DB41/T 2590-2024 全民所有土地资源资产经济价值核算技术细则

ICS01.040.03

CCSA20/39

41

河南省地方标准

DB41/T2590—2024

全民所有土地资源资产经济价值核算

技术细则

2024-02-01发布2024-05-01实施

河南省市场监督管理局发布

DB41/T2590—2024

目次

前言.................................................................................II

1范围...............................................................................1

2规范性引用文件.....................................................................1

3术语和定义.........................................................................1

4总则...............................................................................2

5清查价格内涵界定...................................................................3

6基础资料收集与处理.................................................................4

7清查价格体系构建...................................................................5

8经济价值核算.......................................................................7

9核算结果校验.......................................................................8

10成果编制..........................................................................9

附录A（规范性）全民所有土地资源资产清查核算范围....................................10

附录B（规范性）河南省农用地省级均质区分布情况......................................11

附录C（规范性）基于样点地价估算农用地均质区域平均价格方法..........................12

附录D（资料性）建设用地用途和基准地价对应表........................................15

附录E（规范性）全民所有土地资源资产经济价值核算成果报告提纲........................19

附录F（规范性）全民所有土地资源资产经济价值核算成果表..............................21

附录G（规范性）全民所有土地资源资产经济价值核算成果图编绘要求......................23

附录H（规范性）全民所有土地资源资产经济价值核算数据库..............................26

参考文献.............................................................................28

I

DB41/T2590—2024

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

请注意本文件的某些内容有可能涉及专利。本标准的发布机构不承担识别这些专利的责任。

本文件由河南省自然资源标准化技术委员会提出并归口。

本文件起草单位：河南省国土空间调查规划院、河南农业大学。

本文件主要起草人：何牧、孙志英、杨戈、王争艳、路婕、熊广成、黄茜、许爱国、李英、刘大

全、崔婷婷、刘明洁、张秋玲、康鸳鸯、王幻想、王秀丽、宋亚开、牟天昊、上官祯祥、黄雪红、张

琰奇、苑帅。

II

DB41/T2590—2024

全民所有土地资源资产经济价值核算技术细则

1范围

本文件规定了全民所有土地资源资产经济价值核算的术语和定义、总则、清查价格内涵界定、基

础资料的收集与处理、清查价格体系构建、经济价值核算、核算结果校验及成果编制等内容。

本文件适用于全民所有土地资源（不包括林地、草地、湿地和未利用地）资产经济价值县级核算。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文

件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适

用于本文件。

GB/T18507—2014城镇土地分等定级规程

GB/T18508—2014城镇土地估价规程

GB/T21010—2017土地利用现状分类

GB/T28406—2012农用地估价规程

TD/T1055—2019第三次全国国土调查技术规程

TD/T1059—2020全民所有土地资源资产核算技术规程

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1

全民所有土地

国家所有的土地，其所有权由国务院代表国家行使。

3.2

土地资源资产经济价值

在统一基准日与一定用途前提下，参照市场交易水平和生产经营情况，按照统一设定的年期测算

出的使用权经济价值或收益的现值。

3.3

土地资源资产经济价值核算

在土地资源调查、统计的基础上，依据具体工作目标和需求，对一定时间（或时点）和空间内的

土地资源资产的经济价值量的整体核定。

3.4

清查价格

基于清查基准日，对一定区域内全民所有土地资源资产，依据规定程序和规范方法，分用途测算

的法定最高年期或统一设定年期的用于资产经济价值核算的土地使用权价格。

3.5

均质区域

在一定区域范围内，根据土地资源资产特定，划分的自然、社会、经济等条件基本一致的区域。

3.6

基本核算单元

1

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在县级行政区内，具有空间连续性，且土地的基本特征、开发利用状况等具有相对一致性的核算

空间，是区域内土地资源资产经济价值核算的最基本组成单位。本文件以国土变更调查图斑为基本核

算单元。

[来源：TD/T1059—2020，3.7]

4总则

4.1基本原则

4.1.1可靠性原则

基础资料应采用职能部门正式公布或经第三方技术审查后的成果数据。

4.1.2客观性原则

应反映地方客观正常利用条件下，土地资源资产内在的相对稳定和均衡的价值。

4.1.3衔接协调原则

与同时期国土变更调查成果相衔接，充分利用年度国土变更调查成果及其他专项调查成果，核算

结果要与区域自然资源禀赋相协调。

4.1.4可比性原则

县级清查价格内涵应与省级清查价格内涵保持一致，清查价格应符合省级价格偏离度的要求。

4.2核算范围与内容

4.2.1核算范围

包括县级单位空间内，现行调查技术体系已覆盖的全民所有的耕地、园地、商业服务业用地、工

矿用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地（水

库水面、坑塘水面、沟渠、水工建筑用地）、其他土地（空闲地、设施农用地、田坎）。具体核算范

围按附录A规定。

4.2.2核算内容

包括县级单位的各类土地资源资产经济价值量与总体经济价值量。

4.3核算基准日

每轮核算工作，应以国土变更调查时点（12月31日）作为核算结果对应的基准日。

4.4基本流程

土地资源资产经济价值核算的基本流程如下：

a)确定核算范围与对象；

b)清查价格内涵界定；

c)基础资料收集与处理；

d)建立县级清查价格体系；

e)确定基本核算单元；

2

DB41/T2590—2024

f)统计土地资源实物量；

g)实施土地资源资产经济价值核算；

h)核算结果的检验与确定；

i)编制核算成果。

土地资源资产经济价值核算基本流程见图1。

确定核算范围与对象

.

清查价格内涵界定

基础资料收集与预处理

底图数据专题数据其他数据补调数据

资源属性信息资产属性信息

权属、数量、质量、用途、分布成本、收益、价格

空间信息数据整合

数据预处理、数据整合、数据迁移

建立县级清查价格体系确定基本核算单元统计土地资源实物量

不土地资源资产经济价值量核算

合

格

核算结果校验

合格

编制核算成果

文字成果表格成果图件成果数据库成果

图1土地资源资产经济价值核算基本流程

5清查价格内涵界定

5.1农用地清查价格内涵

农用地清查价格内涵如下：

a)权利特征：全民所有农用地使用权；

b)土地用途：根据全民所有农用地的主要类型，按照水田、水浇地、旱地、果园、茶园、其他

园地、设施农用地、养殖坑塘设定；

c)年期特征：30年；

d)种养特征：耕地采用当地标准耕作制度或所在区域普遍种植的农业主导作物；园地采用所在

区域普遍种植的园艺作物；设施农用地和养殖坑塘采用所在区域的主要农业利用方式；

e)农田基本设施状况：区分土地用途，根据各均质区的电力、灌溉、排水等设施状况综合确定；

f)基准日：12月31日。

5.2建设用地清查价格内涵

建设用地类型清查价格内涵如下：

a)权利类型：出让土地使用权；

3

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b)土地用途：全民所有建设用地清查价格的土地用途类别包括商业服务业用地、工矿用地、住

宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地（水工

建筑用地）；

c)年期特征：各类建设用地法定最高使用权年限，其中商业服务业用地40年，工矿用地为50

年，住宅用地70年，公共管理与公共服务用地50年，特殊用地50年，交通运输用地50年，水

域及水利设施用地（水工建筑用地）50年；

d)基准日：12月31日；

e)其他：土地开发程度及容积率等土地利用条件，以当地基准地价内涵为准，与客观情况不符

时，应重新设定统一内涵。

6基础资料收集与处理

6.1资料收集的一般要求

资料收集应符合以下要求：

a)资料调查收集的内容、资料的详尽程度，以及数据精度要求等应根据拟定的核算对象、价格

内涵、核算方法等确定，按照本标准的具体要求（见8.2），在6.2中列示的各类资料中选

择收集；

b)外业调查资料应填写规范的调查表格，对于具有空间特征的资料，应按实地位置标注于核算

工作底图；

c)资料应有较好的现势性，资料数据所对应的时间宜在距核算基准日的前三年之内，资料不足

时，可放宽至五年；

d)地价样点调查资料应具有代表性，数量充足，空间分布均匀；

e)应对收集的资料进行整理汇总分析，并根据情况进行必要的实地踏勘、校核、补充调查或资

料修正等工作。

6.2资料调查收集内容

6.2.1农用地

农用地资料收集宜包含以下内容：

a)自然地理资料，包括气象、水文、土壤、地貌等；

b)国土调查及年度国土变更调查资料；

c)政府公布的全民所有农用地基准地价成果；

d)政府公布的集体农用地基准地价成果；

e)用于农用地经济价值估算的地价样点等相关数据资料；

f)省级全民所有农用地清查价格体系成果；

g)耕地质量评价成果；

h)园地分等定级资料；

i)其他资料，包括农业区划资料、土壤普查资料、土地开垦成本核算及地价变动、资源产品价

格等农业统计数据资料等。

6.2.2建设用地

建设用地资料收集宜包含以下内容：

a)国土调查及年度国土变更调查资料；

4

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b)征地区片综合地价数据；

c)土地市场动态监测与监管系统数据；

d)政府公布的城镇基准地价成果；

e)其他可确定土地供应信息的资料；

f)政府公布的标定地价成果资料；

g)工业用地出让最低价标准；

h)用于建设用地经济价值估算的其他相关数据资料。

6.3资料预处理

6.3.1资料校核

对调查收集资料的完整性、时效性、客观性、代表性等进行检查和校验；剔除填报不符合要求和

明显偏离正常情况的数据；资料不足时，应进行外业补充调查。

6.3.2资料整理

将初步校核的资料按照土地类别进行归类，对调查得到的地价样点等资料按照一定标准统一填表、

上图。

6.3.3图件制作

应以国土变更调查成果为基础，对相关图件资料、数据库资料进行标准化或矢量化处理，统一为

2000国家大地坐标系、1985国家高程基准、高斯—克吕格三度带投影方式。依据确定的核算范围与

对象，划定核算区域的外围空间边界，剔除边界内非核算对象，经信息校验后形成工作底图。

7清查价格体系构建

7.1农用地清查价格体系构建

7.1.1直接应用省级农用地清查价格体系

县级行政区内自然条件、经济水平等因素差异程度较小，由县级自然资源主管部门组织专家对省

级确定的县级分地类平均价格进行研判，论证后符合当地实际的，宜直接采用省级农用地均质区域

（见附录B）和县级价格，核算农用地土地资源资产经济价值。

7.1.2建立县级农用地清查价格体系

7.1.2.1均质区域划分

均质区域划分方法如下：

a)已有农用地基准地价成果地区，采用相应地类的基准地价的级别作为均质区域；

b)没有农用地基准低价成果地区，根据GB/T28406—2012中9.8.3描述的方法划分均质区域。

7.1.2.2均质区域平均价格估算

均质区域平均价格估算方法如下：

a)基于地块样点地价估算：应采用样点地价平均法计算均质区域的平均地价（见附录C）；

5

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b)基于全民所有农用地基准地价估算：已完成全民所有农用地基准地价评定的县级单位，应比

照清查价格内涵，根据GB/T28406—2012中9.10描述的方法对基准地价进行修正，将修正后

的基准地价作为均质区域平均价格。

7.1.3估算结果校核

均质区域价格不得超出省级农用地清查价格体系中县级平均价格的±30%。确有特殊原因超出的，

应详细说明原因。

7.1.4清查价格体系确定

校核后的均质区域平均价格作为农用地清查价格，构建农用地清查价格体系，用于农用地经济价

值核算。

7.2建设用地清查价格体系构建

7.2.1均质区域划分

均质区域划分方法如下：

a)城镇基准地价覆盖区域，宜采用城镇分用途土地级别作为均质区域；

b)城镇基准地价覆盖以外区域，宜参照集体建设用地级别划分均质区域或根据GB/T18507—

2014中4.7描述方法划定。

7.2.2均质区域平均价格估算

7.2.2.1有地价信号情况下的价格估算

城镇基准地价覆盖区域有地价信号的地类，应比照清查价格内涵对基准地价进行修正，将修正后

的基准地价作为该地类均质区域平均价格，其修正内容及方法如下：

a)年期修正：对于地方现有基准地价内涵中可能存在的政策性年期设定（如：工业用地按30

年而非50年设定），应通过测算年期修正系数，将其修正到清查价格的统一内涵；

b)期日修正：地方现有基准地价的期日与清查基准日不同时，宜参照当地的地价监测指标（首

选）或土地交易价格测算期日修正系数，将基准地价修正到清查价格的统一内涵。对于土地

市场发育程度较低、交易稀少，或近年土地市场运行平稳，地价波动微弱的地区，以及清查

基准日距基准地价未超过3年的，可不进行期日修正；

c)其他修正：关于容积率和开发程度等土地利用条件，以当地基准地价内涵为准，除非其与区

域客观情况明显不符、不具区域表征性，否则无需进行统一修正；若现行基准地价的容积率、

开发程度与区域客观情况明显不符，应重新设定内涵，并依据此因素在当地的影响规律进行

整体修正（如：统一增加或减少开发程度中某一项的开发费用）；

d)各类修正后的价格水平应遵循底线控制原则，即：采矿用地、管道运输用地、水工建筑用地、

盐田和农村宅基地等类型的全民所有建设用地，地价水平应不低于所在区域集体土地征收中

土地补偿费、安置补助费和地上附着物拆迁补偿费用；其他类型的建设用地，地价水平不低

于所在行政单元的工业用地出让最低价标准。

以上涉及到的修正系数确定方法按照GB/T18508—2014中6.5.1的规定执行。

7.2.2.2无地价信号情况下的价格估算

7.2.2.2.1城镇基准地价覆盖空间外，无地价信号的地类

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应参照本行政单元内相应用地类型的末级基准地价确定；无相应用地类型基准地价的，应参照末

级工业用地基准地价水平确定。有条件采集相关数据的，可选取若干个核心因素（如：城镇规划的乡

镇等级、距末级地边界的距离、集体建设用地基准地价等）测算区位修正系数，利用区位修正系数对

所参照的末级基准地价进行修正后使用。

如：根据集体建设用地基准地价测算区位修正系数，修正公式见式（1）：

𝐴1

𝑃=𝑃末×𝑄=𝑃末×································································(1)

𝐴末

式中：

𝑃——均质区域的平均价格；

𝑃末——末级地的基准地价水平；

𝑄——区位修正系数；

𝐴1——基准地价未覆盖空间上的集体建设用地基准地价水平；

𝐴末——末级地内的集体建设用地基准地价水平。

修正后价格水平应遵循底线控制原则。

7.2.2.2.2城镇基准地价覆盖空间内，无地价信号的地类

应依次采用以下原则确定其清查价格：

a)查询当地的地价政策，如有政策约定该类用地的价格参照标准的，应根据其思路选择参照的

地价类型；

b)其他情况的各类用地的价格应按照附录D的规则确定。

7.2.3估算结果校核

清查价格体系初步确定后，应对初步成果进行统筹平衡，对明显错误或不协调的清查价格信号进

行必要的调整、修正。

7.2.4清查价格体系确定

校核后的各地类各均质区域的平均价格作为清查价格，构建建设用地清查价格体系，用于建设用

地经济价值核算。

8经济价值核算

8.1基本核算单元确定

县级土地资源资产经济价值宜以国土变更调查图斑为基本单元进行核算。

8.2土地资源实物量统计

土地资源实物量统计是经济价值核算的前提，应以基本核算单元为基础进行统计，通过分类提取、

分析汇总。基本核算单元是国土变更调查中二级地类的图斑地类面积。

8.3土地资源资产经济价值量核算

8.3.1清查价格与实物信息套合

8.3.1.1实物量图层与清查价格套合

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将全民所有土地资源资产清查实物量图层与清查价格图层套合，将清查价格图层中相应地类的清

查价格赋予与之套合的基本核算单元。

8.3.1.2图斑处理

当叠加套合的图层存在跨越多个清查价格区域的情况时，应通过影像判读及实地调研等方法，将

跨等级图斑按照以下规则进行处理：

a)跨越多个级别，且落在某一级别范围内的面积超过原图斑面积90%以上的图斑，直接赋予该

图斑此类地价；

b)除第一种情况外，跨越多个级别的，按照面积加权的方法确定该图斑的平均地价。

8.3.2经济价值核算

将不同用途、不同单元内的清查价格与该用途在该单元内的土地实物量匹配，核算土地资源资产

经济价值，核算公式见式（2）：

𝑛，𝑚

𝐴=∑𝑖=1𝑃𝑖𝑗×𝑆𝑖𝑗····································································(2)

𝑗=1

式中：

𝐴——行政辖区（县级单位）中各用途土地资源资产经济价值总量；

𝑛——行政辖区中，土地用途数量；

𝑚——行政辖区中，核算单元数量；

𝑃𝑖𝑗——行政辖区中，第i类用途土地在第j单元内的清查价格；

𝑆𝑖𝑗——行政辖区中与𝑃𝑖𝑗对应的第i类用途的第j单元中，该用途土地的实物量。

9核算结果校验

9.1基本要求

核算实施主体应依据4.4设定的流程，在各基本程序、环节完成后，对阶段性结果进行全面自检，

并对结果进行确认、修改、完善等行为予以记录；对检核中发现的，现行条件下难以解决的瑕疵或异

常情况，及其对结果可能产生的影响，应进行具体说明；编制核算结果自检报告；

9.2准确性检查

9.2.1基础资料校核

基础资料校核内容如下：

a)可靠性，应为有相应职能的部门对外正式公布或经过第三方技术审查后的成果数据；

b)全面性，应覆盖全部核算单元，或经合理的技术处理后能够覆盖全部核算单元；

c)规范性，应符合相关标准规范的要求；

d)现势性，应具有良好的现势性，数据时点与核算基准日一致或者接近，或者具备可修正到清

查基准日的必备条件；

e)多源数据匹配性，各类多源数据之间，其坐标系统、比例尺以及数据完备情况等方面应具有

较好的空间匹配性和属性信息匹配性。

9.2.2核算过程校核

8

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主要对清查价格内涵界定、核算方法选择、关键参数设定，以及数据、图件处理等核算过程的科

学性与规范性进行全面检查，具体包括但不限于以下内容：

a)清查价格内涵界定，依据经济价值核算的工作目标与要求，检查清查价格内涵的界定是否清

晰、准确，并符合相关法律规定；

b)核算方法选择，选择的核算方法应能够达到预期的成果精度，并能与基础资料完整情况相匹

配，在核算工作中具有整体较好的可操作性；

c)关键参数的设定，参数的取值和测算应符合相关技术规程，用于测算参数的数据应客观合理，

测算过程应完整、规范；

d)数据、图件处理过程的准确性，借助软件工具，通过人机交互等方法，检查多源数据和图件

资料的匹配、判读，以及关联信息的提取过程是否准确无误，计算公式和计算过程等是否正

确。

9.2.3核算结果校核

对土地资源资产经济价值核算结果的完整性、逻辑性和一致性进行检查，包括但不限于以下内容：

a)完整性，核算结果在内容、分类、表达方式等方面应完整、正确，满足工作要求；

b)逻辑性，核算结果的汇总数据与分项数据间逻辑关系正确；

c)一致性，作为成果构成部分的报告、表格、图件、数据库等相关内容应衔接一致。

9.3协调性分析

通过分析土地资源资产经济价值量核算结果与区域内社会经济指标、自然资源禀赋状况等相关因

素的匹配程度，初步分析结果的合理性、协调性；当存在明显异常的情况时，应进一步分析原因，根

据需要进行调整和完善。

10成果编制

10.1文字成果

包括工作报告和技术报告。报告提纲和内容应符合附录E的规定。

10.2表格成果

包括全民所有土地资源资产经济价值核算成果表、全民所有农用地类型清查价格体系汇总表、全

民所有建设用地类型清查价格体系汇总表等，表格格式按照附录F规定。

10.3图件成果

包括全民所有土地资源资产实物量图和全民所有土地资源资产经济价值图，相关要求按照附录G规

定。

10.4数据库成果

全民所有土地资源资产经济价值核算数据库，数据库要求按照附录H规定。

9

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A

A

附录A

（规范性）

全民所有土地资源资产清查核算范围

全民所有土地资源资产清查核算范围见表A.1。

表A.1全民所有土地资源资产清查核算范围表

第三次全国国土调查工作分类《中华人民共和国土地

一级地类编码一级地类名称二级地类编码二级地类名称管理法》三大类

00湿地0603盐田建设用地

0101水田

01耕地0102水浇地

0103旱地

农用地

0201果园

02园地0202茶园

0204其他园地

05H1商业服务业设施用地

05商业服务业用地

0508物流仓储用地

0601工业用地