DB11/T 751-2010 住宅物业服务标准

DB11/T 751-2010 Residential property service standards

北京市地方标准 简体中文 现行 页数:110页 | 格式:PDF

基本信息

标准号
DB11/T 751-2010
标准类型
北京市地方标准
标准状态
现行
中国标准分类号(CCS)
-
国际标准分类号(ICS)
发布日期
2010-09-29
实施日期
2010-10-01
发布单位/组织
北京市质量技术监督局
归口单位
北京市住房和城乡建设委员会
适用范围
-

发布历史

研制信息

起草单位:
起草人:
出版信息:
页数:110页 | 字数:- | 开本: -

内容描述

北京市地方标准��

编号�������������

备案号������������

住宅物业月及务标准�

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����������发布����������实施

��习嗒履噢乡�����睿盲联合发布

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北京市地方标准

住宅物业服务标准��

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编号�������������

备案号������������

主编部门�北京市物业服务指导中心

北京银达物业管理有限责�����任公司

北京闻达敏斯物业管理服务有限�����公司

北京万科物业服务有限公司�����

北京网信物业管理有限公司�����

北京顺天通物业管理有限公�����司

批准部门�北京市住房和城乡建设委员会

北京市质量技术监督局�����

施行日期�����年��月��日

����北京

关于发布北京市�地方标准

《住宅物业服务标准》的通知

京建发〔���������号

各区、县建委�房管局�,各物业服务企业,各有关单位�

根据北京市质量技术监督局《关于印发����年北京市��地方

标准制修订项目计划的通知》�京质监标发〔��������号�的

要求,由北京市物业服务指导中心等单位主编的《住宅物业服

务标准》已经北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术

监督局共同批准为北京市地方标准,编号为���������一�����

自����年��月�日起实施。北京市建设委员会《关于发布�住

宅物业服务等级规范�‘一级��试行��的通知》�京建物

�����������号�、《关于发布�住宅物业服务等级规范�二、

三级��试行��的通知》�京建物〔��������号�同时废止。

《北京市物业管理办法》实施后,申请办理商品房预售许��可

或现房销售的住宅物业项目,建设单位应当在销售房屋一前确定物

业服务事项,并可以根据该规程选定相应的物业服务标准。全体

业主确定住宅物业项目物业管理方式时,可以根据该规程选定相

应的物业服务标准。

该规程由北京市��住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督

局共同负责管理,由北京市住房和城乡建设委员会负责解释工作。

北京市住房和城乡建设委员会��������������

二�一�年十月二十二日���������������

关于同意北京市�����

《住宅物业服务标准》地方标准备案的函

建标标备〔���������号

北京市住房和城乡建设委员会�

你委《关于北京市工程建设��标准�住宅物业服务标准�申

请备案的函》�京建科标备函〔���明��号�收悉。经研究,

同意该标准作为“中华人民共和国工程建设地方标准”备案,

其备案号为��������一�����

该项标准的备案公告,将��刊登在近期出版的《工程建设标

准化》刊物上。

住房和城乡建设部标准定额司

����年十一月二十二日

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月�吕

本标准为推荐性标准�。��

本标准的主要内容是������总则��,术语和定义���基本规

定���住宅物业服务一级标准���住宅物业服务二级标准���

住宅物业服务三级标准���住宅物业服务四级标准��。住宅物

业服务五级标准。

本标准由北京��市住房和城乡建设委员会及北京市质量技术监

督局共同管理,由北京市住房和城乡建设委员会负责解释工作。

主编单位�北京市物业服务指导中心��

北京银达物业管理有限责�������任公司

北京闻达敏斯物业管理服务有限�������公司

北京万科物业服务有限公司�������

北京网信物业管理有限公司�������

北京顺天通物业管理有限公�������司

主编人员�薛福志�艾白璐�王�颖�王��亚军�李曼

郑�冰�魏�宣�谢�炜�周�文�吴卫东��������

李维善�张乃魁�陈祖武�霍�炜�贾光辉�������

许文良�张国安�������

审查专家�杨燕敏�邓�俊���韩子忠�化向东�郭健

曹绍利�郑�乐�徐平波�宋宝程�闻耘��������

蔡玲玲��������

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目次

总则·······························································⋯⋯�

术语和定·····,········,············,··,·····,····················⋯⋯�

基本规定··,······················································⋯⋯�

住宅物业服务一级标准·······································⋯⋯�

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���共用部位及共用设施设备运行、维修养护·········⋯⋯��

���消防安全防范·············································⋯⋯���

���绿化养护···········································。·······⋯⋯���

���环境卫生···················································⋯⋯���

���公共秩序维护····································,··,·····⋯⋯���

���装饰装修管理·············································⋯⋯���

住宅物业服务二级标准·······································⋯⋯��

���基本要求··············,····································⋯⋯���

���共用部位及共用设施设备运行、维修养护······,··⋯⋯���

���消防安全防范·············································⋯⋯���

���绿化养护····························。······················⋯⋯���

���环境卫生···················································⋯⋯���

���公共秩序维护·············································⋯⋯���

���装饰装修管理············································,⋯⋯���

住宅物业服务三级标准·······································⋯⋯��

����基本要求···················································⋯⋯���

���共用部位及共用设施设备运行、维修养护·········⋯⋯���

���消防安全防范············································⋯⋯���

���绿化养护·····························�·····················一���

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�总则

�����为规范物业服务行为,提高服务水平,实现物业服务的

标准化、专业化、精细化,结合本市情况,制定本标准。

�����北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理,

维护公共环境卫生和相关秩序的活动,适用本标准。

�����北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准外,

尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标准的规

定。

���������一����

�术语和定义

�����物业服务����������������

物业服务企业或其他管理人受��业主或者建设单位委托,对物

业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地,

进行维修养护、管理,维护公共环境卫生和相关秩序的活动。

�����物业共用部分�������������������������������

物业管理区域内业主专有部分以外,按照规定由��业主共同管

理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用

部位、共用设施设备。

�����专项服务����������������

接受委托,承接共用设施设备��维修养护、园林绿化、环境卫

生、秩序维护等专业服务。

�����特约服务����������������������������

物业服务企业或其他管理人根据业主委托��提供的物业服务合

同约定以外的服务。

�����突发公共事件�������������������

突然发生,造成或者可能造成重大人员��伤亡、财产损失、生

态环境破坏和严重社会危害,危及公共安全的紧急事件。

���������一����

��基本规定

�����本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养

护工作,不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工

作。

�����物业服务标准分为五级,一级标准为最低标准,每一级

标准高于且包含相应低一级的标准。

�����签订物业服务合同时,依据住宅物业实际情况确定物业

服务事项,选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业

服务合同的住宅物业按照约定执行。

���������一����

�����������住宅物业服务一级标准

终��基本要求�����������

�����客户服务场所

�设置客户服务场��所,配置基本办公设备。

�公示物业服务企业资质证书或复印件、项��目负责人照片,

物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提

供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

�客户服务场所工作时间,工作日不少于�小时,其他��时间

设置值班人员。

�设置并公��示��小时服务电话。

�����人员

�从业人��员按照相关规定取得职业资格证书。

�从业人员佩戴标志。��

�配备物业服务项目负��责人,房屋建筑安全管理员。

�项目负责人具有�年以上物业服务企业或相关企业��管理工

作经历,为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

�����制度

�建立共��用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、

绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

�建立突发公共事件应急预案。��

�建立物业服务工作记录。��

�����档案

�建立物��业管理档案。

�配备档案管理人员。��

�����标志

设置安全��警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

�����客户服务

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�每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支��

情况、本年度收支预算。

�涉及业主或使用人��正常生活的重要物业服务事项,应在主

要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。

�对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规��定的行为,

应劝阻并报告相关行政主管部门。

�水、电急修��分钟内、其��它报修按双方约定时间到达现

场�由专项服务企业负责的设备设施应在��分钟内告知。

�业主或使用人提出的意见、建议、投诉在�个工作��日内回

复。

���每年公开征集�次物业服务意见,公示整改情况。

�配合相关部门进行公益性宣传。��

�按规定投保物业共用部位、共��用设施设备及公众责任保

险。

�����专项服务委托管理

�签订专项服务委托合��同,明确各方权利义务。

�专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质��要求�操作

人员应持有相应的职业资格证书。

�专项服务企业人员�佩戴标志��。

�对专项服务进行监督及评价。��

���共用部位及共用设施设����备运行、维修养护

�����综合管理

�建立房屋及��共用设施设备的基础档案。

�运行、检查、维修养护记录应每月归档��。

�组织实施房屋使用安全情况评估检查。��

�共用部位检查中发现的问题,应按照责��任范围编制修缮计

划,并按计划组织修缮�共用设施设备运行中出现的故障及检查

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中发现的问题,应即时组织修复。

�每年第四季度制定下一年度��维修养护计划。

�特种设备按照有关规定运行、维修养护和定��期检测。

�雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检��查并

落实防范措施。

�设备机房��

���每月清洁���次,室内无杂物。

�设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板��。

�在明显易取位置配备消防器材,��确保完好有效。

�设施设备标志、标牌齐全。��

�张贴或悬挂相关制度、证书��。

�����共用部位

�房屋结构��

每半年检查���次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开

裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。

按照鉴定结果组织修缮。

�建筑部件��

���每季度检��查�次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨

罩、空调室外机支撑构件等。

��每季度巡查�次共用��部位的门、窗、玻璃等。

�每年检查�次共用部位的室内地面、墙面、天��棚�室外

屋面、散水等。

�每年上��汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

�附属构筑物��

���每季度巡查���次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管

井、沟渠等。

�每半��年检查�次雨、污水管井等。

��每季度巡查�次大门、围墙、围栏��等。

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��每季度巡查�次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。��

��每年检测�次防雷装置。��

�����空调系统

�运行前对冷��水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘

管、水处理等设施设备进行系统性检查。

�运行期间每日巡视�次空调系统,��保证室内温度符合相关

规定。

���每年清洗消毒�次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱

体、风机盘管滤网等。

�����二次供水设施

�按照卫生防疫部��门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗

消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。

�每日巡视�次水箱间、水泵房,检查设备运行状��况。

�每半年切换�次备用水泵。��

�每年检查�次水泵润滑情况��,补充或更换润滑剂�每年养

护�次水泵。

�每年对��供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年人冬前对

暴露管道进行防冻处理。

�水箱、蓄水池盖板��应保持完好并加锁,钥匙由专人保管�

溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

�����排水系统

�排水设施��

每年上汛前��对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组

织清理、疏通。

�污水泵��

汛期每日��巡视�次,平时每月巡视�次,检查设备运行状

态�每月进行�次手动启动测试�每年养护�次。

�化粪池��

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每半年检查���次化粪池�组织安排清掏。

�����照明和电气设备

�楼内照明��

每周巡视���次,一般故障�日内修复�复杂故障�周内修复。

�楼外照明��

每�周巡视���次,一般故障�日内修复�复杂故障�周内修

复。

���应急照明

每日巡视���次,发现故障,即时修复。

�低压柜��

每周巡视���次设备运行状况�每年养护�次,养护内容包括

紧固、检测、清扫。

�低压配电箱和��低压线路

每季度巡视�次设备运行��状况�每年养护�次,养护内容包

括紧固、检测、清扫。

�控制柜��

每季度巡��视�次设备运行状况�每年养护�次,养护内容包

括紧固、检测、调试、清扫。

�发电机��

每季度试��运行�次,保证运行正常。

�配电室、楼层配电间��

防小动物措施完备�穿��墙线槽周边封堵严密�锁具完好。

�����安全防范系统

�报警控制管理主��机

每日巡查�次,检查��设备运行状态�每月表面清洁�次�每

年内部除尘�次。

�对讲门口机��

每季度检查���次按键、显示屏等�每季度表面清洁�次�每

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年内部除尘�次。

�网络控制箱��

每年检查�次��外观、接线�每年表面清洁�次�每年内部除

尘�次。

�红��外对射探测器

每年检查�次接线��、探测范围、防水状况等�每半年表面清

洁�次�每年内部除尘�次。

�图像采集设备��

每周检查�次监��视画面、录像功能�每月表面清洁�次�每

年内部除尘�次。

�摄像机��

每季度检查���次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相

应的调校�每季度镜头表面清洁�次�每年防护罩内部除尘�次。

�解码器��

每年检查���次防雨罩、接线等,进行相应的调试�每年表面

清洁�次�每年内部除尘�次。

�云台��

每年检��查�次运转、接线,进行清晰度调校�每年表面清洁

�次�每年转动部位上润滑油�次。

�巡更点��

每半年检��查�次外观�每半年表面清洁�次�每日存储巡更

记录。

����读卡器

每季度检查���次外观�每季度表面清洁�次,查看防水状

�电磁锁门锁

�季度检查�次吸力、外观、接线。

�出门按钮

������巧��一����

每季度检查���次开锁功能、接线。

�����电梯

�电梯在��投人使用前或者投人使用后��日内,应向相关行

政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著

位置。

���在电梯安全检验合格有效期届满前�个月,应向电梯检验

检测机构提出定期检验申请。

�日常维护保养和定期检��查中发现的问题应及时排除�电梯

的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表

应每年进行校验、检修。

�应与有资质的电梯��制造、安装、改造、维修单位签订电梯

维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的

权利、义务与责任。

对专项服务企业��的维修保养工作进行监督,对专项服务企业

定期检修计划的落实情况进行监督。

�配备电梯安全管理人员。定期��对电梯安全管理人员进行特

种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。

�制定电梯应急救援预案并定期演练。发生��电梯困人或其它

重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相

关行政主管部门报告。物业服务人员应在��分钟内到达现场,

专业维修人员应在��分钟内到达现场。

�����水景

�启用前��进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安

全。

���使用期间每周巡查�次喷水池、水泵及其附属设施,甸

度检查�次防漏电设施。

�设置必要的安全警��示标志。

�水质符合卫生要求。��

定制服务

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