DB41/T 2628-2024 集体土地定级与基准地价评估技术规范

ICS01.040.03

CCSA20/39

41

河南省地方标准

DB41/T2628—2024

集体土地定级与基准地价评估技术规范

2024—03—12发布2024—06—11实施

河南省市场监督管理局发布

DB41/T2628—2024

目次

前言......................................................................................................................................................................II

1范围................................................................................................................................................................1

2规范性引用文件............................................................................................................................................1

3术语和定义....................................................................................................................................................1

4定级与估价原则............................................................................................................................................2

5工作内容........................................................................................................................................................3

6技术程序........................................................................................................................................................3

7集体土地定级................................................................................................................................................4

8集体土地基准地价评估..............................................................................................................................21

9成果验收、公布与备案..............................................................................................................................28

10数据库成果汇交内容与要求....................................................................................................................29

附录A（规范性）集体建设用地定级因素权重表.....................................................................................35

附录B（规范性）集体土地定级指标说明.................................................................................................39

附录C（规范性）数据库内容及格式.........................................................................................................46

附录D（规范性）成果图件制作规范.........................................................................................................67

附录E（规范性）文档数据内容及排版格式.............................................................................................71

附录F（规范性）级别与基准地价成果表.................................................................................................73

附录G（资料性）元数据内容及格式.........................................................................................................75

参考文献............................................................................................................................................................78

I

DB41/T2628—2024

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。

本文件由河南省自然资源标准化技术委员会提出并归口。

本文件起草单位：河南省国土空间调查规划院、河南大学地理与环境学院。

本文件主要起草人：陈常优、焦俊党、詹怡、王争艳、邓炯、何牧、王红、赵自胜、赵修研、许加

祥、魏彦淼、张玉柱、王石泉、郭蕊蕊、陈嘉璐。

II

DB41/T2628—2024

集体土地定级与基准地价评估技术规范

1范围

本文件规定了集体土地定级、基准地价评估及数据库成果汇交三个方面要求。

本文件适用于集体土地定级与基准地价评估。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB/T2260—2007中华人民共和国行政区划代码

GB/T13923—2022基础地理信息要素分类与代码

GB/T18507—2014城镇土地分等定级规程

GB/T18508—2014城镇土地估价规程

GB/T21010—2017土地利用现状分类

GB/T28405—2012农用地定级规程

GB/T28406—2012农用地估价规程

GB/T28407—2012农用地质量分等规程

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

集体土地定级

根据集体土地的经济、自然两方面的属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对集体土地使用价

值进行综合分析，揭示集体土地内部质量的地域差异，评定集体土地级别的活动。

集体土地基准地价

在集体土地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的集体土地，按照耕地、园

地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、农村宅基地、公共管理和公共服务用地等用途分别评估，

并由政府确定的，某一估价基准日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

均质地域

土地用途及利用条件基本一致的土地区域。

[来源：GB/T18507—2014，3.8]

因素法

通过对构成土地质量的自然属性、社会经济状况和区位条件的综合分析，确定因素因子体系及影响

权重，计算单元因素总分值，以此为依据客观评定集体土地级别的方法。

1

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[来源：GB/T28405—2012，3.4]

修正法

在集体土地分等成果的基础上，根据定级目的，选择相关因素计算修正系数，对分等成果进行修正，

评定出集体土地级别的方法。

[来源：GB/T18508—2014，定义3.3，有修改]

土地还原率

将土地产生的未来纯收益还原为某一期日的土地价格的比率。

[来源：GB/T18508—2014，3.15]

4定级与估价原则

定级原则

4.1.1地域分异原则

集体土地定级必须体现区域差异，反映土地区位条件和土地特性分布与组合规律。

4.1.2综合分析原则

集体土地质量等级是各种自然属性、社会经济状况和区位条件综合作用的结果，集体土地定级应以

造成土地质量差异的各种因素进行综合分析为基础。

4.1.3主导因素原则

应重点分析对集体土地质量及土地利用水平具有重要作用的主导因素，突出主导因素对定级结果

的作用。

4.1.4差异影响原则

集体土地定级要能反映土地自然质量条件、土地利用水平、社会经济水平的差异对土地生产力水平

及土地收益水平的影响。

4.1.5定量分析与定性分析相结合原则

集体土地定级是把定性的、经验的分析进行量化，以定量计算为主。对难以定量的自然属性、社会

经济状况和区位条件采用必要的定性分析，将定性分析的结果进行量化，并运用于集体土地定级成果的

确定中，提高定级成果的精度。

估价原则

4.2.1预期收益原则

集体土地估价是以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

4.2.2贡献原则

集体土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，估价时要充分考虑上述各要素对集体

土地总收益的实际贡献水平。

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4.2.3最有效利用原则

在一定的社会经济条件下，符合集体土地自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场需求和最

佳利用程度。

4.2.4供需原则

集体土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地

域性。

4.2.5收益差异化原则

集体土地估价时要充分考虑不同用途土地收益之间存在的差异，体现集体土地收益与集体土地价

格的关系。

4.2.6替代原则

集体土地评估以相邻地区或类似地区的功能相同或相近、条件相似、交易方式一致的土地交易实例

的市场价格为参考，经比较修正后估算出集体土地价格。

4.2.7估价时点原则

集体土地估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，估价的结果具有时间相关性和

时效性。

4.2.8协调平衡原则

与国有用地基准地价水平、征地区片综合地价水平以及集体用地之间相协调衔接，开展与周边县级

行政区接边区域的地价水平、土地级别的平衡。

5工作内容

集体土地定级与基准地价评估的工作准备、外业调查。

集体土地定级指标体系确定、资料整理及定量化。

单元分值计算及土地级评定。

编制土地级别图及量算面积，落实土地级边界。

集体土地基准地价内涵界定、资料整理、测算区域划分。

集体土地基准地价评估。

集体土地基准地价确定。

集体土地基准地价修正系数表编制。

编制集体土地定级与基准地价评估工作报告、技术报告、基准地价图。

成果验收、公布及备案。

整理成果，汇交定级与基准地价评估数据库。

6技术程序

土地定级

技术程序如下：

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a)建立定级指标体系，确定权重、影响方式及评价标准；

b)收集相关资料，进行外业调查，并整理、量化；

c)划分定级单元；

d)计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分分布排列和实际情况，初步划分土地级；

e)进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证、调整和落界；

f)编制集体土地定级图件、报告和基础资料汇编。

集体土地基准地价评估

技术程序如下：

a)准备工作；

b)资料调查与整理；

c)基准地价内涵界定；

d)基准地价评估；

e)基准地价确定；

f)编制基准地价修正系数表；

g)成果整理；

h)成果验收、公布及备案。

7集体土地定级

集体土地定级对象与范围

7.1.1定级对象

集体农用地定级的工作对象包括耕地、园地、林地和草地等。盐碱地、沙地、裸土地、裸岩石砾地

定级按照用途的适宜性评价。

集体建设用地的定级对象包括商服用地、工矿仓储用地、农村宅基地、公共管理和公共服务用地，

有需求的地方可对特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地定级。各市、县在严格规范用地类型

名称和内涵基础上，可结合管理实际对二级地类进行级别划分。

7.1.2定级范围

集体土地定级范围主要依据年度国土变更调查最新成果中集体土地现状地类图斑分布，结合定级

地类用途综合分析确定。

定级工作以县（市、区）为单位开展，各类开发区（产业园区）、独立工矿区、旅游区和产业集聚

区等规划覆盖区域不再单独进行土地定级，由所在县级行政区统一划分土地级别。

集体土地定级准备工作

7.2.1编写实施方案

7.2.1.1开展土地定级区域的基本情况。

7.2.1.2开展集体土地定级的地域范围。

7.2.1.3工作程序及方法。

7.2.1.4技术路线及基础资料。

7.2.1.5组织领导及人员安排。

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7.2.1.6工作进度及经费预算。

7.2.1.7预期成果。

7.2.2集体土地定级的表格准备

根据当地集体土地定级工作需要，按照GB/T18507—2014、GB/T28405—2012相关附录，有选择的

准备工作用表。

7.2.3集体土地定级的工作底图准备

集体土地定级与基准地价评估工作底图应采用最新的年度国土变更调查最新成果进行制作，辅以

其它反映集体土地现状的图件、地形图、国土空间规划图、村庄规划图补充完善。集体土地定级与基准

地价评估工作底图比例尺按各县级区域比例尺1:5000确定。底图均采用“2000国家大地坐标系”。

集体土地定级的技术方法

7.3.1集体农用地定级技术方法

7.3.1.1耕地定级按照GB/T28405—2012中第6章相关规定，采用因素法或修正法。

7.3.1.2园地定级采用因素法，具体的因素因子应针对某种特定作物。

7.3.1.3林地定级中公益林林地定级采用修正法，商品林地定级采用因素法。

7.3.1.4草地定级采用因素法。

7.3.2集体建设用地定级技术方法

集体建设用地定级采用因素法，选用特尔菲法、因素成对对比法、层次分析法等方法中的一种或几

种确定因素；定级单元划分可选用主导因素判定法、叠置法或网格法等，定级单元的总分值计算采用多

因素分值加权求和法，土地级别的初步划分应选择采用总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法等

进行；反映集体建设用地质量的市场资料应在进行统计分析处理后用于成果验证。

集体土地定级因素选择

7.4.1集体农用地定级因素选择

7.4.1.1耕地定级因素因子选择

根据表1给出的因素因子，结合当地实际情况，开展耕地定级因素因子选择。

表1耕地定级因素因子选择表

因素因子选择性定级指标

局部气候差异必选年均气温、积温、年均降水量、蒸发量、酸雨、无霜期等

地形地貌备选地貌类型、地形部位、海拔高度、坡度、坡向、侵蚀程度、其他

自然因素

有效土层厚度、障碍层深度、土壤质地、剖面构型、土壤PH值、土壤污染状

土壤条件必选

况、土壤侵蚀状况、土壤养分状况、土壤中砾石含量等

水资源状况必选地面径流、地下水位、水源保证率、水源水质、其他资料

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表1耕地定级因素因子选择表（续）

因素因子选择性定级指标

基础设施条件必选林网化程度、灌溉保证率、排水条件、田间道路、田间供电等

社会经济

耕作便利条件必选耕作距离、耕作装备、田块大小、田块形状、田块平整度、田面高差等

因素

土地利用状况备选经营规模、经营效益、利用集约度、人均耕地、利用现状、利用方式等

区位条件必选中心城市影响度、农贸市场影响度等

区位因素

交通条件必选道路通达度、对外交通便利度等

其他因素其他条件备选其他因子

7.4.1.2园地定级因素因子选择

根据表2给出的因素因子，结合当地实际情况，开展园地定级因素因子选择。

表2园地定级因素因子选择表

选择性

因素因子定级指标

果园茶园其他园地

有效土层厚度必选必选必选

土壤PH值必选必选必选

土壤条件

土壤有机质含量必选必选必选

土壤质地必选必选必选

自然因素

坡度必选必选必选

地形条件坡向必选必选必选

海拔—必选—

水文状况地下水位备选——

水源保证率必选必选必选

管理状况连片程度备选备选备选

产品认证备选备选备选

社会经济因素劳作距离备选备选备选

田间路网必选必选必选

劳作便利条件

田块平整度备选——

田块大小备选备选备选

中心城市影响度必选必选必选

区位条件

农贸市场影响度必选必选必选

区位因素

对外交通便利度必选必选必选

交通条件

道路通达度备选备选备选

注：必选指标为各地必须选用，备选指标为各地结合实际自行确定。

7.4.1.3林地定级因素因子选择

根据表3给出的因素因子，结合当地实际情况，开展林地定级因素因子选择。各地可因地制宜增加

备选指标，如海拔、地貌类型、土壤质地等。

6

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表3林地定级因素因子选择表

林地类型因素因子评价指标选择性

自然度自然度备选

郁闭度或覆盖度必选

生态因素

公益林地生产力平均树高系数备选

生产潜力系数备选

特殊因素功能因子公益林保护等级必选

坡度必选

地形条件坡位必选

自然因素坡向备选

有效土层厚度必选

土壤条件

腐殖质厚度必选

商品林地

生态因素生产力生产潜力系数备选

可及度必选

运输条件集材距离必选

社会经济因素

运输距离备选

经营水平经营等级备选

7.4.1.4草地定级因素因子选择

根据表4给出的因素因子，结合当地实际情况，开展草地定级因素因子选择。

表4草地定级因素因子选择表

因素因子评价指标选择要求

有效土层厚度必选

土壤条件

土壤质地必选

坡度必选

自然因素坡位必选

地形地貌

海拔备选

坡向备选

生物多样性多年生物种数量备选

植被退化备选

退化因素草地退化草地沙化备选

草地盐渍化备选

国内生产总值国内生产总值必选

人均收入农牧民人均收入必选

基础设施条件灌溉保证率备选

社会经济因素

距城镇的距离必选

中心城镇影响度

距居民点的距离备选

交通状况道路通达度必选

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表4草地定级因素因子选择表（续）

因素因子评价指标选择要求

交通状况对外交通便利度备选

水源状况距水源地距离备选

可食牧草量可食牧草量备选

社会经济因素产草量产草量必选

载畜量单位面积载畜量备选

经营规模草地面积备选

经营效益单位面积纯收益备选

7.4.2集体建设用地定级因素选择

7.4.2.1商服用地定级因素因子选择

商服用地定级因素指对商业服务业土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异和集体商服用地

特色的经济、社会、自然条件，主要考虑以下几个方面：

a)宏观区位影响度方面的因素，如与定级对象紧邻的中心城镇、商业繁华区、产业园区、集中区、

集散地等对土地质量的影响；

b)社会经济发展状况方面的因素，主要考虑在定级对象覆盖的空间范围较大、涉及多个行政单元

时，不同行政单元上社会经济发展状况的差异，具体可用经济产值、人均收入、人口状况、建

设用地占比、人均建设用地情况等因子进行评价；

c)繁华程度方面的因素，如商服繁华影响度（以定级对象空间范围内的商服设施表征），除常规

商服设施外，可根据实际情况将农贸市场、大型超市、专业市场、定期开办的集市等视作商服

设施参与测算；

d)交通条件方面的因素，包括道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度三类影响因素，其中道

路通达度中应增加对定级有影响的国道、省道、县道及乡村道路的影响（村庄内部及邻居村域

间连接通道类型划分可参考农村公路建设相关标准），公交便捷度可根据实际情况进行资料搜

集和计算，对外交通便利度中应重点考虑高速公路出入口及其他对外交通节点对定级对象的

影响；

e)基本设施方面的因素，包括基础设施完善度和公用设施完备度，基础设施选择可参照GB/T

18507—2014相关规定，也可结合特尔菲法确定；公用设施除中小学、幼儿园、医卫设施等常

规因子外，可根据当地实际情况选择具有特色且具备一定规模和稳定性的设施作为因子，如老

年活动站所、文娱场所、农家乐、乡村旅游设施、农村电商营销点、固定物流配送中心等；区

域规划方面的因素，主要指对当地集体建设用地质量分布有重要影响的各级各类国土空间规

划、旅游发展规划、城市更新规划及相关功能区规划；

f)其他方面的因素，各地可结合实际，选择其他反映当地集体商服用地质量分异的特色因素因子。

7.4.2.2农村宅基地定级因素因子选择

农村宅基地定级因素指对住宅土地（农村宅基地）级别有重大影响，并能体现土地区位差异和集体

建设用地特色的经济、社会、自然条件，主要考虑以下几个方面：

a)宏观区位影响度方面的因素，如与定级对象紧邻的中心城镇、商业繁华区、产业园区、集中区、

集散地等对土地质量的影响；

8

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b)社会经济发展状况方面的因素，主要考虑在定级对象覆盖的空间范围较大、涉及多个行政单元

时，不同行政单元上社会经济发展状况的差异，具体可用经济产值、人均收入、人口状况、建

设用地占比、人均建设用地情况等因子进行评价；

c)基本设施方面的因素，包括基础设施完善度和公用设施完备度，基础设施选择可按GB/T

18507—2014相关规定，也可结合特尔菲法确定；公用设施除中小学、幼儿园、医卫设施等常

规因子外，可根据当地实际情况选择具有特色且具备一定规模和稳定性的设施作为因子，如老

年活动站所、文娱场所、农家乐、乡村旅游设施、农村电商营销点、固定物流配送中心等；交

通条件方面的因素，包括道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度三类影响因素，其中道路

通达度中应增加对定级有影响的国道、省道、县道及乡村道路的影响（村庄内部及邻居村域间

连接通道类型划分可参考农村公路建设相关标准），公交便捷度可根据实际情况进行资料搜集

和计算，对外交通便利度中应重点考虑高速公路出入口等对外交通节点对定级对象的影响；

d)环境条件方面的因素，除GB/T18507—2014规定的相关环境质量优劣度、绿地覆盖度、景观

条件优劣度外，可结合当地实际情况将农村人居环境、工程地质条件、是否受地质灾害影响等

纳入评价指标体系；

e)繁华程度方面的因素，如商服繁华影响度（以定级对象空间范围内的商服设施表征），除常规

商服设施外，可根据实际情况将农贸市场、大型超市、专业市场、定期开办的集市等视作商服

设施参与测算；

f)区域规划方面的因素，主要指对当地集体建设用地质量分布有重要影响的各级各类国土空间

规划、旅游发展规划，及相关功能区规划；

g)其他方面的因素，各地可结合实际，选择其他反映农村宅基地质量分异的特色因素因子。

7.4.2.3工矿仓储用地定级因素因子选择

工矿仓储用地定级因素指对工矿仓储用地级别有重大影响，并能体现土地区位差异和集体工矿仓

储用地特色的经济、社会、自然条件，主要考虑以下几个方面：

a)宏观区位影响度方面的因素，如与定级对象紧邻的中心城镇、商业繁华区、产业园区、集中区、

集散地等对土地质量的影响；

b)交通条件方面的因素，包括道路通达度、对外交通便利度两类影响因素，其中道路通达度中应

增加对定级有影响的国道、省道、县道及乡村道路的影响，对外交通便利度中应重点考虑高速

公路出入口及其他对外交通节点对定级对象的影响；

c)基本设施方面的因素，主要指基础设施完善度，可参照GB/T18507—2014相关规定，也可根

据当地实际结合特尔菲法确定；

d)环境条件方面的因素，除GB/T18507—2014规定的自然条件优劣度外，可结合当地实际情况

将是否受地质灾害影响、区域环境准入等纳入评价指标体系；

e)区域规划方面的因素，主要指对当地集体建设用地质量分布有重要影响的各级各类国土空间

规划、产业发展规划、城市更新规划及相关功能区规划；

f)产业集聚效益方面的因素，主要指产业集聚影响度，一般用产业集聚规模指数表示，反映定级

对象覆盖空间范围内产业的集中程度；

g)其他方面的因素，各地可结合实际，选择其他反映工矿仓储用地质量分异的特色因素因子。

7.4.2.4公共管理和公共