DB4201/T 679-2023 武汉市老旧小区改造技术导则

ICS91.040.30

CCSP01

4201

武汉市地方标准

DB4201/T679—2023

武汉市老旧小区改造技术导则

TechnicalguidelinesforrenovationofoldresidentialareasinWuhan

2023-07-10发布2023-08-10实施

武汉市市场监督管理局发布

DB4201/T679—2023

目次

前言................................................................................III

1范围................................................................................1

2规范性引用文件......................................................................1

3术语和定义..........................................................................3

4基本规定............................................................................4

5策划................................................................................5

5.1一般规定........................................................................5

5.2策划流程........................................................................5

6基础类改造项目设计..................................................................6

6.1给排水设施......................................................................6

6.2强弱电设施......................................................................7

6.3道路设施........................................................................8

6.4燃气设施........................................................................9

6.5消防设施........................................................................9

6.6安防设施.......................................................................10

6.7环卫设施.......................................................................10

6.8房屋本体.......................................................................11

6.9违法建设.......................................................................12

7完善类改造项目设计.................................................................12

7.1电梯设施.......................................................................12

7.2景观绿化.......................................................................12

7.3小区照明.......................................................................13

7.4适老设施.......................................................................13

7.5无障碍设施.....................................................................13

7.6停车设施.......................................................................14

7.7充电设施.......................................................................14

7.8智能快递柜及信报箱.............................................................14

7.9文化休闲设施...................................................................15

7.10体育健身设施..................................................................15

7.11物业用房......................................................................15

7.12建筑节能......................................................................15

7.13集中供暖（冷）设施............................................................16

8提升类改造项目设计.................................................................16

8.1公共服务设施及智慧化改造.......................................................16

8.2社区专项服务设施...............................................................17

8.3海绵城市建设...................................................................18

I

DB4201/T679—2023

9施工、验收、移交与保修..............................................................18

9.1一般规定........................................................................19

9.2工程施工........................................................................19

9.3竣工验收........................................................................19

9.4移交............................................................................20

9.5保修............................................................................20

10管理与评价.........................................................................20

10.1长效管理.......................................................................20

10.2改造后评价.....................................................................20

附录A（规范性）老旧小区改造工作流程.................................................21

附录B（规范性）老旧小区基本信息表...................................................22

附录C（规范性）老旧小区改造居民意愿调查表............................................26

附录D（规范性）老旧小区改造项目信息公示牌............................................29

参考文献..............................................................................30

II

DB4201/T679—2023

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

本文件由武汉市住房保障和房屋管理局提出并归口管理。

本文件起草单位：武汉市民用建筑设计研究院有限责任公司、湖北中南标科技有限公司、武汉市政

工程设计研究院有限责任公司。

本文件主要起草人：张四维、唐棣、李跃、邬家琪、张静、武文杰。

III

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武汉市老旧小区改造技术导则

1范围

本文件提供了武汉市老旧小区改造的范围、基本规定、策划、设计、施工、验收、移交、保修、管

理与评价的指导。

本文件适用于武汉市中心城区、开发区、风景区以及新城区原城关镇内，建成20年以上（含）的失

养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全且居民改造意愿强烈的老旧小区（含单栋住宅

楼）。

涉及危房治理、加固改造的建筑，其治理和加固应按照相关规定执行。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB5749生活饮用水卫生标准

GB5768.2道路交通标志和标线第2部分：道路交通标志

GB19272室外健身器材的安全通用要求

GB35114公共安全视频监控联网信息安全技术要求

GB50009建筑结构荷载规范

GB50013室外给水设计标准

GB50014室外排水设计标准

GB50015建筑给水排水设计标准

GB50016建筑设计防火规范

GB50028城镇燃气设计规范

GB50034建筑照明设计标准

GB50052供配电系统设计规范

GB50054低压配电设计规范

GB50057建筑物防雷设计规范

GB50067汽车库、修车库、停车场设计防火规范

GB50084自动喷水灭火系统设计规范

GB50096住宅设计规范

GB50118民用建筑隔声设计规范

GB50140建筑灭火器配置设计规范

GB50180城市居住区规划设计标准

GB50210建筑装饰装修工程质量验收规范

GB50217电力工程电缆设计标准

GB50289城市工程管线综合规划规范

GB50300建筑工程施工质量统一验收标准

1

DB4201/T679—2023

GB50345屋面工程技术规范

GB50348安全防范工程技术标准

GB50352民用建筑设计统一标准

GB50373通信管道与通道工程设计标准

GB50395视频安防监控系统工程设计规范

GB50420城市绿地设计规范

GB50437城镇老年人设施规划规范

GB50736民用建筑供暖通风与空气调节设计规范

GB50763无障碍设计规范

GB50846住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范

GB50966电动汽车充电站设计规范

GB50974消防给水及消火栓系统技术规范

GB51158通信线路工程设计规范

GB51348民用建筑电气设计标准

GB55009燃气工程项目规范

GB55013市容环卫工程项目规范

GB55014园林绿化工程项目规范

GB55019建筑与市政工程无障碍通用规范

GB55020建筑给水排水与节水通用规范

GB55022既有建筑维护与改造通用规范

GB55024建筑电气与智能化通用规范

GB55026城市给水工程项目规范

GB55030建筑与市政工程防水通用规范

GB55031民用建筑通用规范

GB55036消防设施通用规范

GB55037建筑防火通用规范

GB/T17219生活饮用水输配水设备及防护材料的安全性评价标准

GB/T19095生活垃圾分类标志

GB/T21741住宅小区安全防范系统通用技术要求

GB/T23858检查井盖

GB/T24295智能信包箱

GB/T33169社区老年人日间照料中心设施设备配置

GB/T50375建筑工程施工质量评价标准

GB/T51149城市停车规划规范

GB/T51223公共建筑标识系统技术规范

GB/T51313电动汽车分散充电设施工程技术标准

GB/T51368建筑光伏系统应用技术标准

GY/T306.1有线电视网络光纤到户系统技术规范

YZ/T0150智能快件箱设置规范

DL/T5700城市居住区供配电设施建设规范

CJJ27环境卫生设施设置标准

2

DB4201/T679—2023

CJJ45城市道路照明设计标准

CJJ140二次供水工程技术规程

CJJ179生活垃圾收集站技术规程

CJJ/T34城镇供热管网设计标准

CJJ/T153城镇燃气标志标准

JGJ39托儿所、幼儿园建筑设计规范

JGJ59建筑施工安全检查标准

JGJ80建筑施工高处作业安全技术规范

JGJ100车库建筑设计规范

JGJ147建筑拆除工程安全技术规范

JGJ168建筑外墙清洗维护技术规程

JGJ173供热计量技术规程

JGJ242住宅建筑电气设计规范

JGJ450老年人照料设施建筑设计标准

JGJ/T53房屋渗漏修缮技术规程

JGJ/T129既有居住建筑节能改造技术规程

JGJ/T163城市夜景照明设计规范

JGJ/T235建筑外墙防水工程技术规程

XF836建设工程消防验收评定规则

GA/T1781公共安全社会视频资源安全联网设备技术要求

DB42/T559低能耗居住建筑节能设计标准

DB42/T1386建筑防水工程技术规范

DB42/T1955电动自行车停放充(换)电场所消防安全管理规定

DB4201/T496住宅电梯配置和选型通用要求

DB4201/T574武汉市优秀历史建筑保护修缮技术规程

DB4201/T649武汉市排水管网建设管理技术规程

DB4201/T651武汉市排水管道混错接改造技术规程

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1

老旧小区

中心城区、开发区、风景区以及新城区原城关镇内，建成20年以上（含）、失养失修失管、市

政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。

3.2

基础类改造项目

为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物

屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。包含给排水设施、强弱电设施、道路设施、燃气设施、消防设施、

安防设施、环卫设施、房屋本体、违法建设等9部分14项。

3

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3.3

完善类改造项目

为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑

节能改造、有条件的楼栋增设电梯等。包含电梯设施、景观绿化、小区照明、适老设施、无障碍设施、

停车设施、充电设施、智能快递柜及信报箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房、建筑节能、集

中供暖（冷）设施等13部分13项。

3.4

提升类改造项目

为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容。包含公共服

务设施配套建设及智慧化改造（社区综合服务设施、公共卫生设施、幼儿教育设施、智能感知设施）、

社区专项服务设施（养老设施、托育设施、助餐设施、家政保洁设施、便民市场、便利店、邮政快递末

端服务站）、海绵城市建设等3部分12项。

3.5

违法建设

是指违反城乡规划管理有关法律、法规规定的下列情形：未取得建设工程规划许可证或者未按照建

设工程规划许可证的规定进行建设的；未经批准进行临时建设、未按照批准内容进行临时建设或者临时

建（构）筑物超过批准的使用期限不拆除的；在乡、村庄规划区内未取得乡村建设规划许可证或者未按

照乡村建设规划许可证的规定进行建设的。

3.6

专营单位

为专业经营单位的简称，主要指供水、排水、电力、通信、供气、供热等专业经营单位。

4基本规定

4.1坚持科学合理，确保安全。老旧小区改造不得降低原有建设等级和标准，有条件的应当满足现行

国家规定的建设等级和标准，确保居民基本安全需求，倡导绿色低碳,切实改善人居环境。

4.2坚持政府主导，属地管理。区人民政府为老旧小区改造责任主体，建立政府主导、街道组织、居

民参与、职能部门配合的工作机制。明确各有关部门、单位和街道、社区职责分工，共同推进老旧小区

改造工作。

4.3坚持居民参与，尊重民意。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，广泛发动居民全流

程参与改造工作，实现老旧小区改造决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

4.4坚持统筹规划，分步实施。按照先民生后提升、先拆违后改造、先功能后景观、先地下后地上的

要求，同步推进各分项工程立项、设计、施工、验收、移交工作。对给排水、强弱电、燃气、智能化等

专业管线安装应采取管线布置综合平衡技术，组织设计施工。

4.5坚持保护历史，彰显特色。坚持保护历史文化和自然生态资源，注重历史文化遗存保护和传承，

保护古树和大树等自然生态资源，突出本地特色，按照“一小区一方案”的要求，打造内容丰富、各具

特色的武汉本土小区风貌。

4.6坚持资金多元，社会参与。积极争取中央资金和地方财政资金；引导专营单位履行社会责任，出

资同步参与老旧小区相关设施的改造提升；鼓励居民、原产权单位对老旧小区改造给予资金等支持；吸

纳社会资本投资；引导金融机构积极参与，建立改造资金合理共担机制。

4

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4.7坚持建管并重，长效管理。在党建引领下选择符合老旧小区特点的物业服务模式，建立和完善老

旧小区长效管理机制，共同维护改造成果，促进基层治理体系和治理能力现代化。

4.8坚持改前评估，改后评价。改造前应对老旧小区进行综合评估，在充分征求居民意愿的前提下，

根据必要性、紧迫性、改造成本和综合效益等科学制定和审查改造方案；改造后应对改造工作开展全面

评价，根据科学性、客观性等评价和反馈改造效果。

5策划

5.1一般规定

5.1.1改造策划应调阅小区原竣工资料，对照小区现状进行查勘，与现场不符的资料应进行补勘，完

善竣工资料，作为项目策划的基础资料。老旧小区改造应根据完善的竣工资料、空间组成结构、功能需

求、改造模式等因素，按照国土空间规划、控制性详细规划及各类专项规划要求、资金筹措情况和居民

改造意愿，合理确定改造内容。

5.1.2改造策划应充分挖掘小区历史沿革、人文背景、建筑风格和周边环境等个性特色，展现小区历

史文化和风貌特色，延续城市的地域性和可识别性。历史风貌片区的改造方案应符合上位规划。建筑物

修缮、院墙翻新、小区内活动空间的打造等，应与周边风貌协调，注重街巷、环境、景观的尺度、肌理

与材质运用。宜以街、巷为主线，推进沿路老旧小区改造，重点突出街景立面整修、管线入地、店牌店

招整治和街头绿地、口袋公园建设等，打造特色传统街区。

5.1.3改造前应在充分调研的基础上，统筹养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政、快递、社

会治安，专营单位等有关方面的改造计划，避免重复立项、重复建设。

5.1.4因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，应在充分征求

居民意见基础上，由所在区按“一事一议”的原则予以解决。涉及调整或占用已建成绿地的，应当符合

绿线调整的规定要求，遵循绿地总量平衡原则，充分征求居民意见，按相关规定办理园林审批服务手续。

5.1.5选用经济适用、节能减碳、绿色环保的技术、工艺、材料、产品，鼓励采用符合环保要求的新

技术、新工艺、新材料、新设备。

5.1.6改造工作应充分考虑后期实施的工序配合与衔接，先期开展项目应为后期开展项目创造改造条

件，后期开展项目不得破坏前期改造成果，如确实需要，应不得低于原标准恢复。

5.1.7对于居民“急难愁盼”、存在严重安全隐患的改造项目，应优先列入改造项目清单。

5.1.8改前评估应结合方案联合审查进行，同时结合15分钟生活圈、12分钟文体圈、10分钟公共活

动圈和中心城区10分钟、新城区12分钟医疗急救圈建设，宜将规划单元附近的小区整合打包，实现统

一规划、统一设计、统一实施，完善文物建筑和历史建筑功能，保护街区风貌，提升城市品质。

5.2策划流程

5.2.1策划流程包括：政策宣传、信息收集、意愿调查、现场查勘、方案编制、联合审查、方案公示、

并联审批、设计等九个阶段（见附录A）。

5.2.2政策宣传：由街道、社区对已列入改造计划的小区进行老旧小区改造政策宣传。主要通过媒体、

小区业主群、微信小程序、现场宣传点、小区宣传栏、发放宣传册、悬挂张贴条幅等形式，宣传国家、

省、市老旧小区改造的政策和相关知识。

5.2.3信息收集：由街道、社区组织收集小区基本情况信息，包括户数、建筑面积、产权性质、建成

时间等，填写“老旧小区基本信息表”（见附录B）。可附现状照片、相关规划资料及长效管理方案等。

5.2.4意愿调查：由街道、社区组织开展居民意愿调查，主要通过问卷填写“老旧小区改造居民意愿

5

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调查表”（见附录C）、召开座谈会等方式，了解居民改造需求、物业管理思路等，形成“居民改造意

愿调查报告”。

5.2.5现场查勘：由街道组织社区规划师或专业单位，对拟改造的小区进行现场查勘，根据原竣工图

纸、小区现状、居民改造意愿，结合小区人文资料等，提出初步改造项目清单。

5.2.6方案编制：街道或实施单位聘请具有相应资质的设计单位，依据初步改造项目清单，按照“一

小区一方案”的要求编制小区改造方案和资金测算。

5.2.7联合审查（改前评估）：街道报区人民政府，组织区发改、财政、自然资源规划、城乡建设、

房管、城管执法、水务和湖泊、园林、公安、文旅、消防救援、通信等相关职能部门及专营单位，根据

资金测算和现场实际情况进行方案联合审查，确定改造方案，明确改造内容。

5.2.8方案公示：联合审查后，完善的小区改造方案应在小区显著位置予以公示，公示期不少于7天。

方案公示后由街道、社区确认。对公示中居民有异议的改造内容，街道、实施单位和设计单位应进行研

究，合理意见应予采纳并调整。所有异议采纳和不采纳的情况及理由，应予以公示说明。

5.2.9并联审批：方案公示无异议或调整有异议的改造内容后，由具有相关资质的单位编制可行性研

究报告，由街道或实施单位报相关主管部门办理立项、用地、规划等审批手续。

5.2.10设计：街道或实施单位委托设计单位根据并联审批的方案进入施工图设计文件编制阶段。

6基础类改造项目设计

6.1给排水设施

6.1.1给水设施

6.1.1.1对水压不足、水质不达标、给水管网存在跑冒滴漏的，应进行给水设施改造。

6.1.1.2给水设施改造应符合GB5749、GB50013、GB50015、GB55020、GB55026、GB/T17219、

GB/T23858、CJJ140和《湖北省城镇二次供水工程技术导则》等有关标准的规定。

6.1.1.3充分考虑相邻小区或居民楼的实际情况，因地制宜、集中合并编制二次供水改造方案，并按

照相关规范要求进行设计和建设。

6.1.1.4改造后的生活水箱应设置消毒设施。

6.1.1.5改造后的水表宜安装在楼栋入口、公共楼梯间等易于抄见、维护的部位。

6.1.1.6供水管道应设置于建筑物内公共部位。室外明露或有可能冰冻的管道应有防冻措施。室内、

室外管材应分别满足表1、表2的要求：

表1建筑物室内二次供水管道管材及配件材料

管径（mm）选用管材及配件名称相关标准

★不锈钢给水管及配件GB/T12771、GB/T19228

15≤DN≤300

PSP钢塑复合给水管及配件CJ/T183、CJ/T253、CJ/T237

注1:★标记的产品为该类管径产品中推荐的首选产品。

注2:如需选用其它给水管材需征求供水企业意见。

6

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表2建筑物室外二次供水管道管材及配件材料

管径（mm）选用管材及配件名称相关标准

★不锈钢给水管及配件GB/T12771、GB/T19228

DN<100

PSP钢塑复合给水管及配件CJ/T183、CJ/T253、CJ/T237

★球墨铸铁管及配件GB/T13295

100≤DN≤300

不锈钢给水管及配件GB/T12771

★球墨铸铁管及配件GB/T13295

300<DN≤1200

螺旋焊或卷制直缝焊钢管及配件GB50268

注1:★标记的产品为该类管径产品中推荐的首选产品。

注2：如需选用其它材质的给水管