DB6101/T 3169-2023 物业承接查验规范

ICS03.080.01

CCSA10

6101

西安市地方标准

DB6101/T3169—2023

物业承接查验规范

2023-10-10发布2023-11-12实施

西安市市场监督管理局  发布

DB6101/T3169—2023

目次

前言..................................................................................II

1范围.................................................................................1

2规范性引用文件.......................................................................1

3术语和定义...........................................................................1

4基本要求.............................................................................1

5承接查验条件.........................................................................2

6承接查验程序.........................................................................2

7查验内容与要求.......................................................................4

8交接内容与要求.......................................................................4

附录A（资料性）资料查验内容及要求....................................................6

附录B（资料性）共用设施查验内容及要求................................................9

附录C（资料性）共用设备查验内容及要求...............................................13

附录D（资料性）共有部位查验内容及要求...............................................21

参考文献..............................................................................24

I

DB6101/T3169—2023

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。

本文件由西安市住房和城乡建设局提出并归口。

本文件起草单位：西安高新技术企业协会、西安创业物业发展有限公司、西安万科企业有限公司、

西咸新区住房和城乡建设局。

本文件主要起草人：贾砺、张丽芳、杨艺帆、刘展鹏、庞欣、魏玉奎、王辉、王婷、权也。

本文件由西安高新技术企业协会负责解释。

本文件首次发布。

本文件在实施中如有疑问或建议，请将咨询或修改建议等信息反馈至下列单位：

单位：西安高新技术企业协会

电话：029-87998108转829

地址：陕西省西安市雁塔区科技路48号创业广场B座2506室

邮编：710075

II

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物业承接查验规范

1范围

本文件规定了物业承接查验基本要求、承接查验条件、承接查验程序、查验和交接的要求。

本文件适用于西安市新建物业项目，建设单位和前期物业服务人进行物业共有部分、共用设施设备

的承接查验。物业服务人更迭的物业项目参照使用。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

JGJ/T30房地产业基本术语标准

3术语和定义

JGJ/T30界定的以及下列术语和定义适用于本文件。

3.1

物业承接查验

承接新建物业前，前期物业服务人和建设单位按照国家和地方有关规定和前期物业服务合同的约定，

共同对物业服务区域内的共有部分、共用设施设备进行检查和验收的活动。

[来源：JGJ/T30—2015，8.1.8]

3.2

共有部分

根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有共用的房屋主体承重结构、墙面、门厅、电梯井、走

廊等部位。

3.3

共用设施设备

根据法律、法规和房屋买卖合同，在物业服务区域内，由业主共用的设施设备。

3.4

物业服务人

包括物业服务企业和其他管理人。

4基本要求

1

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4.1前期物业服务人承接查验应遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

4.2物业承接查验应在县（市、区）住房和城乡建设主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府的

监督下，由建设单位与前期物业服务人共同进行。

4.3建设单位和前期物业服务人应成立项目查验组，对公共区域的设备设施完整性、质量开展查验和

整改跟踪。

4.4现场重点査验物业共有部分、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，应根据查验内容

确认适用查验方法，见表1。

表1物业承接查验方法

查验方法查验类别查验内容

建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、

物业共有部分

扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间

核对竣工验收资料和图

道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污

纸、现场察勘或查验

物业共用设施水井、化粪池、垃圾容器、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、人防

设施、垃圾转运设施以及物业服务用房

核对竣工验收资料、出厂物业共有部分路灯、污水处理设施、消防设施、避雷设施、安防监控设施、可再生能源系统

资料、现场察勘或查验、电梯、水泵、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管

物业共用设备

使用、检测和试验线、电线、供暖及空调设备

4.5现场查验应形成书面记录。记录应包括查验时间、项目名称、查验内容、查验方法、存在问题、

整改情况以及查验结论等内容，查验记录应由建设单位和前期物业服务人参加查验的人员共同签字确认。

4.6前期物业服务人应将承接查验有关的文件、资料和记录建档备案。

5承接查验条件

实施承接查验的物业项目，应具备但不限于以下条件：

a)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，

并经住房和城乡建设主管部门备案；

b)供电、供水、供气、供热、排水、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设

计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

c)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

d)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

e)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用

合格证书；

f)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。

6承接查验程序

6.1基本流程

物业承接査验应符合下列流程要求：

a)确定物业承接查验方案；

b)签订物业承接查验协议；

c)移交有关图纸资料；

2

DB6101/T3169—2023

d)现场查验物业共有部分、共用设施设备；

e)解决查验发现的问题；

f)确认现场查验结果；

g)提交查验报告；

h)办理物业交接手续；

i)办理承接查验结果备案手续。

6.2程序要求

6.2.1实施物业承接査验，应依据下列文件：

a)建设工程质量法规、政策、标准和规范；

b)建设单位移交的竣工图纸资料；

c)商品房买卖合同；

d)前期物业服务合同；

e)临时管理规约；

f)其他相关文件。

6.2.2物业承接查验协议内容包括但不限于：

——承接查验基本情况；

——承接查验方案，包括查验项目、内容、标准、方法、计划、问题的收集与处理、工具与器材、

参加人员、记录人、负责人等；

——承接查验准备，包括查验人员的组织与培训，设备、仪器仪表、工具、防护用品、记录表格

配备等；

——确认承接查验存在问题；

——承接查验问题解决方法及时限；

——双方权利义务；

——其他相关约定。

6.2.3建设单位应在现场査验前20日，编制移交资料目录清单，向前期物业服务人移交下列资料，未

能全部移交的，建设单位应列出未移交资料的清单并书面承诺补交的具体时限：

a)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收

资料；

b)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

c)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

d)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

e)承接查验所必需的其他资料。

6.2.4交付前15日，建设单位与前期物业服务人应完成物业共有部分、共用设施设备的承接查验工作，

办理物业交接手续，移交物业共有部分、共用设施设备。

6.2.5现场查验时，建设单位应召集施工、监理等单位参加，与前期物业服务人共同确认现场查验的

结果。对查验的问题，按照承接查验协议有关约定执行。

6.2.6现场查验应形成书面记录，查验记录应包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在

问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应由建设单位、前期物业服务人和参加查验的勘察、设

计人员签字确认。

6.2.7交付前7日，前期物业服务人应接管钥匙，启用车场出入系统、门禁系统及安防系统，开展安

全巡查和出入管理。

3

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7查验

物业项目承接查验内容应包括但不限于以下方面：

——资料查验。包括竣工验收资料；产权资料；技术资料；供水、供电、供气、供热、通信、有

线电视等准许使用文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件；

——共用设施设备现场查验。包括业主共同使用的道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、

宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车(非机动车)停车设施、休闲

娱乐设施、人防设施、垃圾转运设施、物业服务用房等设施和电梯、水泵、消防设备、楼道

灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调等设备；

——共有部分现场查验。包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼

梯间、走廊、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间、路灯、污水处理设施、消防设施、

避雷设施、安防监控设施、可再生能源系统等。

7.1资料查验

7.1.1资料查验内容及要求应符合附录A的规定。

7.1.2资料应符合以下要求：

a)资料分类清楚，类别齐全、内容完整、字迹清晰、签字盖章完备。将不同的文件资料分开装

订、同类型的资料装订成册，所有竣工图均应加盖竣工图章和设计出图专用章；

b)资料应为原件。没有原件的，复印件应清晰，并注明原件存放位置；

c)资料应统一采用A4纸规格，不符合标准的原始资料应通过折叠和粘贴的方式达到A4幅面

(297 mm×210 mm)规格，图标栏露在外面；

d)资料应采用打印版（签名和日期除外），无涂改，应使用黑色签字笔等不易褪色的书写材料

签字；

e)竣工图章内容应包括“竣工图”字样、施工单位、编制人、审核人、技术负责人、编制日期、

监理单位、现场监理、总监理工程师等信息；

f)资料应装档案盒移交，档案盒上应标注案卷名称、编制单位、编制日期等；档案盒侧边应标

注案卷类别、卷号；并应设总目录、分目录，标注份数、张数。

7.2共用设施现场查验

共用设施查验内容及要求见附录B。

7.3共用设备现场查验

共用设备查验内容及要求见附录C。

7.4共有部分现场查验

共有部位查验内容及要求见附录D。

8交接

8.1建设单位应自查验合格后10日内与前期物业服务人办理物业交接手续。交接时应形成由建设单位

和前期物业服务人共同签章确认的书面记录。记录内容包括但不限于：

——移交资料明细；

——物业共有部分明细；

4

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——共用设施设备明细；

——交接时间；

——交接方式。

8.2建设单位和前期物业服务人承接查验完毕后，应形成查验报告。查验报告内容包括但不限于：

——查验时间；

——项目名称；

——查验范围；

——查验方法；

——存在问题；

——整改情况；

——查验结论。

8.3前期物业服务人应自办理承接查验手续后30日内，持下列资料向物业所在地的县(市、区)住房和

城乡建设主管部门办理备案手续：

——前期物业服务合同；

——临时管理规约；

——承接查验协议；

——建设单位移交资料清单；

——查验记录；

——交接记录；

——查验报告；

——其他承接查验有关的文件。

8.4建设单位和前期物业服务人应当于承接查验完毕后3日内在物业服务显著区域公示承接查验结果。

5

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附录A

（资料性）

资料查验内容及要求

表A.1规定了物业承接查验资料的内容及要求。

表A.1资料查验内容及要求

序号查验项目查验内容及要求

1竣工总平面图

2建筑专业竣工图、结构专业竣工图、电气专业竣工图、给排水专业竣工图、暖通专业竣工图

3地下管网竣工图

4园林景观竣工图

5a）竣工验收资料工程竣工验收备案证明、工程规划验收合格证明

6单体工程竣工验收证明（每一份施工许可证对应一份竣工验收证明）

7供电、电梯、消防、燃气、人防工程、隐蔽工程、智能化系统等竣工验收合格证明

8房屋、共用设施设备清单

9绿色建筑标识资料

10b）产权资料物业服务办公用房、业主委员会办公用房、会所等配套设施产权清册

11产品使用说明书、检验报告、合格证

（1）变压器资料

12维护使用说明书

13维护使用说明书

（2）高压柜资料

14专用操作工具清单

15断路器安装、使用、维修说明书

16低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录

17无功功率补偿柜控制器使用、维护说明书

（3）低压配电柜

18低压配电柜系统图

1）变配电系资料

19进线柜、联络柜、市电电源与发电机电源切换原理图

统资料

20线路及电力电缆试验记录

21c）技术专用操作工具清单

22资料发电机、电动机检查试运转记录

23维修使用说明书

24（4）发电机组资发电机技术参数说明书

25料发电机试车验收合格证

26专用操作工具清单

27环保验收合格证

28生活泵控制原理图、变频器、显示屏维护使用说明书

292）给排水及泵等出厂合格证及产品说明书

30供暖系统资阀门等检测报告和合格证

31料生活饮用水检测报告、合格证

32设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水、供暖管道的冲洗及消毒记录

6

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表A.1资料查验内容及要求（续）

序号查验项目查验内容及要求

33产品出厂合格证

34机房井道布置图

35安装说明书

36使用维护说明书（含润滑汇总表、电梯功能表和符号及代号说明）

37动力电路和安全电路的电气原理图

安全部件（包括门锁装置、限速器、安全钳、缓冲器、轿厢上行超速保护装置和含有电子

38

3）电梯系统元件的安全电路）型式试验合格证书复印件，限速器与渐进式安全钳调试证书复印件

39电梯安装工程施工技术资料

40自检记录、检验报告

41电梯年检报告及检验合格证

42维保合同

电梯锁梯钥匙、轿厢内操纵箱钥匙、电梯厅门三角钥匙、电梯机房钥匙、控制柜钥匙等各

43

类钥匙及清单

44消防主机、联动柜及气体灭火系统等使用说明书

45消防报警地址码清单

46湿式报警阀维护使用说明书

474）消防系统资料消防泵、喷淋泵控制柜电气原理图

48消防设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录

49c）技术消防报警系统图

50资料各类主要设备合格证明

51空调系统、送排风系统操作和维护保养手册

52产品质量合格证、产品性能检测报告

53系统竣工图

545）通风与空调系空调、送排风系统图、平面图及电气控制图

统资料空调机组、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表、供应商资料及产品说明书、合

55

格证

56管道试验报告、隐蔽工程查验记录

57空调系统及设备试压、调试报告

58门禁、道闸等各设备维护使用说明书

59智能化系统图、接线图、平面图

6）智能化系统资

60系统调试报告及运行记录

料

61产品质量检验合格证书

62智能化设备防雷接地电阻检测记录

7）有关共用物业

的供水、供电、

共用物业的供水、供电、供气、供暖、通讯等设施设备，符合国家标准和技术规范，经业

63供气、供暖、通

主共同决定移交的，相关专营单位应当接收，前期物业服务人配合移交工作

讯等设施设备资

料

7

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表A.1资料查验内容及要求（续）

序号查验项目查验内容及要求

64前期物业服务合同

65各类设施设备保修合同或文件复印件

66d）合同资料房屋建筑工程质量保修协议

建设单位针对配套签署的各种协议复印件（如：水/电/气/暖/有线电视/通讯网络等协议、垃

67

圾清运协议、公交配套协议、幼儿园/学校/医院等协议）

68景观苗木清单

69公共照明设施清单

1）园林景观

70垃圾收集容器清单

资料

71泳池、水景泵及照明控制原理图

72儿童游乐设施/康体设施清单、产品合格证及维护使用说明书

73产品说明书、试验记录、合格证件以及装配图等技术文件

742）电动汽车相关设备的出厂验收报告、设备验收清单

e）其

75充电桩资料竣工图

他

76住建局、供电局等部门的验收批文

资料

77立体停车库平面图、系统图、电气图、监控图、设备设施及备品清单

78立体车库停车功能说明书、维护保养说明书

3）立体停车

79立体停车库车库系统管理软件、收费管理系统说明书

库资料

80立体停车库维保资料

81立体停车库验收资料

82所有设施设备供应商、安装单位、维保单位的联系方式

4）其他

83除上述外的其他需要移交的资料

8

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附录B

（资料性）

共用设施查验内容及要求

表B.1规定了共用设施查验的内容及要求。

表B.1共用设施查验内容及要求

序号查验项目检查内容及要求

1电井/电缆沟内应无杂物

电缆出入电缆沟、电气竖井、建筑物、配电（控制）柜、台、箱处以及管子管口处等部位应

21）电井/电

采取防火或密封措施

缆沟

3电缆线槽、桥架盖板平整稳固，无缺失

4照明开关、灯具应正常使用

5电表排列整齐，外观质量良好，无锈蚀、无损伤、标识齐全

62）公共电表用户电表应满足抄表到户要求

7电表编号应与各户房号相对应

8照明开关开启顺畅，外观质量良好，无损伤

93）公共开关插座盖板完好，安装平