DB42/T 1049-2015 房产测绘技术规程

ICS17

P11

备案号：

DB42

湖北省地方标准

DB42/T1049—2015

房产测绘技术规程

Technicalspecificationsofhousepropertysurveyingandmapping

（报批稿）

（本稿完成日期：2015-01-30）

2015-03-20发布

2015-06-01实施

湖北省住房和城乡建设厅

湖北省质量技术监督局发布

DB42/T1049—2015

目次

前言...............................................................................5

1范围..............................................................................1

2规范性引用文件....................................................................1

3术语和定义........................................................................1

4总则..............................................................................4

4.1房产测绘的目的................................................................4

4.2房产测绘基本内容..............................................................5

4.3房产测绘基本流程..............................................................5

4.4房产测绘的基本精度要求........................................................5

4.5测绘基准......................................................................6

4.6其它要求......................................................................6

5房产平面控制测量..................................................................6

5.1房产平面控制网点的布设........................................................6

5.2房产平面控制点的内容..........................................................7

5.3房产平面控制点密度............................................................7

5.4房产平面图根点的布设..........................................................7

5.5房产平面控制测量的方法........................................................8

5.6网络RTK测量..................................................................8

6分幅分丘测绘......................................................................10

6.1一般规定.....................................................................10

6.2房产调查.....................................................................10

6.3分幅图测绘...................................................................11

6.4分丘图测绘...................................................................13

7分层分户测绘......................................................................15

7.1一般规定.....................................................................15

7.2房屋幢的划分.................................................................15

7.3房屋层数和层次的编立.........................................................17

7.4户的划分、房屋分户界址线的确定...............................................18

7.5房屋面积测绘调查.............................................................19

7.6房屋面积测绘数据采集.........................................................20

7.7房屋面积测算的方法和要求.....................................................22

8建筑面积计算规定..................................................................23

8.1房屋建筑面积计算的单位。.....................................................23

8.2房屋建筑面积计算一般规定.....................................................23

1

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8.3建筑面积计算细则.............................................................25

9共有建筑面积分摊规则..............................................................32

9.1共有建筑面积的内容...........................................................32

9.2共有建筑面积的分摊原则.......................................................33

9.3共有建筑面积按比例分摊的计算公式.............................................33

9.4共有部位的确认...............................................................33

9.5分摊方法的确定...............................................................34

9.6参与分摊区域的划分...........................................................34

9.7共有建筑面积分摊方法.........................................................34

9.8共有建筑面积的处理细则.......................................................35

10房产变更测绘.....................................................................38

10.1一般规定....................................................................38

10.2变更测绘的程序..............................................................38

10.3变更测绘的方法..............................................................38

10.4变更测绘的要求..............................................................38

11成果资料检查、验收和归档.........................................................39

11.1检查验收一般规定............................................................39

11.2平面控制测量检查验收........................................................39

11.3房产要素测量检查验收........................................................39

11.4房产分幅图检查验收..........................................................39

11.5房产分丘图检查验收..........................................................40

11.6房产分层、分户图及房屋面积测算检查验收......................................40

11.7房产簿册检查验收............................................................40

11.8成果质量评定................................................................40

11.9提交成果资料内容............................................................40

11.10归档资料内容...............................................................40

12数字房产图和房产测绘信息化......................................................41

12.1数字房产图基本要求..........................................................41

12.2房产测绘信息化建设..........................................................42

附录A（资料性附录）房产测量草图图框与调查表样.....................................46

附录B（资料性附录）分幅图图廓的整饰样式与示例.....................................48

附录C（资料性附录）分丘图图廓整饰样式与示例.......................................50

附录D（资料性附录）房产分层图、分户图图廊与示例...................................52

附录E（资料性附录）房产权证附图...................................................65

附录F（资料性附录）房产面积测量技术报告书的编制...................................72

2

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前言

本规程按照GB/T1.1-2009《标准化工作导则第1部分：标准的结构和编写》及建设工程标准

编写规范的要求起草。

本规程在GB/T17986《房产测量规范》的基础上，结合湖北省房产测绘的实际，对房屋建筑面积

计算和共有建筑面积分摊进行了细划、补充并以图示辅助理解;增加了房屋的幢、层的划分、数字房产

图和房产测绘信息化内容;房产图图廓的整饰和表示的内容;对房产测绘专业技术报告书的编写格式作

出了规定并附有样式。

本规程由湖北省住房和城乡建设厅提出。

本规程由湖北省住房和城乡建设厅归口管理。

本规程主要起草单位：武汉市房产测绘中心。

本规程参编单位:武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队、武汉市武昌区住房保障和房屋管

理局测绘队、武汉市黄陂木兰房产测绘队、武汉市房产交易和登记发证中心、黄冈市海星房地产测绘队、

荆州市房地产地籍测绘队、荆门市房地产市场管理处、襄阳市房屋测绘中心、宜昌市崇信房地产测绘

有限公司、仙桃市房产测绘大队。

本规程主要起草人:刘昌平、舒和平、谢诗伟、郑举汉、瞿慎、王胜、文良成、周军、江

文祥、陈祖军、陈镇、杨磊、别必鑫、张世彪、柳发青、江小勇、郭阿兰、孙国华、段修文、

齐伟虎、王爱国、刘波。

本规程主要审核人:占世良、阎磊、陈浩泉、徐磊、胡松。

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房产测绘技术规程

1范围

本规程规定了房产测绘的房产平面控制测量、分幅分丘测绘、分层分户测绘、建筑面积计算规定、

共有建筑面积分摊规则、房产变更测绘、成果资料检查、验收和归档以及数字房产图和房产测绘信息化。

本规程适用于湖北省行政区域内城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居

民点的房产测绘。其它地区的房产测绘亦可参照执行。

2规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文

件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB/T6962-20051:5001:10001:2000地形图航空摄影规范

GB/T17278-2009数字地形图产品基本要求

GB/T17986-2000房产测量规范

GB/T18316-2008数字测绘成果质量检查与验收

GB/T20257.1-20071:500、1:1000、1:2000地形图图式

GB/T24356-2009测绘成果质量检查与验收

GB50096-2011住宅设计规范

CH/T1001-2005测绘技术总结编写规定

CH/T2009-2010全球定位系统实时动态测量(RTK)技术规范

CJJ/T8-2011城市测量规范

CJJ/T73-2010卫星定位城市测量技术规范

CJJ/T115-2007房地产市场信息系统技术规范

JGJ/T246-2012房屋代码编码标准

JGJ/T252-2011房地产市场基础信息数据标准

JGJ278-2012房地产登记技术规程

TD/T1001-2012地籍调查规程

3术语和定义

下列术语与定义适用于本规程。

3.1

房产测绘housepropertysurveyingandmapping

是指运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段，采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，形成房屋基础

数据和资料的专业活动。

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3.2

丘parcel

是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产

权单元时称组合丘。

3.3

房屋house

是指有固定基础、固定界限且有独立使用价值，人工建造的建筑物及特定空间。

3.4

房屋基本单元..abasicunitofhousing

是指有固定界限、可以独立使用并有明确、唯一编号（幢号、户号等）的房屋或者特定空间。

3.5

房屋面积测算housingareacalculation

是指房屋水平投影面积的测算，包括房屋建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使

用面积等测算。根据数据采集方式不同分为房屋面积预测和房屋面积实测。

3.6

房屋面积预测predictionofhousingarea

是指在房屋竣工前，房产测绘单位根据符合要求的建筑施工图或其它资料采集房屋边长尺寸及房屋

有关信息，对房屋面积进行测算的行为。

3.7

房屋面积实测actualmeasurementofhousingarea

是指房屋竣工后，房产测绘单位实地采集房屋边长尺寸及房屋有关信息，对房屋面积进行测算的行

为。

3.8

房屋建筑面积housingconstructionarea

是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，

且具备有上盖、结构牢固、有围护物、有实际使用功能、层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

3.9

房屋产权面积areasofowner’shouse

是指权利人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，由房屋的套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两

部分组成。房屋产权面积由市、县人民政府住房和城乡建设（房地产）行政管理部门或其授权的房屋产

权管理机构审核、确认。

3.10

房屋套内建筑面积housingsetinsidearea

是指房屋基本单元固定界限范围内水平投影面积，包括房屋套内使用面积、套内墙体面积和套内阳

5

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台建筑面积。

3.11

共有建筑面积sharepropertyareas

是指建筑物内多个权利人共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面

积和不应分摊的共有建筑面积。

3.12

房屋用地面积landareaofhousing

是指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和

其它用途的土地面积。用地面积以丘为单位进行测算。

3.13

房屋占地面积housingareacovered

是指房屋底层外围水平投影面积，包括底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。

3.14

幢aunitofhousing

是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋，亦称为“栋”。

3.15

自然层floor

是指地面以上按楼板、地板结构分层的层高大于或等于2.20m的楼层；采光窗在室外地坪以上的半

地下室，其室内层高大于或等于2.20m的，计算自然层数。

3.16

夹层、插层Interlayer、Insertedlayer

是指建筑在房屋内部空间的局部层次，也指安插于上下两个相邻自然层中间的房屋。

3.17

技术层thetechnologylayer

是指建筑物内用作水、电、暖、卫生等设备安装或结构转换的层次。

3.18

房屋层数、总层数thenumberoflayers、thetotalnumberoflayers

房屋层数是指房屋的自然层数；房屋总层数是指房屋的地上自然层数与地下层数之和；假层、夹层、

插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、杂物间、水箱间等不计自然层数。

3.19

层高heightbetweenfloors

是指房屋上下两层楼面或地面与楼面之间的垂直距离。

3.20

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复式住宅、跃层住宅duplexapartment

是指套内空间跨越两个楼层或两个楼层以上的住宅房屋。房屋顶层为复式住宅时，也称跃层住宅。

3.21

架空层stiltfloor

是指建筑物中仅以结构柱（或剪力墙）作为支撑、无围合外墙的敞开空间层。

3.22

骑楼overhang

是指沿道路（街、巷）建设，底层部分建筑作为社会性公用通道或街巷的房屋。

3.23

过街楼overheadbuilding

是指建在道路（街、巷）上方，底层（或底层部分建筑）用作公用通道或街巷的房屋。

3.24

地下室、半地下室basement、semi-basement

是指房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间室内净高的1／2者为地下室；房间室内地面

低于室外地平面的高度超过该房间室内净高的１／３且不超过１／２者为半地下室。

3.25

变形缝deformationjoint

是指为了防止因气温变化、地基不均匀沉降以及地震等因素使建筑物发生裂缝或导致破坏，设计时

预先在变形敏感部位将建筑物断开，以保证建筑物有足够的变形空间而预留的构造缝。变形缝包括伸缩

缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝。

3.26

阳台balcony

是指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构，供人们活动、休息及晾晒衣物或其它用途

的房屋附属设施。根据其围护结构情况可分为封闭阳台和未封闭阳台。

3.27

室外楼梯outdoorstairs

是指房屋的附属建筑，位于房屋外墙外侧，依靠房屋外墙体（或外走廊）搭建的、连接房屋各层之

间的垂直交通通道。

4总则

4.1房产测绘的目的

房产测绘主要是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、城镇规划建设等社会

管理和社会服务提供数据和资料。

4.2房产测绘基本内容

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房产测绘基本内容包括：房产控制测量、房产图测绘、房产面积测算、变更测绘、成果资料的检查

与验收等。

房产图包括分幅平面图、分丘平面图、分层平面图、分户平面图、房屋权证附图等。

4.3房产测绘基本流程

房产测绘基本流程包括：委托与受理、资料收集、外业施测、房产图绘制、面积计算、资料整理、

成果检查验收、资料提交与归档。

4.4房产测绘的基本精度要求

4.4.1房产测绘的精度指标与限差

本规程以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

4.4.2房产平面控制测量的基本精度要求

末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。

4.4.3房产分幅图与房产要素测绘精度

房产分幅图与房产要素测绘精度按照下列规定执行。

a)模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±

0.5mm；

b)利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过

图上±0.6mm；

c)全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素和地物点，相对于邻近控制点的点位

中误差不超过±0.05m；

d)采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上±0.1mm。

4.4.4房产界址点精度要求

房产界址点（以下简称界址点）的精度分为三级，各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距

超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1的规定；间距未超过50m的界址点的间距误差限差不应超

过公式（1）计算结果。

△D=±（mj+0.02mjD）„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（1）

式中：mj—相应等级界址点的点位中误差，单位：m；D—相邻界址点的距离，单位：m；△D—界址

点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，单位：m。

表1房产界址点的精度要求

界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间距误差

界址点等级

限差（m）中误差（m）

一±0.04±0.02

二±0.10±0.05

三±0.20±0.10

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4.4.5房角点的精度要求

需要测定房角点的坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准。

4.4.6房产面积的精度要求

房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不应超过表2计算结果。

表2房产面积的精度要求

22

房产面积的精度等级限差(ΔS)（m）中误差（m）

一0.02+0.0006S0.01+0.0003S

二0.04+0.002S0.02+0.001S

三0.08+0.006S0.04+0.003S

注：ΔS—两组独立测算面积的限差，单位：m2；S—实测房屋面积，单位：m2。

4.5测绘基准

4.5.1房产测绘坐标系统

宜采用国家大地坐标系（简称CGCS2000），也可采用1954年北京坐标系或1980西安坐标系或地

方坐标系，采用地方坐标系时应和国家大地坐标系联测。

4.5.2平面投影

房产测绘统一采用高斯—克吕格投影。

4.5.3高程测量基准

房产测绘需要进行高程测量时，由技术设计书另行规定，高程测量采用1985国家高程基准。

4.6其它要求

a)房产测绘工作应积极采用高新技术和先进方法，但必须满足本规程规定的精度要求。

b)房产测绘除应符合本规程外，尚应符合国家现行有关强制性标准的规定。

5房产平面控制测量

5.1房产平面控制网点的布设

5.1.1布设原则

房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。

5.1.2已有控制成果和资料的收集

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控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按GB/T17986.1-2000《房产测量规范》的规

定和要求进行比较和分析，凡符合要求的控制点成果，都应充分利用；对达不到要求的控制网点，也应

尽量利用其点位，并对有关点进行联测。

5.1.3已有控制成果的利用方法

应根据下列方法利用已有控制成果。

a)对原有控制点必须进行角度、边长检测或RTK测量坐标复核；

b)测区范围内及附近原有三级及以上等级点，经检查无误后，可直接用于测区范围内的平面控制

起算点，并保留检测记录；

c)控制测量作业前后，必须进行已有控制点检测。检测点等级不得低于当前施测等级，且必须与

测区在同一坐标转换区划内；

d)二、三、四等平面控制点的检核应符合CJJ/T8-2011《城市测量规范》，CJJ/T73-2010《卫

星定位城市测量技术规范》中相应等级控制点的要求。其它等级的RTK平面控制点检核应符合

表3要求：

表3RTK平面控制点检核测量技术要求

边长检核角度检核导线联测检查

等级测距中误差边长较差相对中角度较差限差角度闭合差

测角中误差（”）边长相对闭合差

（mm）误差（”）（”）

一级15≤1/1400051416≤1/10000

二级15≤1/700082024≤1/6000

三级15≤1/4000123040≤1/4000

图根级20≤1/2500206060≤1/2000

5.1.4控制点布设、选点及埋石

控制点布设、选点及埋石应符合CJJ/T8-2011《城市测量规范》、CJJ/T73-2010《卫星定位城市

测量技术规范》中对相应等级控制点的要求。

5.2房产平面控制点的内容

房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点等。房产平面控制点均应

埋设固定标志。

5.3房产平面控制点密度

建筑物密集区的控制点平均间距在100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。控制

点应成组布设，一般不得少于3个。

5.4房产平面图根点的布设

房产平面图根点按照下列要求布设：

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a)根据测量项目和房产要素测量的需要，可加密布设图根控制点；

b)因地形条件限制，图根导线无法附合时，可布设不超过四条边，总长度不大于450m且最大边

长小于160m的支导线点。

5.5房产平面控制测量的方法

房产平面控制测量可选用卫星定位测量、导线测量等方法，具体要求如下：

a)当需要建立三级及以上等级平面控制网点时，各项主要技术指标按《房产测量规范》

（GB/T17986.1-2000）的规定执行；

b)建立二级及以上等级平面控制网点时，可优先采用静态卫星定位测量方法，各项主要技术指标

按《卫星定位城市测量技术规范》（CJJ/T73-2010）的规定执行；

c)建立三级或图根平面控制网点时，可优先采用RTK测量方法，各项主要技术指标按《全球定位

系统实时动态测量(RTK)技术规范》（CH/T2009-2010）的规定执行；

d)支导线采用全站仪观测，测距可单程观测一个测回，水平角观测首站应连测两个已知方向，其

固定角不符值与测站圆周角闭合差均不应超过±40〞，其它测站水平角可观测一个测回。

5.6网络RTK测量

5.6.1基本技术要求

根据测区的实际情况，网络RTK测量可选择HBCORS系统或区域CORS系统RTK测量方法，具体要求

如下：

a)网络RTK平面控制点按相邻点间距等级划分为一级、二级、三级、图根级；

b)网络RTK测量平面控制点相邻点间弦长精度按公式（2）计算：

„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（2）

式中：σ——弦长中误差（mm）；△s——点位中误差(mm)，作业中可用点位残差代替；b——比例

误差系数（1³0.0000001）；d——相邻点间的距离（km）。

c)网络RTK测量控制点应成组布设，一般不应少于3个，控制点间至少有1个以上相互通视方向。

相邻点间最小距离一般应大于平均距离2/3，最大距离一般应小于平均距离的2倍。当小于2/3

平均距离时，须进行实地测边检查。网络RTK点间距主要技术要求应符合表4规定:

表4网络RTK点间距主要技术指标

等级平均距离(m)最弱边相对中误差

一级≥500≤1/20000

二级≥300≤1/10000

三级≥200≤1/6000

图根≥100≤1/4000

d)网络RTK测量必须在得到固定解且收敛稳定后进行数据采集，外业观测基本技术应符合表5

规定:

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表5网络RTK外业观测技术规定

级别

一级二级三级图根

项目

卫星截止高度角（°）≥15≥15≥15≥10

同时观测有效卫星数≥4≥4≥4≥4

观测时段数≥4≥2≥2≥2

采样间隔（S）10～3010～3010～3010～30

PDOP(几何强度因子)＜6＜6＜6＜6

e)有效观测卫星少于4颗或PDOP值大于6时不宜进行网络RTK测量作业。如确需强制作业必须

以其它作业手段（如测边、测角等方式）进行检查，或待星况较好时重测检查，并在工程技术

总结中作出专项说明。

5.6.2测前准备

按照下列要求做好测前准备工作，包括仪器设备及其附件、观测参数设置等。

a)网络RTK测量设备选用应符合表6要求：

表6网络RTK测量设备要求

项目接收机类型RTK标称精度观测量通讯方式

要求双频RTK10mm+5ppm载波相位GPRS

b)外业观测作业人员应认真收集测区及周边控制资料，以便联测、检测；

c)出测前，应对接收机、测量控制手簿、通讯模块、连接线缆、电池电量等进行全面检视和加电

检查；所用光学对中器、基座气泡应检校，并应在使用前再检视；

d)出测前，应对接收机各项设置、测量控制手簿各项设置、通讯模块各项设置进行全面检查核对，