DB2301/T 112-2022 红色物业小区建设规范

ICS03.080.01

CCSA12

DB2301

黑龙江省哈尔滨市地方标准

DB2301/T112—2022

红色物业小区建设规范

2022-10-09发布2022-10-30实施

哈尔滨市市场监督管理局 发布

DB2301/T112—2022

目次

前言..................................................................................II

引言.................................................................................III

1范围................................................................................1

2规范性引用文件......................................................................1

3术语和定义..........................................................................1

4基本原则............................................................................2

5组织架构............................................................................2

6组织建设体系........................................................................2

7联建共治体系........................................................................3

8管理服务体系........................................................................4

9保障体系............................................................................5

10评价体系...........................................................................6

11档案管理...........................................................................6

12评价机制...........................................................................6

13评定体系...........................................................................7

附录A（资料性）诉求渠道.............................................................10

附录B（资料性）红色物业小区标准体系框架图...........................................11

附录C（规范性）反馈记录表...........................................................12

附录D（规范性）满意度调查表.........................................................13

附录E（规范性）红色物业小区申请表...................................................16

附录F（规范性）红色物业小区自评与评定...............................................20

参考文献..............................................................................25

I

DB2301/T112—2022

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规

定起草。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。

本文件由哈尔滨市住房和城乡建设局提出并归口。

本文件起草单位：哈尔滨市委组织部、哈尔滨市住房和城乡建设局。

本文件主要起草人：穆彦峰、武鹏、张钰鼎、刘立红。

II

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引言

为深入贯彻落实党中央和省委、市委关于党建引领基层治理相关工作的部署要求，牢固树立以人民

为中心的发展思想，结合我市基层治理和疫情防控工作实际，通过标准引领、试点先行、分类创建、梯

次跟进、扩面增效，逐步推动全市居民住宅小区完成党的组织和工作全面覆盖，建立健全在街道和社区

党组织领导下多方参与的沟通协调、联建共治工作机制，依托网格化常态管理和党群服务中心实体阵地，

有效开展基层治理和为民服务活动，持续提升物业服务水平和人居品质，持续增强人民群众获得感、幸

福感、安全感，助力建设“幸福龙江”、打造“宜居幸福之都”。

III

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红色物业小区建设规范

1范围

本文件规定了红色物业小区的术语和定义、基本原则、组织架构、组织建设体系、联建共治体系、

管理服务体系、保障体系、评价体系、档案管理、评价机制、评定体系。

本文件适用于规范哈尔滨市行政区域内居民住宅小区建设工作的开展。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

DB23/T3085黑龙江省住宅物业服务规范

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1

红色物业小区

以街道党工委和社区党组织为领导核心，在党建引领下统筹整合居民委员会、业主委员会（物业管

理委员会）、物业服务企业等资源力量，通过建立联建共治机制，依托网格化常态管理和党群服务中心

实体阵地，提升物业管理服务水平，解决居民业主实际问题，打造共建共治共享标准化的宜居幸福家园。

3.2

红色物业小区资源

能对红色物业小区管理起到引领和支撑作用，能为红色物业小区可持续发展提供保障，并扩大党的

组织覆盖和工作覆盖范围，发挥党组织政治功能，推动形成基层治理合力的红色物业小区资源。包括但

不限于市和区、县（市）各级党组织、各级行业主管部门、街道党工委、社区党组织（居民委员会）、

市物业管理行业协会、物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）、小区业主党员代表、党员志愿

服务者、红色物业小区标准体系、红色物业小区共用部位、共用设施设备。

3.3

业主委员会

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受

业主大会和业主的监督。

3.4

物业管理委员会

在未能选举产生业主委员会时，由街道办事处或者乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，作为临

时机构。物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并在与业主委员会

办理移交手续后解散。

1

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4基本原则

4.1坚持以党的领导为核心，以解决群众的实际需求为导向，遵循公平公正、实事求是、协商一致、

民主集中的原则。

4.2建立以属地为主、行业为辅的红色物业小区双重管理机制，通过建立健全组织建设体系、联建共

治体系、管理服务体系、保障体系、评价体系，完善红色物业小区管理制度的建设。

5组织架构

红色物业小区组织架构由各级党组织、行业主管部门、相关党组织或人员构成，包括：

——市委组织部；

——市住房和城乡建设局；

——区、县（市）委组织部；

——区、县（市）住房和城乡建设局；

——街道党工委；

——街道办事处；

——社区党组织；

——社区居民委员会；

——市物业管理行业协会；

——物业服务企业；

——业主委员会（物业管理委员会）；

——小区业主党员代表；

——党员志愿服务者。

注：其他相关党组织可依据红色物业小区建设要求纳入，并履行相关职责。

6组织建设体系

6.1市（区）级党组织

6.1.1市和区、县（市）两级组织部门，市住建部门负责对红色物业小区建设工作进行统筹规划、政

策制定、综合协调、指导监督。

6.1.2各部门通过多种渠道收集业主诉求，包括但不限于附录A的形式，并梳理问题，制定解决的方

案，市委组织部和市住建局对形成先进经验进行推广和对照标杆学习。

6.1.3市委组织部和市住建局负责建立对红色物业小区资源的统一规范性管理文件。引导物业服务企

业通过红色物业小区标准体系框架（见附录B），制度红色物业小区标准，完善红色物业小区标准体系

建设。

6.2市和区、县（市）物业行业党委

由市区两级住建部门成立物业行业党组织，建立并完善市区两级物业行业党组织党建工作架构，促

进行业党建工作与物业管理业务融合发展。

6.3市物业管理行业协会

2

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由市住建部门监督市物业管理行业协会对物业小区的指导工作，物业管理行业协会应当加强行业自

律管理，制定并组织实施自律性行业规范，规范从业行为，调解行业纠纷，促进物业服务企业依法经营

和诚信服务。

6.4街道党工委和社区党组织（居民委员会）

由街道党工委带领社区党组织、物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）、小区业主党员代

表、党员志愿服务者联合开展党建引领基层治理工作，落实建设红色物业小区的具体计划和措施，建立

常态化网格管理制度，确保将党组织建立在小区里、网格上。

注：各县（市）乡镇党委参与创建“红色物业小区”的职责参照街道党工委执行。

6.5物业服务企业

6.5.1建立党组织的物业服务企业，物业服务企业负责人一般应担任党组织书记，若物业服务企业负

责人不是党员，当在具备相应条件时，将其纳入入党积极分子培养，物业服务企业每年应至少发展一名

业务骨干成为党员或入党积极分子。

6.5.2未建立党组织的物业服务企业，由街道党工委选派党建工作指导员开展工作。

6.5.3物业服务企业应自觉接受街道党工委和社区党组织、物业行业党组织的领导。

6.6业主委员会（物业管理委员会）

6.6.1业主委员会应接受街道党工委和社区党组织领导，积极参与党建工作。

6.6.2新成立的业主委员会成员中应有党员，适当提高党员比例。

6.6.3具备条件的居民住宅小区应成立业主委员会党组织。

6.6.4暂时不具备条件成立业主委员会的小区，依规由物业管理委员会代行业主委员会的职责。

6.7小区功能型党组织

物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）未成立党组织的，可以组建小区功能型党组织，成

员一般包括社区党员、物业服务企业党员、小区业主党员代表，对小区党组织的党员实行双重管理，党

组织书记一般由社区党组织委员兼任。

7联建共治体系

7.1多方联动工作机制

7.1.1各区、县（市）委组织部门应组建工作专班，统筹、协调和跟踪联动工作机制的推进。

7.1.2各区、县（市）住建部门应落实工作跟进和业务指导，建立物业服务企业工作督导检查制度。

7.1.3街道党工委、社区党组织强化主体责任，深化共驻共建互联互动，督导物业企业组建党组织，

充分发挥街道“大工委”、社区“大党委”工作机制作用，推动实现红色物业小区共建共治。

7.1.4区、县（市）委组织部和住建部门建立定期沟通协商议事机制。

7.1.5各部门针对反馈记录表（附录C）上报或督导中发现的问题，及时反馈并逐级上报各级组织，

多方联动研究解决方案。

7.1.6街道党工委及社区党组织每月至少召开一次联席会议，研究解决突出问题或居民需求的方案。

3

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7.1.7各物业服务企业要服从街道社区党组织领导，主动配合，积极参与，在完成好物业服务主责的

同时，承担基层治理的社会责任。

7.2双向进入、交叉任职

7.2.1社区“两委”成员进入物业服务企业兼职（挂职），开展物业服务监督指导工作。

7.2.2物业服务企业管理人员，担任社区“两委”兼职委员，保证“两委”依法依规行使职权，维护

业主合法权益；社区“两委”成员如未能按照法定程序进入业主委员会，以督导员身份指导业主委员会

工作。

7.2.3街道党工委和社区党组织推荐物业服务企业管理层、业主委员会委员担任街道“大工委”、社

区“大党委”兼职委员，引导其积极主动完成社区党组织安排的工作任务。

注：“两委”包括社区党组织委员和社区居民委员会委员。

7.3共驻共建工作

7.3.1街道党工委和社区党组织对从机关企事业单位到社区党组织报到的在职党员进行登记管理。

7.3.2街道党工委和社区党组织建立红色物业小区党员志愿服务队伍，明确党员示范岗，划分党员责

任区，依托共驻共建单位、志愿服务队伍等资源力量每月至少开展一次主题活动。

7.3.3街道党工委、社区党组织有序组织辖区党员积极参与疫情防控、基层治理等网格化管理工作。

7.3.4社区党组织应主动吸纳辖区内公安民警中的党员兼任党组织副书记，非党员的公安民警兼任居

民委员会主任助理，并纳入红色物业小区的网格化管理。

8管理服务体系

8.1基础服务

8.1.1物业服务企业与开发建设单位、业主委员会（物业管理委员会）或街道办事处签订有效的书面

物业服务合同时，应符合DB23/T3085的规定。

8.1.2物业服务企业应建立共用部位管理制度、共用设施设备管理制度、秩序维护管理制度、清洁卫

生管理制度、绿化管理制度、清冰雪管理制度、档案管理制度。

8.1.3物业服务企业应配备物业服务人员，负责做好业主服务工作。物业服务人员应统一着工装，佩

戴明显标志（党员佩戴党徽）。

8.1.4物业服务企业应开展党建活动，加强党建引领，建立社区、物业服务人员、党员和住宅小区业

主的多方联动，参与社区治理。

8.1.5物业服务企业应建立培训体系，根据岗位分类培训。物业服务企业应制定年度培训计划，培训

覆盖率100%。岗前培训、安全生产培训覆盖率100%。

8.2安全及秩序管理

8.2.1物业服务企业应制定自然灾害、事故灾难、公共卫生事件、社会治安事件等突发事件的应急预

案。突发事件包括但不限于：火灾、自然灾害（地震、洪涝、冻雨、极端天气等）、公共卫生事件（疫

情、食物中毒等）、燃气泄漏、电梯故障、紧急停电停水、触电、管线跑水、意外伤害（高空抛物、电

动车爆炸）、治安事件（盗抢、打架斗殴等）、交通意外等。

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8.2.2物业服务企业管理区域内应引导车辆有序停放；对楼道内堆放杂物、占用封闭消防连廊、擅自

拆改、私搭乱建、毁绿、占绿等违规行为，及时劝阻制止，对拒不听从劝阻的，及时向相关行政部门报

告，并建立台账记录档案，积极配合后续相关部门执法。

8.3设施设备管护维修

8.3.1物业服务企业负责共用设施设备的日常维修、养护和管理，并建立相应的记录档案。

注：设施设备包括但不限于：上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、消防设

施、小区内部道路、路灯。

8.3.2物业服务企业在共用设施设备保修期满后，进行维修和更新时，应按流程启动物业专项维修资

金，并向全体业主进行公示。

8.4疫情防控

8.4.1在社区党组织的领导下，物业服务企业应积极配合，严格落实疫情防控的各项要求，开展疫情

防控常态化管理。

8.4.2物业服务企业在小区封闭、业主居家隔离期间，应配合社区做好人员车辆出入管理，保障日常

生活必需品的及时供给，安全处理生活垃圾，对居民开展心理疏导等关怀工作。

9保障体系

9.1规范党建阵地建设

9.1.1区、县（市）委组织部指导街道党工委和社区党组织设立“红色驿站”等便民服务平台，建立

党建活动场所并提供基础设施配置。

9.1.2街道党工委和社区党组织要管好、用好党群服务中心，并指导物业服务企业党组织设置党建展

板、形象墙等红色宣传窗口。

9.2落实组织生活制度

9.2.1街道党工委和社区党组织定期开展“三会一课”、组织生活会，“主题党日”活动，并保留记

录档案。

9.2.2认真总结计划和实施管理过程中的问题，挖掘学习在党组织建设、为民服务、志愿活动、群众

工作等方面的先进事迹和典型人物，总结推广优秀经验做法，引领带动各级组织、机构和广大群众积极

参与、支持、配合红色物业小区建设工作的开展。

9.3完善经费补助措施

市和区、县（市）委组织部门，市和区、县（市）住建部门要管好、用好党建工作经费，积极争取

财政资金支持，加大对红色物业小区的扶持力度。

9.4健全日常工作制度

由各级物业主管部门督导、市物业管理行业协会指导物业服务企业建立健全的各项管理制度规范、

各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法，建立业主档案、设施设备档案等，建立完整的“投

诉（报修）、接待、处置、回访”工作机制，保存工作记录档案。

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10评价体系

10.1社区党组织负责组织、收集、整理居民对本小区党建工作的满意度评价，内容按照附录D编制。

10.2物业服务企业负责组织、收集、整理居民对本小区物业服务的满意度评价、居民投诉率、业主缴

费率。

11档案管理

11.1统一制度

11.1.1物业服务企业应建立统一的红色物业小区档案管理制度，包括但不限于业主档案、设施设备档

案、物业服务台账记录档案、物业设施设备、“三会一课”、组织生活会记录档案，并由专人负责组织

实施。

11.1.2物业服务企业档案管理宜与红色物业小区物业服务企业的管理的需求相适应，并按层级管理制

度划分类别、保存期限。

11.1.3物业服务企业应将红色物业小区档案管理纳入管理基础工作，并采取有效措施，确保档案资料

的信息安全。

11.1.4红色物业小区档案管理宜通过管理制度持续改进和完善，为红色物业小区物业服务企业质量和

管理提供支持。

11.2责任明确

11.2.1物业服务企业应红色物业小区将档案文件的管理纳入日常管理服务环节，党组织负责人是档案

管理的第一责任人，定期对档案管理工作进行检查，检查过程与结果应形成记录，确认后予以保存，并

接受上级党组织和相关党组织的监督、检查和指导。

11.2.2档案登记信息应定期汇总整理，根据实际情况和工作需要，宜以每月、每季度或每半年为周期，

最长不超过一年。

11.2.3档案实行原始资料和计算机电子档案双轨制保存，电子档案应定期备份，宜采取计算机系统自

动即时备份和人工定期备份相结合的方式。

注1：对于特别重要的电子档案，可采取异地备份方式，提高档案资料的安全性。

注2：共享的电子档案应落实权限管理和网络安全管理措施。

注3：同一档案内有不同保管期限的文件，该案卷保管期限应按最长期限保存。

12评价机制

12.1充分考虑小区居民合理的主观诉求与客观现实相吻合的程度，通过红色物业小区创建与小区居民

建立持续的良性关系，使提供的服务有别于基本的物业服务，评价要素包括但不限于：

——红色物业小区资源管理；

——红色物业小区服务过程；

——红色物业小区服务结果。

12.2红色物业小区创建通过小区居民切身体验和投诉反馈信息共同营造互动的共创环境。在收到相关

的信息后，宜采用适当的统计分析，并将结果提供给有关各方，获得方式包括但不限于：

——档案的记录；

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——与居民的直接沟通；

——问卷调查；

——业主委员会（物业管理委员会）的报告；