T/SIPAQLHH 0002-2022 租赁厂房安全管理导则

T/SIPAQLHH0002-2022

ICS03.080.01

L722

团体标准

T/SIPAQLHH0002-2022

租赁厂房安全管理导则

SafetymanagementregulationsforLeasedplant

2022-12-1发布XX-XX-XX实施

苏州工业园区安全生产联合会发布

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租赁厂房安全管理导则

（总则部分）

二〇二二年十二月

I

T/SIPAQLHH0002-2022

目录

前言..............................................................................II

1范围.................................................................................1

2规范性引用文件.......................................................................1

3术语和定义...........................................................................1

4租赁厂房各方安全生产责任.............................................................3

4.1业主的安全生产责任..................................................................3

4.2管理人的安全生产责任...............................................................3

4.3物业服务机构的安全生产责任.........................................................3

4.4出租人的安全生产责任...............................................................4

4.5承租人的安全生产责任...............................................................5

5租赁厂房使用安全管理.................................................................5

5.1租赁厂房安全管理机制...............................................................5

5.2安全生产管理体系建设................................................................6

5.3安全管理机构或人员配置..............................................................6

5.4安全生产投入.......................................................................6

5.5租赁厂房安全生产条件...............................................................7

5.6安全风险分级管控和隐患排查治理双重预防机制.........................................7

5.7事故应急管理与调查.................................................................8

6租赁业务全生命周期安全管理..........................................................10

6.1招商阶段安全管理..................................................................10

6.2建设阶段安全管理..................................................................11

6.3运营阶段安全管理..................................................................13

6.4退租复原阶段安全管理..............................................................15

7.外包项目作业安全管理................................................................16

8安全管理信息化......................................................................17

附录A...............................................................................19

附录B...............................................................................25

附录C...............................................................................26

附录D...............................................................................28

附录E...............................................................................29

附录F...............................................................................30

附录G...............................................................................31

参考文献...........................................................................40

I

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前言

本文件按照GB/T1.1-2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

《租赁厂房安全管理导则》由总则和专项安全管理两部分构成，本文件是总则部分。

本文件由苏州工业园区安全生产联合会提出。

本文件起草单位：苏州工业园区应急管理局、苏州阳澄湖半岛旅游度假区应急管理局、苏州恒泰

控股集团有限公司、裕廊腾飞房地产服务（苏州）有限公司、苏州纳米科技发展有限公司

本文件主要起草人：徐晓明、汤剑峰、王荣泉、姚骏、王云峰、钱卫荣、张玉国、肖伟、王文

苏、蔡进。

明基材料有限公司李娟，欧瑞康（中国）科技有限公司黄剑清、杨玮，苏州市工业联合发展（集

团）有限公司任晓伟，苏州海格新能源汽车电控系统科技有限公司谢小慧为本文件起草提供了帮助。

本文件为首次发布。

II

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租赁厂房安全管理导则（总则部分）

1范围

本文件给出了租赁厂房安全管理的术语和定义，明确了租赁厂房各方安全管理责任，对租赁资产

安全管理、租赁业务全生命周期安全管理，以及安全信息化等事项给出了指引。

本文件适用于租赁厂房的业主、管理人、物业服务机构、承租人在租赁厂房运营和使用中的安全

管理活动。

本文件不适用于化工园区类工业厂房安全管理。

2规范性引用文件

下列文件的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文

件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适

用于本文件。

GB/T33000企业安全生产标准化规范

GB/T29639生产经营单位生产安全事故应急预案编制导则

GB/T38315社会单位灭火和应急疏散预案编制及实施导则

AQ/T9007生产安全事故应急演练基本规范

AQ/T9009生产安全事故应急演练评估规范

AQ/T9011生产经营单位生产安全事故应急预案评估指南

GB35181重大火灾隐患判定方法

3术语和定义

3.1

租赁厂房

业主出租给他人从事生产经营活动的用房，包括标准厂房、全部或部分厂房、各类建筑物等。

3.2

1

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业主

厂房的所有权人，包括自然人、法人和其他组织。

3.3

管理人

经业主同意（授意）转租、受业主委托出租或者管理租赁厂房的单位和个人，包括厂房实际控制

人、转租厂房人及“二房东”等，也可以是受委托承担厂房租赁业务的物业服务机构。

3.4

出租人

具体承担厂房租赁业务的业主或者管理人。

3.5

承租人

租用厂房进行生产活动的自然人、法人和其他组织。

3.6

物业服务机构

依法设立、具有独立法人资格，具有相应的专业工程技术人员，专业提供物业管理服务的组织。

3.7

物业服务

物业服务机构或其他管理人接受业主委托，按照合同约定，对租赁厂房内的建筑物、构筑物及配

套的设施设备和相关场地，进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和安全生产管理

等相关秩序的活动。

3.8

外包项目

租赁厂房业主、管理人、物业服务机构及承租人以外包或外协方式从事厂房及其设施设备、生产

设施设备安装、维修等项目作业活动。

3.9

安全风险分级管控和隐患排查治理双重预防机制

企业为预防安全事故的发生，建立并运行安全风险辨识、分级管控和事故隐患排查治理两项工作

体系的统称。

3.10

重大事故隐患

危害和整改难度较大，应当全部或者局部停产停业，并经过一定时间整改治理方能排除的隐患，

或者因外部因素影响致使生产经营单位自身难以排除的隐患。

2

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4租赁厂房各方安全生产责任

4.1业主的安全生产责任

业主是租赁厂房使用安全责任人。业主为生产经营单位的，其主要负责人为租赁厂房使用安全第

一责任人。业主应承担下列厂房使用安全责任：

1）按照《苏州市房屋使用安全管理条例》规定承担房屋使用安全责任。

2）承担房屋消防、抗震、防雷安全及厂房附属电梯、供电、供水、供气等设施设备维护、使用

等方面的安全管理责任。

3）厂房租赁和运营属于生产经营活动，业主应履行企业安全生产主体责任，按照《安全生产

法》、《消防法》等法律法规规定建立健全并落实全员安全生产责任制度及相关管理制度，

做到安全责任、管理、投入、培训和应急救援“五到位”。

4）厂房租赁运营有四种常见管理模式，分别是：

——业主直接承担物业管理和租赁业务管理；

——业主委托物业服务机构进行物业服务，直接承担租赁业务管理；

——业主委托物业服务机构进行物业服务，另行委托管理人承担租赁业务管理；

——业主委托管理人承担物业管理和租赁管理。

不同运营管理模式下业主安全管理职责见附录A。

4.2管理人的安全生产责任

管理人根据业主委托或授权承担租赁厂房运营管理相关安全生产管理责任，包括但不限于以下方

面：

1）受业主委托承担租赁厂房及其设施设备维护、使用安全职责；

2）受业主委托组织制定租赁厂房安全管理规约或包含安全管理事项的管理规约；

3）受业主委托承担租赁厂房出租人安全生产职责；

4）受业主委托与物业服务机构协调建立租赁厂房及承租人外包项目安全监管机制；

5）受业主委托承担对租赁厂房物业服务机构安全管理履职监督、考核职责；

6）受业主委托承担租赁厂房及其设施设备物业服务的，承担物业服务机构安全生产职责。

4.3物业服务机构的安全生产责任

4.3.1物业服务机构按照物业服务合同和安全管理协议明确的物业服务范围、事项及安全管理的职

责，落实房屋使用安全检查、房屋设施修缮维护等安全管理事项，并建立相应的管理档案。物业服务

机构的安全管理职责，包括但不限于以下方面：

3

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1）物业管理区域内房屋及其配套设施设备和相关场地的使用过程中的安全管理与依约监督；

2）物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护过程中的安全管理；

3）物业管理区域内消防安全、治安、环保、物业装饰装修等与安全管理相关的事项；

4）物业管理范围内事故应急管理；

5）配合、协助出租人对承租人的安全管理依约监督；

6）其它相关安全管理事项，如安全宣传教育培训等。

厂房设施未实行委托管理或者委托管理约定不明确的，房屋设施使用安全管理责任由业主负责承

担。

4.3.2物业服务机构从事物业服务活动，应按照《安全生产法》、《消防法》等安全生产相关法律法

规建立健全并落实安全责任制度、安全管理规章制度和操作规程，落实安全生产责任。

4.4出租人的安全生产责任

4.4.1出租人从事厂房租赁属于生产经营行为，应按照《安全生产法》、《消防法》等安全生产相关

法律法规建立并落实安全生产责任制度、安全管理规章制度，落实安全生产责任。

4.4.2出租人在租赁业务安全管理中承担包括但不限于以下安全职责：

1）出租人不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单

位或者个人；

2）出租人与承租人签订并落实安全生产管理协议，或者在租赁合同中约定各自的安全生产管理

职责；

3）对经授权或同意的转租（分租）应进行登记备案，将次承租人纳入安全生产统一协调管理，

建立出租人、次承租人及物业服务机构多方协调的安全管理工作制，依法依约清理违约转租

（分租）行为。

4）出租人应向承租人书面告知出租场所及相关设备的基本情况、安全生产要求；

5）出租人协调解决承租人提出的安全生产问题；

6）出租人应定期进行安全检查，发现承租人有安全问题的，及时督促整改，发现安全生产违法

行为、重大事故隐患或者发生生产安全事故时，应当立即如实报告所在地负有安全生产监督

管理职责的部门。

4.4.3出租人委托物业服务机构参与或开展对承租人管理的，应在租赁协议或安全管理协议中写

明。

4.4.4出租人可以委托安全生产技术服务机构提供咨询、培训等技术服务，提升安全风险防控和事

故防范能力。保证安全生产的责任仍由出租人负责。

4

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4.5承租人的安全生产责任

4.5.1承租人应与出租人签订并落实安全生产管理协议。

4.5.2承租人应配合出租人履行房屋使用安全义务，支持配合出租人对其安全生产工作的统一协调管

理，应当合理、审慎使用厂房及其设施设备，发现房屋及其附属设施出现险情、安全隐患的，应立即

告知出租人，出租人应按约定及时消除。

4.5.3承租人租赁厂房从事生产经营，应具备安全生产相关法律法规和标准规定的安全生产条件，不

具备安全生产条件的，不得从事生产经营活动。

4.5.4承租人从事生产经营活动，应按照《安全生产法》、《消防法》等安全生产相关法律法规建立

健全并落实安全责任制度、安全管理规章制度，做到安全基础管理落实到位、安全投入落实到位、安

全培训落实到位、应急救援落实到位。

4.5.5承租人承租区域发生生产安全事故时，应当及时报告安全生产监督管理部门和有关部门，并及

时告知出租人。

4.5.6承租人未经出租人同意，不得擅自转租其承租的房屋，经出租人授权或同意，对承租区域进行

转租（分租)的，在转租(分租)合同及安全管理协议中，应明确房屋转租期间转租人和次承租人的安

全管理方面的权利、义务，并应符合有关安全生产法律法规关于出租人和承租人的权利、义务的规

定。

4.5.7第一承租人既要接受出租人的履约监督，又要在承租范围内对次承租人履行出租人安全管理职

责。

5租赁厂房使用安全管理

5.1租赁厂房安全管理机制

5.1.1业主、管理人、物业服务机构应通过委托合同、安全生产管理协议明确的租赁厂房的使用安

全、资产运营安全管理工作模式、各方安全管理职责分工，确定具体管理人，负责建立租赁厂房项目

运营管理团队，明确负责人及运营、工程物业、安全管理等岗位人员组成及其安全生产工作职责、责

任范围、任务清单及考核标准等事项，具体负责租赁厂房的运营安全管理。

5.1.2业主委托管理人具体负责租赁厂房安全管理，委托物业服务机构负责物业服务及其相应安全管

理操作的，应当建立安全生产统一、协调管理机制，定期对管理人及物业服务机构履行安全生产职责

进行安全检查、考核，督促解决存在的安全生产问题。

5

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5.2安全生产管理体系建设

5.2.1出租人、承租人和物业管理机构应根据《安全生产法》要求，按照《企业安全生产标准化规

范》（GB/T33000）,开展安全生产标准化建设，积极参加安全生产标准化等级评定，提高安全生产水

平，确保安全生产。

5.2.2有条件的租赁厂房出租人、承租人和物业管理机构，可以进行ISO45001职业健康安全管理体

系认证。

5.3安全管理机构或人员配置

5.3.1租赁区域如存在涉及金属冶炼、金属熔融、粉尘涉爆、涉氨制冷或者危险物品的生产、经营、

存储等重点行业领域单位，出租人应设置安全生产管理机构或明确安全管理归口部门，并根据《江苏

省安全生产条例》配备足额的专职安全生产管理人员。

5.3.2前款规定以外的租赁厂房，厂区内租赁企业超过十家或者租赁企业中规模以上企业超过三家，

出租人应设置安全生产管理机构或者配备专职安全生产管理人员。不满足上述条件的，应配备专职或

者兼职安全生产管理人员。

5.3.3租赁厂房厂区委托物业服务的，物业服务机构应根据法律法规的相关规定以及合同的约定配备

专职或兼职安全生产管理人员。

5.3.4规模大、安全管理任务重的涉重点高危行业领域租赁厂房具体管理人宜配备安全总监。安全总

监应当具有工程师以上专业技术职称或者取得注册安全工程师资格，熟悉安全生产法律、法规、标准

和规范。安全总监负责综合协调管理本单位的安全生产工作。

5.3.5承租人应按照《安全生产法》和《江苏省安全生产条例》等法律法规的规定设置安全生产管理

机构或者配备专（兼）职安全生产管理人员，特定行业以外的其他生产经营单位，从业人员一百人以

上的，应当设置安全生产管理机构或者配备专职安全生产管理人员。

5.3.6出租人、承租人和物业服务机构主要负责人和安全管理人员应具备与所从事的生产经营活动相

适应的安全生产知识和管理能力，参加应急管理部门组织的安全培训并考核合格，取得安全资格证。

5.4安全生产投入

5.4.1业主应保证租赁厂房及其设施设备具备安全生产条件所必需的安全生产投入，以及投入的有效

实施。

5.4.2租赁厂房业主、管理人、物业服务机构及承租人，应保证各方具备安全条件所必须的安全生产

投入。

5.4.3安全生产投入费用在成本中据实列支。安全生产费用的提取标准，可采取年度安全管理工作事

项所需费用预算制管理，也可按照《企业安全生产费用提取和使用管理办法》，参考机械行业计提标

准计提制管理。

6

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5.4.4出租人、承租人和物业服务机构安全生产费用使用范围的确定应遵循“确保需要、规范使用”

的原则，可参照现行《企业安全生产费用提取和使用管理办法》中相应类型企业安全费用使用范围执

行。

5.4.5员工工伤保险、医疗保险费用，不应在安全生产费用中列支。

5.5租赁厂房安全生产条件

5.5.1业主应组织和统一协调管理人、物业服务机构做好租赁厂房及其设施设备安全管理，以保障租

赁厂房符合相应安全生产条件。

5.5.2业主或管理人、物业服务机构应按职责分工，按相关国家标准、行业标准或地方标准做好租赁

厂房厂区内公共设施设备的安全管理，主要包含以下方面：

1）落实出租厂房相关图纸、审批许可、竣工验收、质量保修以及设施设备文件等档案的管理；

2）编制建筑和公共设施设备清单；

3）落实建筑和公共设施设备的维护、保养、检测、巡检；

4）落实特种设备及附件的检定、检验和校准（安全阀、压力表、气体报警装置等）；

5）如房屋出现裂缝、变形、不均匀沉降等现象，应根据国家相关规定进行安全性检测或鉴定。

5.6安全风险分级管控和隐患排查治理双重预防机制

5.6.1出租人、承租人和物业服务机构应根据法律法规、标准规范等的规定，结合管理范围实际情况

和风险防控要求，以安全风险辨识评估为基础，突出风险管控，强化隐患治理，构建持续有效的安全

风险分级管控和隐患排查治理双重预防机制（以下简称：双重预防机制），建立风险辨识、分级管

控、隐患排查、闭环治理、建档监控等制度，关口前移，源头管控，把风险控制在隐患产生前、把隐

患消除在事故发生前。

5.6.2双重预防机制建设主要实现以下目标：

1）建立风险分级管控制度；

2）建立全面覆盖运营范围的风险清单；

3）设置较大以上风险公告栏；

4）制作岗位风险告知卡；

5）绘制风险四色分布图；

6）绘制作业风险比较图；

7）建立隐患排查治理制度；

8）建立隐患排查治理台帐；

9）制定重大隐患治理实施方案。

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5.6.3安全风险辨识，每年不少于一次，安全风险辨识应覆盖到租赁厂房各使用单位和厂区共用部位

和共用设施。出租人和物业服务机构负责租赁厂房共用部位和公共设施、承租人负责承租区域内的双

重预防机制建设。双重预防机制建设工作程序可参照附录B。

工业企业安全生产风险的辨识、管控和报告应遵守《江苏省工业企业安全生产风险报告规定》的要

求。

5.6.4出租人及物业服务机构应将租赁厂房共用区域与共用设施的安全风险及管控情况纳入向承租人

的交底内容；承租人的双重预防机制建设情况及较大以上安全风险辨识管控情况，应向出租人和物业

服务机构报备。

5.7事故应急管理与调查

5.7.1出租人、承租人及物业服务机构应当根据本单位的安全事故风险以及租赁厂房共用部位安全事

故风险，分别制定相应的生产安全事故应急预案，各方预案应当相互衔接。

应参照《生产经营单位生产安全事故应急预案编制导则》（GB/T29639）编制应急预案，参照

《社会单位灭火和应急疏散预案编制及实施导则》（GB/T38315）编制灭火和应急疏散预案。

事故风险单一、危险性小的生产经营单位，可以只编制现场处置方案。

5.7.2出租人每年至少组织一次物业服务机构、承租人参与的联合综合应急预案演练；物业服务机构

及承租人，每半年至少组织一次专项应急预案演练或现场处置方案演练。应急演练的组织、实施可参

照《生产安全事故应急演练基本规范》（AQ/T9007）。

应急预案演练结束后，演练组织单位应当对应急预案演练效果进行评估，撰写应急预案演练评估

报告，分析存在的问题，并对应急预案提出修订意见。急演练的评估可参照《生产安全事故应急演练

评估规范》（AQ/T9009）。

5.7.3出租人、承租人及物业服务机构应当参照《生产经营单位生产安全事故应急预案评估指南》

（AQ/T9011）对本单位制订的应急预案进行评估，及时修编、完善应急预案。应急组织指挥体系与职

责、应急处置程序、主要处置措施、应急响应分级等内容变更的，应急预案编制单位应及时修订预案

并将告知相关方。

5.7.4出租人、承租人及物业服务机构应当按照应急预案的规定，落实应急指挥体系、应急救援队

伍、应急物资及装备，建立应急物资、装备配备及其使用档案，并对应急物资、装备进行定期检测和

维护，使其处于适用状态。出租人应急能力不足时，应依托物业服务机构，组织协同承租人应急救援

队伍或人员，共建厂区应急救援队伍。

5.7.5出租人应组织建立物业服务机构和承租人参与的安全生产报告响应机制，明确事故报告的组织

和人员职责、信息报告内容、响应分级标准和响应时限，并通过演练检验机制适用性和有效性，确保

信息报告渠道畅通，信息传递和事故处置及时。

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5.7.6发生事故的承租人应及时向相关出租人及物业管理机构通报事故情况，各方按预案快速、有效

应急救援，同时依据《生产安全事故信息报告和处置办法》（原国家安全生产监管总局令第21号）

向政府监管部门及时、如实报告。

5.7.7租赁厂房厂区的消防控制室及变（配）电所值班应符合相关国家标准或行业标准要求。

5.7.8落实消防控制室24小时双人持证值班，监控、操作设有联动控制设备的消防控制室的人员应

持中级（四级）以上等级建（构）筑物消防设施操作员证书。

5.7.9设有视频监控、周界报警等安防设施的租赁厂房厂区，宜将监控机房与消防控制室一体设置，

统一值班。

5.7.10实变（配）电所24小时值班，值班人员应持有高压电工作业证书。值班人员的配备要求如

下：

1）35kV及以上电压等级的变（配）电所，应按四值三班轮值制配备专职运行值班电工，每班

至少二人，由技术熟练者担任正值班员。

2）10（20）kV电压等级、单电源受电变压器总容量在630kVA及以上或有高压配电装置者，应

有专职运行值班电工24小时值班，每班二人。

3）10（20）kV电压等级、单电源受电变压器总容量在500kVA及以下的变（配）电所，按照本

单位具体情况确定值班班次和配备运行值班电工，每班至少一人，操作时至少二人。

4）具有一、二级负荷的变（配）电所、双电源（双回路）、多电源（多回路）供电的变（配）

电所、以及认定为重要用户的变（配）电所，应有专职运行值班电工全天24小时值班，每

班二人，且应明确其中一人为正值班员。

5.7.11电力用户可以根据变配电站的设备规模、自动化程度、操作的繁简程度和用电负荷的级别，

设置相应的集控站或监控中心。变配电站内采用无人值班、少人值守的运行管理模式，集控站或监控

中心应安排全天24h人员值班。

5.7.12在事故应急预案中合理明确消防控制室、监控安防系统和配电值班人员及厂区巡逻保安的应

急处置职责。

5.7.13租赁厂房区域发生生产安全事故，相关当事人及所在单位应当积极配合政府事故调查组开展

调查，事故发生单位应开展内部调查，按照“四不放过”原则进行调查处置，调查事故原因，分析并

处理事故责任，制定并落实改进措施。

5.7.14涉及多方责任的事故，出租人应根据事故严重程度，从安全生产统一、协调管理角度，调查

分析事故相关原因，提出改进措施建议和处理意见。

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6租赁业务全生命周期安全管理

6.1招商阶段安全管理

6.1.1出租人在出租前应检查评估厂房的出租条件，并根据出租条件进行出租。出租条件一般包含以

下方面：

1）出租场所的规划、建设、消防、环保等必要的行政许可或备案证明文件;

2）无争议的产权证明/经营权证明;

3）厂房结构、层高、承重、消防、供配电、给排水等信息;

4）厂房建筑及配套的相关设施设备有有效的维护和保养，且在设计使用年限内;

5）建有完善的雨污分流系统、必要的集中排气通道、危险废物暂存仓库和雨水切断阀门等。

位于生态红线等禁止建设区域内的租赁厂房，出租人应严格执行相关规定，原则上不得进行改扩

建，不得对外招租生产类建设项目。

6.1.2出租人应优先整栋整层出租，分割出租的，出租人应依法履行改造所需的施工、消防等必要的

许可手续。

6.1.3需要变更出租厂房出租条件的，出租人和承租人应在租赁协议中明确改造责任主体，责任主体

应依法履行改造所需的规划、建设、消防等必要的行政许可或备案手续。

6.1.4承租人承租条件、资质以及安全生产条件的调查，出租人在出租厂房前，应调查意向承租人的

承租条件、资质以及安全生产条件。

6.1.5承租人的承租条件包括如下方面：

1）经营性质是否符合出租地块准入和规划设计的相关要求；

2）火灾危险性等级是否符合出租厂房的消防等级；

3）是否符合当地的招商政策和相关要求，如：确认承租人的生产经营内容，不得出租给国家和

地方政府明令禁止的项目，例如属于淘汰落后产能、化工等禁止类项目，以及不符合规划定

位的项目；

4）充分考虑入驻项目是否能够取得环评审批许可等准入证明。

6.1.6承租人的相应资质一般包括：

1）营业执照；

2）法律法规规定的与所从事行业所需的资质、资格证书。

6.1.7承租人应具备如下安全生产条件：

1）建立、建全安全生产责任制，制定完备的安全生产规章制度和操作规程，建立安全标准

化体系；