DB4602/T 19.1-2024 政府投资项目可行性研究报告编制导则 第1部分：建筑工程

ICS93．010

CCSP00

4602

三亚市地方标准

DB4602/T19.1—2024

政府投资项目可行性研究报告编制导则

第1部分：建筑工程

Codeforcompilingfeasibilitystundyrepordofgovernment

investmentproject─Part1:Buildingengineering

2024-05-22发布2024-07-01实施

三亚市市场监督管理局发布

DB4602/T19.1—2024

目次

前言................................................................................III

引言.................................................................................IV

1范围...............................................................................1

2规范性引用文件.....................................................................1

3术语和定义.........................................................................1

4总则...............................................................................1

5政府投资民用建筑工程项目可行性研究报告编制要求.....................................2

概述...........................................................................2

项目建设背景和必要性...........................................................4

项目需求分析与产出方案.........................................................5

项目选址与要素保障.............................................................6

项目建设方案...................................................................8

项目运营方案..................................................................24

项目投融资与财务方案..........................................................25

项目影响效果分析..............................................................29

项目风险管控方案..............................................................36

研究结论及建议...............................................................38

附表、附图和附件.............................................................38

6政府投资工业建筑工程项目可行性研究报告编制要求....................................39

概述..........................................................................39

项目建设背景和必要性..........................................................41

项目需求分析与产出方案........................................................42

项目选址与要素保障............................................................43

项目建设方案..................................................................45

项目运营方案..................................................................61

项目投融资与财务方案..........................................................62

项目影响效果分析..............................................................66

项目风险管控方案..............................................................73

研究结论及建议...............................................................74

附表、附图和附件.............................................................75

附录A（规范性）投资估算费用组成及计算方法..........................................77

A.1工程费用组成及计算方法........................................................77

A.2工程建设其他费用组成及计算方法................................................80

A.3预备费用组成及计算方法........................................................98

A.4建设期利息计算方法............................................................99

A.5铺底流动资金计算方法..........................................................99

I

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附录B（资料性）投资估算表范例.....................................................100

参考文献.............................................................................106

II

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前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

本文件是DB4602/T19《政府投资项目可行性研究报告编制导则》的第1部分。DB4602/T19已经

发布了以下部分：

——第1部分：建筑工程；

——第2部分：市政公用工程；

……

本文件由三亚市发展和改革委员会提出。

本文件由三亚市发展和改革委员会归口。

本文件起草单位：海南省国际工程咨询有限公司、三亚市发展和改革委员会。

本文件主要起草人：耿炎、范丽敏、范维正、黄彬、史克宇、耿玉杰、耿滔、张五海、符枫雨、万

水、周艳芬、刘志华。

III

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引言

为了贯彻落实《政府投资条例》（国务院772号令）、《海南省政府投资项目管理办法》（琼府

〔2019〕61号），规范三亚市政府投资建筑工程项目前期可行性研究工作，根据国家现行的法律、政

策和基本建设程序要求，并结合建筑工程项目建设的特点，制定本文件。

可行性研究是投资决策的核心环节，要坚持科学决策、民主决策、依法决策，提升我国投资项目前

期论证的质量和水平，实现投资高质量发展，就必须强化投资项目可行性研究的基础作用。

《政府投资项目可行性研究报告编制导则》主要包括两个部分：

——第1部分对政府投资的建筑工程项目可行性研究报告编制的原则、内容、深度以及报告的编

写要求等做出了规定。

——第2部分对政府投资的市政公用工程项目可行性研究报告编制的原则、内容、深度以及报告

的编写要求等做出了规定。

本文件是指导政府投资项目可行性研究报告编制的重要依据，有利于进一步促进三亚市政府投资

项目规范化、标准化管理，对加快推进政府投资项目的实施具有重要意义。

IV

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政府投资项目可行性研究报告编制导则

第1部分：建筑工程

1范围

本文件规定了政府投资建筑工程项目可行性研究报告编制的总则、政府投资民用建筑工程项目可

行性研究报告编制要求、政府投资工业建筑工程项目可行性研究报告编制要求等。

本文件适用于三亚市政府投资建筑工程项目可行性研究报告的编制。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB/T2589综合能耗计算通则

GB/T18883室内空气质量标准

GB/T50378绿色建筑评价标准

GB/T50878绿色工业建筑评价标准

DBJ46-064海南省绿色建筑评价标准（民用建筑篇）

3术语和定义

本文件没有需要界定的术语和定义。

4总则

本文件将三亚市政府投资建筑工程项目分为民用建筑工程项目和工业建筑工程项目，并分别提出

编写要求。政府投资的民用建筑工程项目类型主要包括：教育、医疗、公众活动、科研、办公及业务技

术用房等公共建筑，以及保障性住房等居住建筑；政府投资的工业建筑工程项目类型主要包括：物资储

备库、粮库等仓储建筑。

可行性研究报告编制的主要内容分为11个章节，分别为概述、项目建设背景和必要性、项目需求分

析与产出方案、项目选址与要素保障、项目建设方案、项目运营方案、项目投融资与财务方案、项目影

响效果分析、项目风险管控方案、研究结论及建议、附表、附图和附件。

可行性研究应满足以下要求：

a)应论述说明可研报告与立项批复的对比情况。

b)项目的依据、标准规范应及时更新。

c)在可行性研究报告编制的同时提供建设项目用地预审与选址意见书，控规图则，现状地形红线

图电子文件。

d)项目的建设背景及必要性要有针对性。

e)项目与相关规划的符合性。

1

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f)对项目进行系统详细的现状调查，核实项目的实际需求及项目是否具备建设的条件，明确征地

拆迁方案。

g)建设内容的确定及建设规模测算有理有据。

h)明确项目建设地点周边配套市政条件及市政管线引入、衔接方案。

i)需提供初步（可行性研究阶段）地质勘察资料、物探资料。

j)明确项目建设用地内管线迁移方案。

k)明确建设用地竖向方案。

l)结合项目用地面积（土地费用）、建设成本、建设时间等因素，对项目工程技术方案进行具体

研究、比选和论证，实现项目优化。

m)投资估算内容完整、指标可靠、经济可行，满足工程建设需要。

n)对项目存在的问题和风险提示内容应进行说明。

项目单位应委托已通过全国投资项目在线审批监管平台备案且备案的专业和服务范围与项目性质

一致的咨询单位编制可行性研究报告，可行性研究报告由主管部门委托的咨询单位进行评估，评估后的

可行性研究报告是主管部门审批的主要依据。

5政府投资民用建筑工程项目可行性研究报告编制要求

概述

5.1.1项目概况

5.1.1.1项目名称

应说明项目的全称，明确项目的建设性质（如：新建、扩建、改建等）。

5.1.1.2项目提出的理由

应简述项目的建设背景、提出的理由与过程、建设的必要性。

5.1.1.3项目建设目标和任务

应简述项目的建设目标和任务，包括总体目标、近远期目标和任务等。

5.1.1.4项目建设地点

应简述项目建设选址的具体位置、四至范围，以及用地面积。

5.1.1.5项目建设内容及规模

应简述项目的建设内容及规模。

5.1.1.6项目建设工期

应简述项目的建设工期。

5.1.1.7项目投资估算及融资方案

应简述项目的投资估算金额及融资方案内容。

5.1.1.8项目建设模式

2

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应简述项目的建设模式。

5.1.1.9项目主要技术经济指标

应按照项目的实际方案，列明项目的主要技术经济指标，包括项目规模、总平面技术指标、投资估

算指标等，如表1所示。

表1项目主要技术经济指标表

序号项目名称单位数量备注

1项目规模（使用人数规模）

2建设用地面积m2

3总建筑面积m2

3.1地上建筑面积m2

3.1.1…楼m2计容、不计容

3.1.2…楼m2计容、不计容

…………m2

3.2地下建筑面积m2

3.2.1人防面积m2

…………m2

4建筑占地面积m2

5道路铺装面积m2

6广场铺装面积m2

7停车场铺装面积m2

8绿化面积m2

9大门座

10围墙m

11……

12容积率

13建筑密度%

14绿地率%

15机动车停车位个

15.1地上个

15.2地下个

16非机动车停车位个

16.1地上个

16.2地下个

17总投资万元

17.1工程费用万元

17.1.1建安工程费万元

17.1.2设备及工器具购置费万元

17.2工程建设其他费用万元

17.3预备费用万元

3

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表1项目主要技术经济指标表（续）

序号项目名称单位数量备注

17.4建设期利息万元

17.5铺底流动资金万元

5.1.1.10项目绩效目标

应简述项目的绩效目标。

5.1.2项目单位概况

应说明项目单位的全称，简述项目单位基本情况，主要内容包括单位性质、主要职能、人员配备及

人员结构等基本情况。

拟新组建项目法人的，应简述项目法人组建方案。

对于政府资本金注入项目，应简述项目法人基本信息、投资人（或者股东）构成及政府出资人代表

等情况。

5.1.3编制依据

5.1.3.1项目可行性研究报告编制依据

应说明编制项目可行性研究报告的相关依据，包括但不限于：

a)国家、海南省、三亚市颁布的相关法律、法规等；

b)国家、海南省、三亚市颁布的相关规划（如总体规划、区域规划、专项规划、行业规划等）；

c)国家、海南省、三亚市颁布的相关产业政策、行业准入条件等；

d)国家、海南省、三亚市颁布的技术标准、规范等；

e)相关专题研究成果、相关会议纪要等；

f)项目立项（建议书）批复文件；

g)项目的测量、勘察、物探成果；

h)相关部门对项目建设的指导意见；

i)可行性研究报告编制的委托合同；

j)其他相关依据资料。

5.1.3.2项目立项（建议书）批复和相关部门意见的执行情况

应论述对项目立项（建议书）批复的执行情况，与项目立项（建议书）批复情况对比，对建设内容

与规模、建设方案、投资等重要内容的变化进行对比说明；如有重大调整，应提出相应理由及依据，宜

列表进行说明。

应列表说明对相关意见和建议的采纳和修改情况。

5.1.4主要结论和建议

应简述项目可行性研究的主要结论和建议。

项目建设背景和必要性

5.2.1项目建设背景

4

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应简述项目建设背景，说明项目用地预审和规划选址等建设审批手续办理和其他前期工作进展。

应针对社会事业发展的方向及趋势，项目发起的缘由，可行性研究前的工作情况及成果，重要问题

的决策过程等方面进行论述说明。

5.2.2规划政策符合性

应阐述项目与经济社会发展规划、区域规划、专项规划、国土空间规划等重大规划的衔接性，并根

据项目相关规划、用地预审和选址意见书等，核查项目用地规划设计要求及项目的合规性，以及是否违

反“生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界”三条控制线，明确项目地块规划指标和设计条件要

求，论述是否满足项目建设的需求。

应阐述项目与扩大内需、共同富裕、乡村振兴、科技创新、节能减排、碳达峰碳中和、国家安全和

应急管理等重大政策目标的符合性。

规划政策符合性分析应有针对性，对项目建设与相关规划、政策的符合性、协调性应有明确结论。

如项目超出规划指标要求，应分析原因并提出拟采取的相应措施。

5.2.3项目建设必要性

应从重大战略和规划、产业政策、经济社会发展、项目单位履职尽责等层面，并结合项目在区域发

展背景下的功能和作用、区域发展对项目实施的需求和迫切性等情况，综合论证项目建设的必要性和建

设时机的适当性。

建设必要性分析应结合项目的具体情况及项目特有的建设背景进行分析，充分论述项目建设的理

由，对建设的必要性应有明确结论。

项目需求分析与产出方案

5.3.1需求分析

5.3.1.1项目规模需求分析

应通过现场调查方式和数字化技术，采用调查问卷、个人访谈、专题座谈、实地观察、网络调查、

大数据采集和分析、文献法等方法，实地考察和深入分析当地经济社会发展水平、居民生活状况、社会

习俗文化及社会供求等情况，分析与项目相关的设施需求现状，说明现状已有设施的服务范围、功能、

数量、规模等情况，并提供定量的数据。

应根据需求现状调查，分析项目区域的设施供需平衡情况，分析设施发展的需求缺口，分析实际存

在的问题，提出需求并明确需要服务的范围。

改扩建项目应对项目的现状情况进行详细说明，包括总用地面积、总建筑面积、主要功能、功能分

区、交通流线、容积率、建筑密度、绿地率等，特殊情况还应提供结构检测资料，再结合设施发展的需

求缺口，分析存在的问题及相应的需求。

5.3.1.2项目用地规模分析

应根据项目需求分析、建设目标和功能定位等，并结合项目区域的总体规划、区域规划、专项规划、

行业规划，项目相关的建设标准等，对项目的建设用地选址与规划布局进行分析说明，如用地选址不满

足建设标准要求或规划要求，应提出解决措施。

5.3.1.3项目功能定位及目标分析

应通过项目的需求分析，并结合项目区域的总体规划、区域规划、专项规划、行业规划及各级相关

政策等，明确项目主要功能、服务范围和人群、建设目标（近期和远期）等。

5

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如项目同时包含多种功能需求，应对每种功能具体的定位和目标进行论述分析。

改扩建项目还应结合现状建筑的功能，进行全面系统的分析，找出存在的问题和不足，在此基础上

明确项目改扩建的功能定位。

5.3.2建设内容和规模

应结合项目建设目标和功能定位等，论证拟建项目的总体布局、主要建设内容及规模，确定建设标

准。大型、复杂及分期建设项目应根据项目整体规划、资源利用条件及近远期需求预测，明确项目近远

期建设规模、分阶段建设目标和建设进度安排，并说明预留发展空间及其合理性、预留条件对远期规模

的影响等。

应参照相关建设标准或参考同类、类似建设标准，测算并提出项目的主要建设内容及规模。如项目

无相关建设标准，应详细调研国内外同类项目建设内容和规模，经对比分析后，确定项目的各项建设内

容及其规模。

大型、复杂及分期建设项目的建设规模应根据项目总体规划，明确项目建设初期规模和远景规模，

并分析项目的预留发展空间及其合理性、预留条件对远景规模的影响。

改扩建项目应先测算并提出项目的总体建设内容和规模，再基于项目已建的内容和规模，确定项目

应建的内容和规模（缺口）。

5.3.3项目产出方案

应研究提出拟建项目正常运营年份应达到的生产或服务能力及其质量标准要求，并评价项目建设

内容、规模以及产出的合理性。

项目选址与要素保障

5.4.1项目选址

5.4.1.1用地位置及面积

应选择项目最佳或合理的场址，说明项目建设选址的具体地理位置、四至范围、用地面积，地理位

置参考项目选址的周围事物进行确定，并附选址的区域位置图。

如项目有多个选址地块，应分别介绍。

如涉及多场址方案比选，需综合考虑规划、技术、经济、社会等条件。

5.4.1.2项目区域位置图

可行性研究报告文本后应附项目的区域位置图，图纸应标明建设项目所在的区域位置，周边的行政

区划，以及建设项目所在的区域周边的道路、建（构）筑物名称、位置。

5.4.1.3用地情况

应根据项目相关规划、用地预审和选址意见书等，论述说明项目选址用地性质、土地权属、供地方

式、土地利用状况、矿产压覆、占用耕地和永久基本农田、涉及生态保护红线、地质灾害危险性评估等，

并附选址的用地范围（红线）图。

应根据项目现场踏勘、查阅资料、初步勘察、物探调研等情况，论述说明现有场地建筑物构筑物、

地下管线、埋藏物、有无地质灾害等情况。

若项目有多个选址地块，应分别介绍。

5.4.1.4现有场址利用情况

6

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改扩建项目应对现有场址的利用情况进行说明。

5.4.2项目建设条件

5.4.2.1自然环境条件

应对项目所在区域的自然条件进行分析论述。

a)地形、地貌条件。应对三亚市及项目选址区域的地形地貌情况进行论述。

b)气象条件。应对三亚市及项目选址区域的气温、降水量、风力风向、日照等情况进行论述。

c)水文、地质条件。应对三亚市及项目选址区域的地质构造、地层、岩层、地基承载能力、有无

不良地质区域、水文地质构造、泥沙、地下水特征、地下水位等情况进行论述。可行性研究阶

段应对项目选址用地进行初步勘察，并按初勘资料对此部分内容进行论述。

d)地震。应对三亚市及项目选址区域的地震活动情况，以及抗震设防要求进行论述。

e)其他。应对三亚市及项目选址区域的防洪、古树名木等其他自然环境条件进行论述。

5.4.2.2人口情况

应对三亚市及项目选址区域的人口情况进行分析说明。包括：常驻人口（城市、农村）、流动人口、

人口增长率等。

5.4.2.3交通运输条件

应对项目选址区域的交通运输条件进行分析，论述场址与车站、铁路、公路、港口、机场的距离，

明确项目选址的出行条件是否能够满足项目建设的需求。

如项目选址周边的出行条件不满足项目建设的需求，应分析研究并提出相应的解决措施。

5.4.2.4公用工程条件

应对项目选址区域周边市政道路、水、电、气、消防和通信等设施的现状条件和发展规划情况进行

分析，明确项目供水、排水、供电等接入（连接）的地点、距离、管道规格，是否能够满足项目建设的

需求。

如项目选址区域周边的公用工程条件不满足项目建设的需求，应分析研究并提出相应的解决措施。

项目供水、排水、供电等公用工程的接入（连接）方案，应预先征求相关主管部门的意见，并与其

达成初步意向。

5.4.2.5施工条件

应对项目选址区域的施工场地、用电、用水、道路等条件，以及生活配套设施和公共服务依托条件

进行分析，明确能够满足项目施工的需求。

改扩建项目应分析现有设施条件的容量和能力，提出设施改扩建和利用方案。

如项目选址区域的施工条件不满足项目施工的需求，应分析研究并提出相应的解决措施。

5.4.2.6建设条件评价

应综合分析上述条件，明确项目是否具备建设的条件。

5.4.3要素保障分析

5.4.3.1土地要素保障

7

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应分析项目相关的国土空间规划、土地利用年度计划、建设用地控制指标等土地要素保障条件，开

展节约集约用地论证分析，评价用地规模和功能分区的合理性、节地水平的先进性。

应论述项目用地总体情况，包括地上、地下建（构）筑物情况等；涉及耕地、园地、林地、草地等

农用地转为建设用地的，应论述农用地转用指标的落实、转用审批手续办理安排及耕地占补平衡的落实

情况；涉及占用永久基本农田的，应论述占用永久基本农田的必要性、合理性，以及永久基本农田占用

补划情况。

5.4.3.2资源环境要素保障

应分析拟建项目水资源、能源、大气环境、生态等承载能力及其保障条件，以及取水总量、能耗、

碳排放强度和污染减排指标控制要求等，说明是否存在环境敏感区和环境制约因素。对于重大投资项目，

应列示规划、用地、用水、用能、环境等要素保障指标，并综合分析提出要素保障方案。

项目建设方案

5.5.1技术方案

应通过技术比较提出项目预期达到的技术目标、技术来源及其实现路径，确定核心技术方案和核心

技术指标。简述推荐技术路线的理由。对于专利或关键核心技术，需分析其取得方式的可靠性、知识产

权保护、技术标准和自主可控性等。

5.5.2设备方案

应通过设备比选提出项目所需主要设备（含软件）的规格、数量、性能参数、来源和价格，论述设

备（含软件）与技术的匹配性和可靠性、设备（含软件）对工程方案的设计技术需求，提出关键设备和

软件推荐方案及自主知识产权情况。对于关键设备，应进行单台技术经济论证，论述设备调研情况；对

于非标设备，论述设备原理和组成。

对于改扩建项目，应分析现有设施设备利用或改造情况，必要时还应提供有关设施设备的检测资料。

涉及超限设备的项目，应研究提出相应的运输方案，特殊设备提出安装要求。

项目所需主要设备明细宜采用列表的形式体现。

5.5.3工程方案

5.5.3.1设计原则

应对项目建设方案的设计原则进行论述。对项目整体的设计理念、设计方法、设计重点等进行说明。

5.5.3.2总平面设计

5.5.3.2.1总平面布置概念方案设计

应对项目总平面布置概念方案设计进行论述，包括但不限于以下内容：

a)论述总平面设计构思及指导思想，说明如何结合自然环境和地域文脉，综合考虑地形、地质、

日照、通风、防火、卫生、交通及环境保护等要求进行总体布局，使其满足使用功能、城市规

划要求以及技术安全、经济合理性、节能、节地、节水、节材等要求，论述建筑空间组织及其

与四周环境的关系；

b)论述功能分区、远近期结合、预留发展用地的设想，说明各单体建筑在总平面中的布置，建筑

密度、建筑高度应满足用地的规划指标要求；明确各单体建筑、构筑物之间的距离，并符合相

8

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关规范要求；改扩建项目需要分析与现有场地功能分区的协调关系，明确保留、利用的建（构）

筑物等设施；

c)论述项目用地与城市道路的关系，说明项目用地人流和车流的组织（应做到人车分离）、路网

结构、出入口、停车场（库）的布置及停车数量的确定；说明消防车道及高层建筑消防扑救场

地的布置，并符合相关规范要求。

d)说明竖向设计的依据，论述如何利用地形，综合考虑功能、安全、景观、排水等要求进行竖向

布置，明确场地的平整方案和竖向标高，明确场地的排水方式；需结合竖向设计进行土方平衡

分析，计算挖、填土（石）方工程量；应以项目土石方的自我平衡为目标，实现建设项目内土

石方的挖掘、堆放、回填等循环利用，避免土石方二次转运。

e)论述项目总平面的场地铺装、绿化、景观及其他设施布置，绿地率应满足用地的规划指标要求。

f)针对规模、投资较大的项目，或技术方案较复杂的项目，必要时应提出两个（或以上）的总平

面布置概念方案，并对其功能布置和技术经济指标等方面进行比选，包括但不限于：场地利用、

功能布局、建（构）筑物占地面积、道路面积、人流规划、车流规划、绿化面积、建筑密度、

绿地率、拆除面积、土（石）方工程量、管线工程量、不良地质处理工程量以及总投资费用的

对比等，宜采用列表的形式进行。通过对各方案的优点和不足进行全面系统的分析后择优选择

推荐总平面布置概念方案。

5.5.3.2.2总平面布置概念方案图

可行性研究报告文本后应附项目的总平面布置概念方案图，图纸应符合以下要求：

a)总平面布置图应标明场地范围及尺寸、道路红线、建筑控制线、用地红线、风玫瑰图或指北针；

b)应标明场地四邻原有及规划的道路、绿化带等的位置和主要建筑物及构筑物的位置；

c)应标明项目建（构）筑物的位置，人防工程、地下车库等隐蔽工程以虚线表示；应标明建（构）

筑物的名称、层数、室内外设计标高、尺寸、与相邻建筑物之间的距离等，拆除建筑物的位置；

改扩建项目，还应注明新建、原有建筑物的平面位置；

d)应标明地块的出入口位置，地块内车行、人行道路位置，停车场位置，地下停车库出入口位置

等，应标明消防车道及高层建筑消防扑救场地的布置，必要时加绘交通流线示意；

e)应标明场地铺装、绿化、景观、挡土墙、排水沟及其他设施位置等；

f)应标明给水、排水接入的位置；

g)应列明主要技术经济指标表；

h)应注明图纸尺寸单位、图例，以及其它必要的说明等。

5.5.3.2.3总平面技术指标

应按照项目的实际方案，结合规划、标准及有关规定规范等要求，提出设计方案的主要技术指标，

包括但不限于总用地面积、总建筑面积及各分项建筑面积、建筑基底总面积、绿地总面积、容积率、建

筑密度、绿地率、停车泊位数等，如表2所示。

表2总平面技术指标表

序号项目名称单位数量备注

1建设用地面积m2

2总建筑面积m2

2.1地上建筑面积m2

2.1.1…楼m2计容、不计容

9

DB4602/T19.1—2024

表2总平面技术指标表（续）

序号项目名称单位数量备注

2.1.2…楼m2计容、不计容

…………m2

2.2地下建筑面积m2

2.2.1人防面积m2

…………m2

3建筑占地面积m2

4道路铺装面积m2

5广场铺装面积m2

6停车场铺装面积