整治改造造价指标表（续）

分类名称工作内容及说明计量单位计量规则参考范围值

空调移位改造1.空调移机位（不含铜管）；元/套按改造空调数量计算260～300

金属空调外机罩1.金属空调外机罩安装。元/套按改造空调数量计算220～280

注1：防盗网更换指标220元/㎡为铝合金材质，350元/㎡为不锈钢材质。

注2：空调移位改造包含空调外机拆除、移位、本体及附件安装及补充制冷剂。

注3：金属空调外机罩安装均按三面铝合金计算，本指标均按1.5P（外机罩尺寸为L100*D50*H70cm）考虑，实际规格不同，

可按外机罩面积进行换算。

注4：由于铜管是否需要更换及更换长度需结合实际，本指标中未考虑铜管费用，如实际需要可根据不同规格，按100～

150元/米另行考虑。

6)屋面整治改造造价指标参照如下表7：

表7屋面整治改造造价指标表

分类名称工作内容及说明计量单位计量规则参考范围值

1.屋面防水修缮：屋面结构层铲除、增加防水卷材（或

屋面整治改造涂膜）、增加屋面保温材料等；元/㎡按屋面面积计算450～580

2.屋面安装设施及设备规范化设置。

屋面改造栏杆1.现状女儿墙净高度不足1.2m处时，加装不锈钢栏杆。元/m按改造栏杆长度计算180～240

太阳能移位改造1.拆除、移位、本体及其附件安装。元/套按移位套数计算360～380

注1：本指标已考虑垂直运输费、材料二次转运费。

注2：屋面整治改造包含了防水及保温，如与实际做法不同，可自行增减。

注3：面层按细石混凝土或砂浆面层，不考虑瓷砖面层；

注4：女儿墙加装栏杆，根据栏杆高度不同进行取值。

7)楼栋消防设施维修改造造价指标参照如下表8：

表8楼栋消防设施维修改造造价指标表

分类名称工作内容及说明计量单位计量规则参考范围值

1.灭火器安装；

楼栋消防设施维修改造元/层按楼栋层数计算1200～1500

2.消防栓安装。

注：本指标按每楼层更换1个消火栓、2个灭火器考虑。

8)一户一表改造造价指标参照如下表9：

表9一户一表改造造价指标表

分类名称工作内容及说明计量单位计量规则参考范围值

1.新建端子箱（含总开关）；

按改造楼栋户

电表改造2.智能电表及表箱安装（含分户开关）；元/户1200～1600

数计算

3.新建配管、配线。

1.智能水表更换安装；按改造楼栋户数

水表改造元/户800～1200

2.新建配管、配线。计算

注：一户一表改造包含表箱、表及配套管线。

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9)楼内供水管道改造造价指标参照如下表10：

表10楼内供水管道改造造价指标表

分类名称工作内容及说明计量单位计量规则参考范围值

1.破损给水管道更换；

楼内供水管道改造元/户按改造楼栋户数计算800～1200

2.原有二次供水设备破损修复及部分更换。

楼内供水管道改造1.新增二次供水设备安装。元/户按改造楼栋户数计算1200～2000

注1：对楼栋内破损管道及二次供水设备进行修复更换，根据破损程度及更换比例取值。

注2：对没有二次供水设备的楼栋增加加压供水设备，具体需要根据小区户数规模进行取值。

10)建筑本体外公共部分排水改造造价指标参照如下表11：

表11建筑本体外公共部分排水改造造价指标表

分类名称工作内容及说明计量单位计量规则参考范围值

1.拆除及新建建筑外面污水管道；

建筑本体外公共部分按排水管道长度

2.恢复原雨水管道；元/m100～180

排水改造计算

3.阳台排水改造。

注：本指标仅考虑建筑外立面的管道改造，不考虑地面断接。

11)楼内电力设施改造造价指标参照如下表12：

表12楼内电力设施改造造价指标表

分类名称工作内容及说明计量单位计量规则参考范围值

1.采用附挂、配管等方式整治强电线路；按楼内公共部分

楼内电力设施改造元/㎡80～120

2.新建保护箱接地线。建筑面积计算

注1：本指标包括对原有线路进行规整、增加配管、线槽等，不包含线路更换费用。

注2：根据需要规整线路的难易程度进行取值。

12)管道燃气入户及整治造价指标参照如下表13：

表13管道燃气入户及整治造价指标表

分类名称工作内容及说明计量单位计量规则参考范围值

1.新建燃气管道；按改造楼栋户数

新建管道燃气入户元/户2200～2800

2.智能燃气表等设备安装。计算

1.老旧燃气管道及设备维修；按改造楼栋户数

已有管道燃气入户及整治元/户800～1200

2.原有非智能燃气表更换。计算

注：本指标中入户燃气管道包含了庭院管道、楼内立管及户内管道部分，不包含小区接市政燃气管道部分工程量。

13)楼栋三线整治造价指标参照如下表14：

表14楼栋三线整治造价指标表

分类名称工作内容及说明计量单位计量规则参考范围值

强电、通信、有线电1.采用附挂、配管、线槽等方式整治线路；按整治线路管

元/m10～20

视线路整治2.安装格栅、广告牌、护栏架等方式美化线路。道长度计算

注：本指标包括对原有线路进行规整，不含线路更换费用。

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14)楼道照明改造造价指标参照如下表15：

表15楼道照明改造造价指标表

分类名称工作内容及说明计量单位计量规则参考范围值

配管配线改造1.楼道照明设施配管、配线。元/m按配管长度计算15～30

灯具改造1.楼道声光控LED节能灯。元/套按灯具数量计算120～180

消防疏散设施1.楼道消防疏散标志。元/套按标志数量计算120～160

注：仅考虑楼道内照明所需的灯具及配套线路，未包含消防照明类部分改造；本指标中灯具按中档考虑。

15)雨水管改造造价指标参照如下表16：

表16雨水管改造造价指标表

分类名称工作内容及说明计量单位计量规则参考范围值

1.更换雨水管道；按改造管道长度

雨水管改造元/m550～650

2.改造散水及排水沟。计算

注：本指标中雨水管改造指建筑物落水管与市政雨水管道衔接部分敷设、原有散水破除及恢复。

16)空调冷凝水排水系统改造造价指标参照如下表17：