DB36/T 1571-2022 传统村落价值核算技术规范

ICS03.060

CCSA11

DB36

江西省地方标准

DB36/T1571—2022

传统村落价值核算技术规范

Technicalspecificationsforvalueaccountingoftraditionalvillages

2022-01-14发布2022-07-01实施

江西省市场监督管理局  发布

DB36/T1571—2022

目次

前言.......................................................................................................................................................................II

1范围...................................................................................................................................................................1

2规范性引用文件...............................................................................................................................................1

3术语和定义.......................................................................................................................................................1

4核算程序...........................................................................................................................................................1

5核算方法...........................................................................................................................................................2

6数据来源...........................................................................................................................................................4

附录A（资料性）价值核算补充公式..............................................................................................................5

附录B（资料性）传统建筑价值综合调整系数指标体系.............................................................................6

附录C（资料性）传统村落价值综合调整系数指标体系.............................................................................7

参考文献...............................................................................................................................................................10

I

DB36/T1571—2022

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。

本文件由抚州市市场监督管理局提出并归口。

本文件起草单位：金溪县市场监督管理局、金溪县住房和城乡建设局、金溪县古村落保护开发中心、

江西华中标准化事务所、江西智宸资产评估有限责任公司、江西财经大学、江西师范大学、江西科技师

范大学。

本文件主要起草人：吴光辉、曹伟华、余炳文、赖海群、周博、李志强、吴佳星、迟令全。

II

DB36/T1571—2022

传统村落价值核算技术规范

1范围

本文件规定了传统村落价值核算程序、核算方法、数据来源。

本文件适用于江西省范围内传统村落及其传统建筑的价值核算。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB/T50291房地产估价规范

GB/T50357历史文化名城保护规划标准

资产评估执业准则-资产评估报告（中评协〔2018〕35号）

江西省省级传统村落评价认定指标体系（试行）

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1

传统村落traditionalvillages

形成较早，拥有较为丰富的物质和非物质文化遗产,具备一定历史、文化、科学、艺术、社会、经

济价值，具有地域文化特色或者传统风貌的村落。

3.2

传统建筑traditionalarchitecture

具有历史、文化、科学、艺术、教育价值，未公布为不可移动文物的建筑物、构筑物。

4核算程序

4.1确定核算基本事项

基本事项包括核算对象、核算用途、价值类型等，评估时应与委托人进行沟通，调查有关情况，了

解相关规定后再确定基本事项。

4.1.1核算对象

核算对象应是具有保护、利用和开发价值的传统村落、传统建筑。

1

DB36/T1571—2022

4.1.2核算用途

传统村落及传统建筑核算用途分为保护、抵押、租赁、开发等。

4.2编制核算作业方案

核算作业方案在对核算项目进行分析的基础上编制，包括下列内容：

——核算工作的主要内容及质量要求，应包括拟采用的核算方法和估价技术路线，拟搜集的所需

资料、数据及其来源渠道等；

——核算工作的具体步骤及时间进度；

——核算工作的人员安排等。

4.3搜集核算所需资料

核算所需资料针对核算项目进行搜集，并应包括下列资料：

——反映核算对象区位、实物和权益状况的资料；

——核算对象及其同类对象的交易、收益、成本等资料；

——对核算对象所在地区的宏观经济、产业发展等地区经济状况有影响的资料；

——对核算对象价值和价格有普遍影响的资料。

4.4实地查勘核算对象

核算对象的实地查勘应符合以下要求：

——观察、询问、检查、核对核算对象的区位状况、实物状况、权属状况；

——明确施工工艺、使用材料等内容；

——拍摄反映核算对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，补充搜集核算所

需的关于核算对象的其他资料；

——制作实地查勘记录，记载实地勘查的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容

应真实、客观、准确、完整、清晰。

4.5选用核算方法

可根据不同的核算对象、核算用途、收集的资料和评估方法的适用条件选择不同的核算方法，如多

种核算方法都适用，可采用多种方法，并综合比较几种方法确定核算结果。

4.6确认核算结果

按照核算方法进行核算，得出核算结果。

4.7编写核算报告

核算报告可参考《资产评估执业准则-资产评估报告》进行编写。

5核算方法

5.1成本法

5.1.1单栋传统建筑的价值核算可采用成本法，核算公式如下：

2

DB36/T1571—2022

（）（）·······································(1)

式中：P=P0×1+t1×1+t2−C

P——传统建筑评估价值；

P0——传统建筑基本价值（P0的核算公式见附录A）；

t1——传统建筑综合调整系数（核算公式见附录A，指标体系见附录B）；

t2——传统建筑使用价值调整系数；

C——传统建筑修复及维护费用。

注1：建筑物的重置价格或重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除

土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。

注2：传统建筑修复及维护费用包括前期的修复费用以及后续每年的管理费用，后续年管理费用可按照年金计算现

值考虑。

注3：传统建筑使用价值调整系数t2根据传统建筑的使用程度进行评定，取值宜按照GB/T50291中关于市场法单个

因素修正不能超过20%的规定，在0%～20%之间调整。

5.1.2传统村落的价值核算可采用成本法，核算公式如下：

·············································(2)

式中：

Pc——传统村落评估价值；

Pi——第i个传统建筑基本价值；

n——传统村落中传统建筑数量；

T1——传统村落综合调整系数（核算公式见附录A，指标体系见附录C）；

T2——传统村落使用价值调整系数；

C——传统村落保护与修复成本。

注1：传统村落使用价值调整系数T2可根据该群落正在使用的建筑占群落所有建筑的比例进行评定，量化峰值宜为

20%。

注2：传统村落保护与修复成本包括聘请规划机构进行保护与发展规划的编制费用、实施该规划所发生的费用以及

修复完成后日常维护及管理费用。

5.2收益法

已开发传统村落的价值核算可采用收益法，核算公式如下：

·····················································(1)

式中：

E——评估值；

Ai——第i年的净收益；

P——投资收益率。

注1：已开发传统村落每年净收益Ai根据已有财务数据进行测算。

注2：投资收益率可以参考同区域景区的平均投资收益率。

3

DB36/T1571—2022

5.3假设开发法

拟开发传统村落的价值核算可采用假设开发法，核算公式如下：

···········································(1)

式中：

E——评估值；

Ai——第i年的预期经营收入；

Ci——第i年的投资与经营成本；

Fi——投资利润；

AI——传统村落开发建设成熟后，收益稳定阶段年净收益；

n——传统村落开发建设和收益不稳定期；

P——投资收益率。

注1：投资利润可参考同区域景区的平均投资利润率。

注2：传统村落开发建设和收益预测期宜为5～10年。

注3：投资收益率可参考同区域景区的平均投资收益率。

5.4其它方法

除以上方法外，还可采用市场法、实物期权法和条件价值法等其他方法进行核算。

6数据来源

核算所需