DB3201/T 1046-2021 不动产权籍调查技术规程

ICS07.040

CCSA78

3201

南京市地方标准

DB3201/T1046—2021

不动产权籍调查技术规程

Technicalspecificationforrealpropertysurvey

2021-09-25发布2021-10-01实施

南京市市场监督管理局发布

DB3201/T1046—2021

目次

前言................................................................................II

1范围..............................................................................1

2规范性引用文件....................................................................1

3术语和定义........................................................................2

4总体要求..........................................................................4

5权属调查..........................................................................9

6不动产测绘.......................................................................26

7检查验收................................................................1.........39

8成果整理与审查入库...............................................................41

附录A（资料性）不动产权籍调查表（新设宗地或界址变化）.............................46

附录B（资料性）不动产权籍调查表(界址未变)................................0.........62

附录C（规范性）不动产权籍调查表填写说明...........................................63

附录D（资料性）界址调查...........................................................85

附录E（资料性）权籍图附图................................2.........................90

附录F（资料性）改变用地条件土地勘测定界成果表.....................................94

附录G（资料性）土地核验成果.......................................................95

附录H（规范性）土地面积计算方法................................3...................97

B

D

I

DB3201/T1046—2021

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。

本文件由南京市规划和自然资源局提出并归口。

本文件起草单位：南京市不动产登记中心、中国矿业大学。

本文件主要起草人：赵荣军、黄东海、郑南山、顾和和、严剑锋、尤炀、侯惟原、董宝玉、李冀苏、

汪洋。

1

0

2

3

B

D

II

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不动产权籍调查技术规程

1范围

本文件规定了不动产权籍调查的基本方法、工作内容、技术要求、成果和数据入库要求等。

本文件适用于南京市范围内土地以及建（构）筑物、林木等定着物的权属调查和测绘，不涉及海

域使用权调查。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文1

件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适

用于本文件。

GB/T4754国民经济行业分类0

GB/T13989国家基本比例尺地形图分幅和编号

GB/T17986.1房产测量规范第1单元：房产测量规定

GB/T17986.2房产测量规范第2单元：房产图图式

GB/T20257.1国家基本比例尺地图图式第1部分：1:50021:10001:2000地形图图式

GB/T20257.2国家基本比例尺地图图式第2部分：1:50001:10000地形图图式

GB/T21010土地利用现状分类

GB/T24356测绘成果质量检查与验收

GB/T26424森林资源规划设计调查技术规程3

GB/T37346不动产单元设定与代码编制规则

GB50026工程测量标准

CH/T1007基础地理信息数字产品元数据

CH/T2009全球定位系统实时动态测量（BRTK）技术规范

CJJ/T8城市测量规范

LY/T1812林地分类

NY/T309全国耕地类型区、耕地地力等级划分

NY/T1634D耕地地力调查与质量评价技术规程

NY/T2537农村土地承包经营权调查规程

TD/T1001-2012地籍调查规程

TD/T1016国土资源信息核心元数据标准

1

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3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1

宗地cadastralparcel

土地权属界线封闭的地块或者空间。

[来源：TD/T1001-2012，3.7]

3.2

建筑物building

建筑物是人造的、相对于地面固定的、有一定存在时间的，供人们进行生产、生活、居住或其他活

动的场所。

3.3

构筑物structures

不直接在里面进行生产、生活、居住或其他活动的人工建筑。1

3.4

幢blockofbuilding

一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

[来源：GB/T37346-2019，3.9]0

3.5

定着物thingsfixedonland

固定于土地且功能完整、具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等不能移动的

物。2

[来源：GB/T37346-2019，3.11]

3.6

定着物单元unitofthingsfixedonland

权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的房屋等建（构）筑物以及森林、林木等定着物，

是定着物所有权登记的基本单位。3

[来源：GB/T37346-2019，3.12]

3.7

不动产realproperty

不能移动或者移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地以及土地定着物、与土地尚未B

脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地且不能分离的其他物。

[来源：GB/T37346-2019，3.15，有修改]

3.8

不动产单元realpropertyunit

权属界线固定封闭，且具有独立使用价值空间。D

[来源：GB/T37346-2019，3.16]

3.9

不动产单元代码realpropertyunitidentifier

即不动产单元号，是按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码。

[来源：GB/T37346-2019，3.17]

3.10

不动产单元表tableofrealpropertyunit

2

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反映宗地范围内所有不动产单元自然状况、权属状况、不动产单元代码等相关信息的数据表。

3.11

不动产权籍调查realpropertysurvey

通过权属调查和不动产测绘，查清不动产的权属、位置、界址、面积、用途等权属状况和自然状况。

3.12

地籍区cadastraldistrict

在区级行政辖区内，以镇、街道为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域；根据实际情况，

可以行政村、社区为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。

[来源：GB/T37346-2019，3.3，有修改]

3.13

界址点boundarypoint

权属界址线的转折点。

[来源：TD/T1001-2012，3.6，有修改]

3.141

界址线boundaryline

权属边界线，两个相邻界址点间的连线。

[来源：TD/T1001-2012，3.5，有修改]

3.150

宗地草图cadastralparcelsketch

描述宗地位置、界址点、界址线和相邻宗地关系的现场记录。

[来源：TD/T1001-2012，3.8]

3.162

宗地图cadastralparcelmap

描述宗地位置、界址点、界址线和相邻宗地关系以及房屋、林木等定着物位置等要素的地籍图。

[来源：TD/T1001-2012，3.10，有修改]

3.17

房产图housepropertyplan3

描述房屋等建（构）筑物的位置、界线、结构、层次、面积等要素的图件。包括房产平面图、房产

分层分户图。

3.18

地块分布图parceldistributionBplan

描述承包地块空间位置、四至、面积、权属、编码等信息的图件。

3.19

林班compartment

为便于森林资源经营管理、合理组织林业生产而划分的一种长期性的、最小的森林经营管理区划单

元。D

[来源：GB/T26424，3.2]

3.20

小班subcompartment

内部特征基本一致，与相邻地段有明显区别，而需要采取相同经营措施的森林地块或小区，是林业

调查的基本单元。

[来源：GB/T26424，3.3]

3

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3.21

林种categoryofforest

森林按照其经营目的或所发挥效益的不同而划分的分类单位。

[来源：GB/T26424，3.5]

4总体要求

4.1数学基础

4.1.1平面坐标系统

采用2008南京地方坐标系。

4.1.2高程系统

采用1985国家高程基准。1

4.1.3比例尺

地籍图可采用的比例尺为1:500，1:1000，1:2000等。依调查的不动产权利类型，按照下列规定选

择地籍图的比例尺：0

a)集体土地所有权调查、耕地、林地等土地承包经营权调查及国有农用地的使用权调查，地籍

图的基本比例尺为1:2000，有条件的地区可采用1:500，1:1000。

b)建设用地使用权调查、宅基地使用权调查，地籍图的基本比例尺为1:500。采矿用地、风景

名胜用地、设施农用地、特殊用地、铁路用地、公路用地等区域可采用的比例尺为21:1000

和1:2000。

宗地图应根据宗地范围的大小设计比例尺，比例尺分母以整百数为宜。

房产图应根据地块内房屋的多少及房屋的大小设计比例尺，比例尺分母以整百数为宜。

4.1.4分幅与编号3

参照GB/T13989对1:500、1:1000、1:2000地籍图分幅和编号，采用50cm×50cm正方形标准分幅，

坐标系内图廓西南角坐标公里数为图幅编号，X坐标公里数在前，Y坐标公里数在后，1:500地籍图取至

0.01km（如29.75-78.00），1:1000、1:2000地籍图取至0.1km（如529.5-478.0）。

4.1.5计量单位B

本规程中的长度和面积计量单位有米、厘米、毫米、平方米、公顷、亩等，表示方法和小数位按

照下列规定执行：

a)长度单位采用米（m）、厘米（cm）、毫米（mm）。当长度单位采用米（m）时，长度数据保

留两位小数。当长度单位采用厘米（Dcm）时，长度数据保留一位小数。当长度单位采用毫米

（mm）时，长度数据保留一位小数；

b)土地、房屋等的面积单位采用平方米（m²），保留两位小数；土地面积统计汇总单位采用公

顷（hm²），保留四位小数，可用亩（mu）作为辅助单位，保留两位小数；

c)百分比保留一位小数。

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4.2调查内容

以宗地为单位，查清土地以及建（构）筑物、林木等定着物组成的不动产状况，主要内容包括宗

地信息、建（构）筑物信息、森林和林木等定着物信息。

a)宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、使用期限、四至、面积等

土地状况。针对土地承包经营权宗地和农用地的使用权宗地，还应查清承包地块的发包方、

承包方、地力等级、是否划定为基本农田等内容。

b)建（构）筑物信息。查清建（构）筑物权利人、坐落、建（构）筑物类型、共有情况、用途、

结构等。调查对象为房屋的，还需查清房屋总层数、所在层次、竣工日期、建筑面积、房屋

性质等；调查对象为构筑物的，还需查清构筑物的几何特征，如长、宽、高等。

c)森林、林木等定着物信息。查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小

班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。

4.3调查单元1

4.3.1地籍区和地籍子区

按下列方法划分地籍区和地籍子区：

a)在区级行政辖区内，采用行政界线（镇或街道）与典型线状地物相结合划分地籍区。国有土

地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权宗地应统一划定地籍区。原则上应保证镇、街0

道级行政区的完整性。当宗地跨行政区界时，可依据宗地权属类型与用途，跨行政区界划定

地籍区，尽量使宗地界线在同一地籍区内。对于地铁等线性工程可以单独划分地籍区；

b)在地籍区内，以行政村、社区界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。在未划分地籍子

区的区域但属独立工矿企事业用地设立地籍子区，应参考行政村等行政界线，结合线状地物2

划分：

1)城区（城镇）地籍子区范围应合理控制，在线状地物为边界的基础上一般面积控制在

0.2至0.8平方千米内，郊区地籍子区范围可适当放大，独立工矿区根据实际情况确定。

地籍子区应不重不漏；

2)农村地区地籍子区原则上不受行政村、村民小组等集体土地权属与管理界线的约束，3

特殊情况可不受街道行政界线约束；

3)城郊和新城区按照城市建设框架或城市自然地理框架进行地籍子区规划或预设立，原

则上不跨越街道以上行政区划，不跨越主要道路和规划道路、绿化用地、预留公共设

施用地。预划分的地籍子区，实际建成后，应根据建成后的线状地物情况作相应调整；B

4)对于“飞地”，原则上按“飞地”的权属单独划分地籍子区；

c)地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的

变化而调整。地籍子区的调整，应根据变化的线状地物，以不切割宗地为原则，合理分立、

归并与调整。

4.3.2宗地D

4.3.2.1宗地设立

在地籍子区范围内，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地，使用权宗地包括建设用地

使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地、林地使用权宗地（承包经营以外的）、农用

地的使用权宗地（承包经营以外的、非林地）和其他使用权宗地等。

根据权属来源材料及实际土地空间利用情况设立宗地。两个或两个以上权利人共用（有）的地块，

且土地权属界线难以划清的，应设为共用（有）宗；土地权属有争议的地块应先解决争议后设定宗地；

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暂时难以解决的，由双方共同认定争议区域，搁置争议区域后设立宗地，有争议的地块单独设为一宗

地。

使用权宗地设立还应遵循如下原则：

a)地表使用权宗地设立：

1)依据供地文件、有权部门批准的文件设立宗地。对于同一地块中有两个及以上权利人

时，能按规划核准总平面图明确各权利人土地使用权界线的，可分别设立宗地；对于

规划核准总平面图明确的独立功能区，且有独立的进出通道时，应分别设立宗地；

2)公用广场、停车场、道路、绿地、设施用地，以及城市（镇、村）内部公用地、空闲

地等根据不同地类设立相应的宗地。

b)地下使用权宗地设立：

1)仅拥有地下建设用地使用权独立开发建设的地下空间，按土地出让合同等权属来源材

料确定的用地范围设立地下使用权宗地，建成后按建设工程规划批准的建筑范围设立

地下使用权宗地；

2)与地表一并建设的地下空间。地下使用范围与地表使用范围一致的，宜与其地表部分1

一并设立国有建设用地使用权宗地（地表）；地下使用范围超出地表使用范围的，按

建设工程规划批准的地下建筑物最外围轮廓线单独设立地下使用权宗地。

c)混合空间利用的宗地设立：

1)地表、地下、地上混合空间用地且用地范围不一致时，应按地表、地下、地上不同用0

地范围分别设立宗地，但地下使用范围小于地表使用范围且同一使用层面无其他使用

权人时不独立设宗；

2)地表和宗地范围外的地上建筑融为一体的，按地上和地表范围合并设立宗地，分别标

注权利类型及面积。2

d)宅基地使用权宗地设立：

1)实地有明确使用范围的，但与权属来源材料中用地范围不一致的，按使用现状设立宗

地；

2)实地无明确使用范围，但土地权属来源材料中用地范围明确的，按权属来源材料确定

的范围设立宗地；3

3)实地无明确使用范围，且土地权属来源材料中用地范围不明确的，可按照合理利用的

原则，设立包括房屋占地和房屋周边应属该权利人使用范围的宗地，但是宗地面积原

则不得超过当地宅基地批准面积，如实地房屋占地已超过当地宅基地批准面积，按房

屋占地设立宗地；B

4)在调查时应正确把握“宗”与“户”的关系，对于村庄内部主要道路将主房屋和附房分割

需分别设宗的，分设的宗地均无明确使用权界线，且宗地合并计算面积不超过当地宅

基地批准面积的应分别设宗并备注为一户。

4.3.2.2分宗D

原已设立的宗地，同时具备下列条件的应进行分宗：

a)经有权部门批准或规划核准总平面图中有明确的独立功能区；

b)不同地块各自有独立的进出通道。

4.3.2.3合并宗地

对于原已设立的宗地，涉及下列情形应进行宗地合并：

6

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a)同一出让合同中的独立地块（依据规划用地条件）因分期交地、按幢设宗等历史原因造成分

别设宗，现不满足宗地设立原则的，应合并宗地；

b)相邻宗地属同一项目分别供地整体建设，且不具备独立使用功能的，应合并宗地。

4.3.3定着物单元

a)定着物为房屋等建（构）筑物的，按如下原则划分定着物单元：

1)同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元；

2)具有多个权利人或经批准可以分割转让的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使

用价值的层、套、间等封闭空间划分定着物单元；

3)同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、

间等）房屋宜各自划分定着物单元；

4)同一权利人（如：行政机关、企事业单位等）在一宗地内拥有的两幢或两幢以上的房

屋宜共同组成一个定着物单元。

b)定着物为森林、林木的，按如下原则划分定着物单元：1

1)权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元；

2)属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。

c)定着物为其他类型的，按如下原则划分定着物单元：

1)每个定着物可各自单独划分一个定着物单元；0

2)一宗地内属于同一权利人全部同类定着物（如：水塔、烟囱等）宜组成一个定着物单

元。

4.3.4不动产单元2

4.3.4.1不动产单元设定原则

不动产单元设定应符合下列总原则：

a)集体土地所有权宗地、无定着物的使用权宗地，应分别设为一个不动产单元；

b)有定着物的使用权宗地，宗地内的定着物单元与宗地合并设不动产单元。3

4.3.4.2不动产单元编制

对各类定着物编制不动产单元应符合下列要求：

a)供地文件约定不允许分割转让的宗地（如工业、科研用地、行政机关、企事业单位等）内的

所有定着物单元与该宗地应设定为一个不动产单元；B

b)对于没有固定界线和独立使用空间或不满足房屋分割要求的住宅，不应单独划分不动产单元：

1)成套住宅（包括不单独核发不动产权证书与房屋配套的车库、车位、储藏室等）应以

套（包括跃层、地下储藏室等与楼上跃层为不可分割的一套房屋、连家店）为单位设

定为一个不动产单元；当同一权利人拥有多套权属界线固定且具有独立使用价值的成

D套房屋，每套房屋宜各自设定一个不动产单元；

2)非成套住宅，可以间为单位设定为一个不动产单元；当同一权利人拥有多间房屋时，

可一并设定为一个不动产单元。由于历史等原因，导致非住宅存量数据多套（层、间

等）已按一个不动产单元登记且不宜拆分的，应设定为一个不动产单元，不动产单元

表分别建立。

c)对于大中型商场、农贸市场、菜场、酒店、集体宿舍、工业厂房、科研等用途的建筑物，除

供地文件明确可分割销售（转让）的外，应将该建筑物与宗地设定为一个不动产单元；对允

许分割销售（转让）的，且按规划核准能构成独立、封闭空间的，应进行分别设定；

7

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d)集体土地范围内村民住房，应将宅基地上的符合有关要求的建筑物与宅基地共同设定为一个

不动产单元；在共用宅基地上建造的村民住房，可按幢分别划分不动产单元；

e)地下车库、商铺、储藏室等具有独立使用价值的特定空间，应将该特定空间设定为一个不动

产单元。

4.4权籍编号

4.4.1宗地代码

按照TD/T1001-2012规定编制宗地代码。其中，宗地顺序号编排应符合下列规定：

a)新设地籍子区内的宗地顺序号，按从西到东、从北向南，由“1”开始顺序编号；

b)地籍子区内，新增宗地在该地籍子区内的最大宗地顺序号后续编；

c)地籍子区合并的，保留一个地籍子区的宗地顺序号，其它并入的宗地在最大宗地顺序号后续

编；

d)界址发生变化的宗地（包括宗地分割、合并），新宗地顺序号在地籍子区内最大宗地顺序号1

后续编，灭失宗地的顺序号及宗地代码不再使用。

4.4.2界址点编号

界址点编号方法应符合下列规定：

a)在宗地界址标示表和宗地草图中的界址点号，可以在地籍子区范围内统一编制（简称统编号），0

也可以宗地为单位，从左上角按顺时针方向，从“1”开始编制（简称顺编号），采用顺编

号的，应在宗地界址标示表的备注栏填写统编号；

b)在数据库中，土地权属界址点号应在地籍子区范围统一编制，并保证点号唯一；

c)解析界址点编号可采用J1，J2，……表示，图解界址点编号可采用2T1，T2，……表示；

d)界址变更后，新增界址点统编号在地籍子区最大界址点号后续编，废弃的界址点号不再使用。

4.4.3建（构）筑物编号

建（构）筑物编号原则上以公安部门出具的门牌证明的编号为准，若宗地内无各幢的公安门牌编3

号，按下述要求进行编排：

a)以宗地为单位，从宗地西北角，按自西向东、从北到南用“F+数字”对房屋进行编号，编号

统一为“F1、F2、F3……”同一个宗地内房屋幢号不得重复；

b)构筑物编号从宗地西北角，按自西向东、从北到南进行编制，编号统一为“G1、G2、G3……”；

c)房屋（构筑物）编号应标注在地籍图、宗地图中房屋（构筑物）轮廓线的左上角。B

4.4.4不动产单元编码

按照GB/T37346对不动产单元进行编码，具体要求如下：

a)不动产单元代码以宗地为基础，按设定的不动产单元进行编制，不动产单元代码应唯一，不

动产单元灭失后，原不动产单元代码不再D继续使用；

b)对于独用宗（如工业、科研用地、行政机关、企事业单位等）内全部房屋为同一权利人所有

的，原则上只编一个不动产单元号，不动产单元号编制规则为宗地代码+F9999+“0001”，

其中后4位户号从“0001”开始首次编号；

c)对于城镇个人住宅共用宗内，有多幢房屋或不同幢内多间房屋为同一权利人所有的，原则上

只编一个不动产单元代码，不动产单元代码编制规则为：宗地代码+F9999+“0001”，其中

后4位户号从“0001”开始首次编号，其余无论是多幢房屋或不同幢内多间房屋，还是同一

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幢内一间（层）或多间（层）为同一权利人所有的，其不动产单元代码，均按：宗地代码+F9999+

“户号”进行编制；

d)工业、科研、行政机关、企事业单位等共用宗地，原则上按幢为单位进行不动产单元编号；

e)行政界线、地籍区或子区、宗地界线发生变化导致宗地代码发生变化的，原已划分的不动产

单元未发生变化的，原则上已登簿的不动产单元号保持不变，但应记录变更后的宗地代码。

宗地特征发生变化的，宗地内不动产登记单元代码进行相应的变更。

5权属调查

5.1基本要求

按照下列要求开展权属调查工作：

a)充分利用已有地籍调查、土地征收、用地审批、规划许可、不动产交易、不动产登记、建设

或整治项目竣工验收等成果资料，选择已有地籍图、地形图、影像图等图件为基础图件制作1

工作底图，以“权属清楚、界址清晰、面积准确”为原则，开展权属调查工作；

b)根据调查的不动产权利类型和权籍管理的需求，充分收集权利人或实际使用人身份证明、权

属来源和原地籍、房产、林类等专业调查的材料（包括纸质材料和电子材料），合理确定不

动产单元的空间对象和需要调查的具体内容；

c)权籍调查成果资料应满足以下要求：0

1)权籍调查材料齐全规范，并且符合成果质量要求；

2)宗地及其房屋、林木等定着物单元的划分设定及其不动产单元代码的编号符合本规程

4.3、4.4的要求；

3)权籍调查材料中图形信息、属性信息与实地现状之间的时空逻辑关系正确，能够相互2

印证或校核；

4)对履行了指界程序的不动产单元，权籍调查材料中的界址标示、说明、签章等内容清

楚并与实地一致；

5)房屋、林木等定着物单元与所属宗地之间的权利关系和空间关系正确3；

6)图件（含地籍图、宗地图、房产图等）上的要素清晰、可读并与实地一致。

5.2基本方法

采用内业核实和外业调查相结合的方法，查清不动产单元的权属、界址、用途等状况。

a)内业核实。内业对权属来源材料B的齐全性、一致性、规范性进行查验，核实不动产单元的权

属状况、界址、用途等状况。已有调查成果，经内业核实判定权属状况、界址、用途等均正

确、清楚，且界址未发生变化，可不开展外业调查。

b)外业调查。经内业核实，存在下列情形的，需到实地查清不动产单元的权属、界址、用途等

状况：

1)D新设不动产单元的；

2)材料现势性差或不齐全、不规范、不一致的；

3)不动产单元界址不清楚或发生变化的；

4)无权属来源材料的；

5)利害关系人对材料提出异议并提供证据的；

6)其他需要开展外业调查的情形。

5.3土地权属调查

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5.3.1一般规定

土地权属调查主要内容包括调查土地权属和界址状况、绘制宗地草图、填写不动产权籍调查表（见

附录A、附录B，以下简称权籍调查表）、编制土地权属界线协议书或不动产权属争议原由书等。规定

如下：

a)根据地籍材料，内业核实土地的权属、界址和用途等状况，如不符合5.1中c）或符合5.2

中b）的规定，则需要开展外业调查，即：到实地查清土地的权属、界址、用途等状况，将

调查结果填写到权籍调查表中，并绘制宗地草图或土地权属界线协议书附图，同时预编宗地

代码并标注在工作底图上；

b)外业调查时，发现利害关系人对权籍材料提出异议导致权属争议或纠纷的，编制土地权属争

议原由书并由争议双方签字盖章；

c)无土地权属来源材料的，按照用地现状查清土地的实际使用人、用地范围及其实际使用状况，

将调查结果填写到权籍调查表中，并绘制宗地草图或编制土地权属界线协议书，同时预编宗

地代码并标注在工作底图上。1

5.3.2资料准备

5.3.2.1资料收集与分析

针对不动产的特点，判定需要收集的材料类型，确定材料收集的方法和途径，做好权属来源等相0

关材料的收集、整理和分析等准备工作。

将有权部门出具的材料按照权利人证明、权属来源材料、权属调查材料等类型做好分类整理，并

对材料的可用性和使用方法作出分析，为具体调查工作做好技术准备。

5.3.2.2资料分类2

土地权属来源证明材料分为土地权属的确认文件和参考文件。

a)土地权属的确认文件：

1)政府有权部门的土地审批、征收、转用、划拨或出让、转让等用地批准文件、处理决

定；3

2)建国初期接收、沿用土地的文件；

3)经有权部门批准的机构变化而调整土地使用权的文件；

4)建国以来政府颁发的土地使用权证书；

5)人民法院的判决书、裁定书或者调解书；B

6)土地管理部门的意见书、土地权属争议调解书；

7)作为确认房屋所有权的依据可作为房屋占地部分土地使用权依据；

8)其它有关土地的有效文件。

b)土地权属的参考文件：

1)D建国以来政府颁发的房屋所有权证及有关房屋的证明材料；

2)买卖、交换、赠与、遗赠、继承、接管房产的证明材料；

3)《中华人民共和国土地管理法》颁布前，行政领导和上级主管部门涉及房地产内容的

批示、会议纪要等；

4)因历史等原因无法提交权属证明材料时，单位用地由其主管部门出具的证明（证明内

容应包括土地使用来源、年代等）；

5)划拨土地使用权因结构调整、企业兼并、联营、联建、房屋买卖等而转移土地使用权

的，上级主管部门出具的批准文件、协议、契约等证明文件；

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6)建国以来政府曾颁发的国有土地所有权证书；

7)与房产有关的仲裁或判决书；

8)其它有关土地权属来源的补充材料或说明；

9)作为确认房屋所有权的依据可作为房屋占地以外部分土地使用权参考依据。

c)农村土地承包经营权属来源材料还包括农村土地承包方案、承包合同、承包台账、已经颁发

的农村土地承包经营权证、依法变更的有关合同、申请和审核材料，以及涉及农村土地承包

经营权设立、变更、转让和消灭的会议记录、决议和表决结果等。

d)宅基地使用权权属来源材料中有批准权的人民政府批准用地的文件，主要包括用地批准通知

书、宅基地申请审批表、已颁发的集体土地使用证等。

5.3.3土地权属状况调查

5.3.3.1基本要素的调查

根据土地权属来源材料，按照下列要素开展权属调查。1

a)权利人名称。查清土地权利人的姓名或名称、单位性质、行业代码、社会信用代码、法定代

表人（或负责人）姓名及其身份证明、代理人姓名及其身份证明等。权利人为单位的，对照

单位设立文件及公章核实其名称；权利人为个人的，对照身份证件核实其姓名。

军用土地调查时，权利人名称调查为“中央军委后勤保障部（部队番号、无代号的填写部队

单位名称）”；武警部队土地调查时，权利人名称调查为“武警部队后勤部（部队代号、无0

代号的填写部队单位名称）”。

涉及公园、绿地、河道、文物等公共设施用地其国有建设用地使用权人无法确定的，调查时

将权利人暂定为管理人。

b)权利类型。土地权利类型分为：国家土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体2

土地使用权以及土地他项权利等。集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权、

集体土地承包经营权、林地使用权（承包经营以外的）等；国有土地使用权包括国有农用地

的使用权和国有建设用地使用权。

涉及国有农用地的使用权调查时，权利类型和用途按原登记的情况调查。涉及农用地时应在3

调查表“备注栏”中备注“实际地类以年度变更调查成果为准”。

c)位置。核实查清用地范围的四至、所在图幅和坐落。用地四至指的是地理意义上的位置，如

道路名称、某某单位、某某小区，或沟、渠、水域等地名，按东、南、西、北方向注明；所

在图幅采用选定的调查比例尺所对应的图幅号表达；坐落应根据公安部门出具的门牌证明确B

定。原土地登记坐落与房屋登记坐落不一致的，分情况调查：

1)原土地登记坐落与房屋登记坐落不一致且为包含关系的，直接按现实坐落调查；

2)原登记有误的，经核查确认后，更正为确认后的坐落；

3)因工程编号及地名命名等原因造成登记不一致的，与权利人联系，按公安部门出具的

D门牌证明调查；

4)无法提供公安部门出具的门牌证明的，依据相关权属来源材料及现场调查情况确定。

对于区分所有权建筑物（包括地下车库）首次调查时，幢（栋）号、室号、单元号与

公安部门出具的房屋门牌证明应保持一致；“招拍挂”土地前置调查坐落按“主要地

理位置+地块编号+地块分区号”填写。

d)土地用途。依据出让合同、划拨决定书、规划批准文件，按照现行国家标准《土地利用现状