DB12/T 1116-2021 控制性详细规划技术规程

ICS91.020

CCSP50

12

天津市地方标准

DB12/T1116—2021

控制性详细规划技术规程

Guidelineforthedetailedregulatoryplan

2021-12-31发布2022-02-01实施

天津市市场监督管理委员会发布

DB12/T1116—2021

目次

前言.................................................................................IV

引言..................................................................................V

1范围...............................................................................1

2规范性引用文件.....................................................................1

3术语和定义.........................................................................1

4规划原则与导向.....................................................................3

4.1规划原则.......................................................................3

4.2规划导向.......................................................................3

5控规单元...........................................................................3

5.1控规单元的划分.................................................................3

5.2控规单元的用地规模.............................................................4

5.3控规单元的类型.................................................................4

5.4控规单元的主导功能、人口规模和开发规模控制要求.................................4

6基础调查与分析.....................................................................5

6.1现状调查分析...................................................................5

6.2相关规划情况核查...............................................................6

6.3现状用地和可开发改造用地研究...................................................6

6.4城镇建设用地适宜性分析.........................................................6

7规划编制...........................................................................6

7.1基本要求.......................................................................6

7.2编制内容.......................................................................7

7.3公共设施单元...................................................................7

7.4居住社区单元...................................................................8

7.5产业单元.......................................................................8

7.6生态空间.......................................................................8

7.7公共开放空间...................................................................8

7.8历史文化空间...................................................................9

7.9地下空间.......................................................................9

8土地利用...........................................................................9

8.1用地划分.......................................................................9

8.2用地分类.......................................................................9

8.3用地兼容......................................................................10

8.4用地混合......................................................................11

9开发强度..........................................................................11

9.1基准容积率....................................................................11

9.2控制形式......................................................................12

9.3容积率奖励....................................................................12

I

DB12/T1116—2021

10其他控制指标.....................................................................13

10.1基准建筑高度.................................................................13

10.2基准建筑密度.................................................................13

10.3基准绿地率...................................................................13

11公共设施.........................................................................14

11.1控制内容和形式...............................................................14

11.2总体要求.....................................................................14

11.3公共中心及重点地区...........................................................14

12居住社区.........................................................................15

12.1层级模式.....................................................................15

12.2规划住房类型和居住用地布局...................................................15

12.3人均住宅建筑面积标准.........................................................16

12.4人口规模和住宅套数...........................................................16

12.5公共服务设施配置要求.........................................................16

12.6居住社区道路系统.............................................................20

12.7居住社区绿地和开放空间.......................................................20

13工业用地与物流仓储用地...........................................................20

13.1工业用地.....................................................................20

13.2物流仓储用地.................................................................20

14公园绿地与防护绿地...............................................................21

14.1基本要求.....................................................................21

14.2公园绿地.....................................................................21

14.3防护绿地.....................................................................22

15综合交通.........................................................................22

15.1基本要求.....................................................................22

15.2道路系统.....................................................................22

15.3铁路系统.....................................................................23

15.4轨道交通系统.................................................................24

15.5交通枢纽.....................................................................24

15.6常规公交.....................................................................24

15.7静态交通.....................................................................25

15.8公共加油加气站...............................................................25

15.9交通影响分析.................................................................25

16市政设施.........................................................................26

16.1基本要求.....................................................................26

16.2给水.........................................................................26

16.3雨水.........................................................................27

16.4污水.........................................................................27

16.5供电.........................................................................28

16.6燃气.........................................................................29

16.7通信.........................................................................29

16.8邮政.........................................................................29

16.9环卫.........................................................................30

II

DB12/T1116—2021

16.10供热........................................................................30

16.11再生水......................................................................31

16.12水系........................................................................31

16.13海绵城市....................................................................32

16.14地下综合管廊................................................................32

17环境保护与城市安全...............................................................32

17.1总体要求.....................................................................32

17.2环境保护.....................................................................32

17.3防洪除涝.....................................................................33

17.4消防设施.....................................................................33

17.5应急避难场所.................................................................33

17.6防震减灾.....................................................................34

17.7人防工程.....................................................................34

17.8其他.........................................................................34

18控规编制.........................................................................34

18.1成果内容.....................................................................34

18.2法定文件形式.................................................................34

19控规修编.........................................................................35

19.1成果内容.....................................................................35

19.2成果形式.....................................................................35

20控规修改.........................................................................35

20.1成果内容.....................................................................35

20.2成果形式.....................................................................35

21控规动态维护和实施评估...........................................................35

21.1控规动态维护.................................................................35

21.2年度实施评估.................................................................36

22规划执行.........................................................................36

22.1现状用地的适用...............................................................36

22.2用地性质的适用...............................................................36

22.3用地边界、用地面积、用地拆并的适用...........................................36

22.4建筑面积的适用...............................................................36

22.5容积率的适用.................................................................36

22.6绿地率、建筑密度、建筑高度的适用.............................................37

附录A（资料性）津城核心区快速环线范围示意图........................................38

附录B（资料性）设施图戳对照表......................................................39

附录C（资料性）控规成果技术要求....................................................40

III

DB12/T1116—2021

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起

草。

本文件由天津市规划和自然资源局提出并归口。

本文件起草单位：天津市规划和自然资源局、天津市城市规划设计研究总院有限公司

本文件主要起草人：霍兵、王绍妍、郑向阳、邹哲、王通、马晓萱、韩仰君、高斌、谢水木、谢爱

华、李正晖、初红霞、张伯雅、张津诚、王亚男、吴争研、张驰、韩莉莉、王浩、阴炳成、魏星、李鸿、

彭晨蕊、李文华。

IV

DB12/T1116—2021

引言

为规范我市控制性详细规划的内容和深度，进一步提高规划编制与管理的规范化和可操作性，依据

《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《天津市城乡规划条例》《城市、镇控

制性详细规划编制审批办法》等法律、法规和规章，结合本市实际，制定本文件。

“控制性详细规划”属于国土空间规划体系中的“详细规划”，我市国土空间详细规划体系将控制性

详细规划分为“控制性详细规划（街区层面）”和“控制性详细规划（地块层面）”两个层次。本文件所

规定的“控制性详细规划”及其简称“控规”，对应于控制性详细规划（地块层面）。为便于区分，本文

件中涉及控制性详细规划（街区层面）时，简称“街区控规”。

V

DB12/T1116—2021

控制性详细规划技术规程

1范围

本文件规定了控制性详细规划的内容和技术要求。

本文件适用于天津市行政辖区内的控制性详细规划（简称“控规”）编制、修编、修改和技术管理。

滨海新区在本文件指导下，可结合实际制定技术要求。历史文化街区、历史文化名镇的保护规划除满足

本文件外，还应满足历史文化保护的相关要求。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB18306中国地震动参数区划图

GB50028城镇燃气设计规范

GB50074石油库设计规范

GB50137城市用地分类与规划建设用地标准

GB50156汽车加油加气站设计与施工规范

GB50180城市居住区规划设计标准

GB/T50293城市电力规划规范

GB/T50337城市环境卫生设施规划规范

CJJ27环境卫生设施设置标准

DB/T29-6天津市建设项目配建停车场(库)标准

DB/T29-238天津市综合管廊工程技术规范

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1

控规单元detailedregulatoryplanningunit

控规编制、审批和实施管理的基本空间单位，宜与街道办事处或镇（合称“街镇”）管辖范围对应，

较大的街镇可划分为多个控规单元。

3.2

控规街坊detailedregulatoryplanningblock

控规单元内由快速路、主干路、次干路、铁路、河流等界线划分的次级规划单位，宜与居民委员会

管辖范围相对应。

3.3

控规用地detailedregulatoryplanningland

控规中表示为一种使用性质的独立用地。

3.4

单一性质用地singleuseland

1

DB12/T1116—2021

具有单一性质的用地或主要性质建筑的地上建筑面积占其地上总建筑面积比例大于85%的用地。

3.5

用地兼容landusecompatibility

单一性质用地内其他性质的建设内容不超过地上总建筑面积15%的用地情形。

3.6

用地混合landusemixability

土地使用功能超出用地兼容性规定的适建用途或比例，由两种或两种以上用地组合的用地情形。

3.7

现状用地currentreservedland

现状地上物主体性质在规划期内难以改造的用地。

3.8

已批未（在）建用地approvedbutnotconstructedorunderconstructionland

在控规编制、修编或修改阶段用地已经合法程序划拨或出让，其规划指标已经行政许可程序确定，

但在现状调查时，其建设活动尚未开始或尚未完成（未经验收）的用地。

3.9

可开发用地constructableland

基本无地上物、可以直接用于建设的用地，不含已批未（在）建用地。

3.10

可改造用地remouldableland

虽有地上物，但基本可以拆除并用于建设的用地，不含已批未（在）建用地。

3.11

街道社区sub-districtcommunity

由城市干路或自然分界线所围合，居住人口5～10万人左右，与街道办事处管辖范围相对应的居住

社区，宜与控规单元对应。

3.12

居委会社区neighborhoodcommitteecommunity

与居民委员会管辖范围相对应的居住社区，宜与控规街坊对应。

3.13

业委会街坊neighborhoodblock

与业主委员会服务和管理范围相对应的空间范围。

3.14

生态廊道ecologicalcorridor

具有保护生物多样性、保障城市生态安全格局、过滤污染物、防止水土流失、调控雨洪水等生态服

务功能的带状空间。

3.15

生态用地ecologicalland

主要承担生态服务功能的用地。

3.16

控规修编detailedregulatoryplanningrevision

通过对现行控规实施评估，确定需要并对现行控规进行重新编制的行为，通常以控规单元为单位进

行。

3.17

控规修改detailedregulatoryplanningamendment

2

DB12/T1116—2021

符合控规修改必要性情形，经论证并根据法定程序对现行控规局部调整的行为，通常以控规街坊为

单位进行。

3.18

控制性详细规划（街区层面）detailedregulatoryplanning(unitrange)

一定区域（街区）内国土空间总体规划的综合实施方案和控规编制、修编、修改的重要依据，简称

“街区控规”。

4规划原则与导向

4.1规划原则

4.1.1秉持“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，统筹协调经济、社会和环境效益，按照

国土空间总体规划等上位规划要求，结合街区控规有关内容，深入调查分析现状情况，采用新理念、新

技术、新方法、新手段，科学合理编制规划，因地制宜引导城镇健康发展。

4.1.2坚持“以人为本、公共利益优先”的原则。以营造宜居、宜业的城镇环境为目标，引导形成合

理的人口密度，优化居住环境，提高配套服务水平，完善功能，提升品质。

4.1.3坚持历史文化名城、名镇、街区保护和有机更新相结合的原则，严格文物保护建筑和历史风貌

建筑及其环境的保护，传承历史文脉，延续城市风貌特色，增强城市活力。

4.1.4坚持生态文明理念，保护自然资源和公园绿地、湿地、林地等生态环境，合理利用土地，落实

节能减排和“碳达峰、碳中和”目标要求，实现城市与自然和谐共生。

4.1.5坚持目标导向和问题导向相结合的原则，注重现实可行与长远控制的科学统筹，注重分区分类

引导，整体施策，面向规划管理，保障建设实施。

4.1.6坚持公平、公正、公开的原则，注重用地性质、容积率、配套设施、各类控制线的约束性，保

障公共利益，强化公众参与，对接社会管理，保障规划实施的有效性。

4.2规划导向

4.2.1优化用地布局，尊重城市发展规律，推动城市功能升级和产业转型发展，鼓励土地混合使用，

促进产城融合和职住平衡，增强城市承载力和适应性。

4.2.2合理发展小汽车交通，鼓励绿色低碳出行，促进TOD（公共交通导向的开发）模式发展，采取

交通稳静化措施，强化步行和慢行系统，创造人性化城市环境，提升城市活力。

4.2.3传承历史文脉，保护城市自然和人文基底，提高城市文化水平。

4.2.4鼓励住宅类型多样性，满足人民对美好生活的需要，规划“窄路密网”和开放街区，塑造生活

街道和活力社区，鼓励社区交往、社会和谐和社区营造。

4.2.5提高公共服务设施水平，提高配置标准和环境标准，创造公共开放空间，鼓励设施共建共享，

保障民计民生。

4.2.6强化公园绿地建设，保障生态环境优先，采取低影响开发模式、海绵城市和综合管廊等手段，

增强城市韧性，统筹强化支撑体系。

5控规单元

5.1控规单元的划分

5.1.1控规单元的划分不宜跨越街镇的管辖范围，宜与其边界对应，同时参考城市主干道路、铁路、

河流等人工和自然界线，充分考虑规划管理和公共服务设施配置的要求。

3

DB12/T1116—2021

5.1.2跨越街镇管辖范围的历史文化街区不应单独划分为一个控规单元，应按照统一要求划分到相应

控规单元内，与周边控规单元相衔接。

5.1.3中心商务区、中心商业区等完整功能区宜在同一控规单元内，跨越单元的要注明界线。新规划

的地区控规单元划分要考虑未来设立街道管理界线的可行性。

5.2控规单元的用地规模

5.2.1控规单元的划分除考虑街镇管辖范围外，应兼顾用地规模的合理性和常住人口规模。建成区以

街镇管辖范围为基本范围，用地规模宜控制在1km²～4km²；新建区每个单元用地规模宜控制在2km²～6km²。

5.2.2现状街镇辖区面积过大的，可划分为若干控规单元。

5.2.3规模不足1km²的镇区和乡政府所在地，以及开发区等产业功能区可结合实际情况合理划分单元，

并注明相应界线。

5.3控规单元的类型

5.3.1考虑区位、建设年代、主导功能、建设程度等因素，控规单元可分为不同类型。

5.3.2基于可开发改造用地的规模比例，控规单元可分为保留型、改造型、新建型，以确定相应的规

划建设重点和规划策略：

——保留型单元是指现状用地占控规单元总用地面积80％以上，基本没有可开发改造空间的单元。

控规重点为完善配套设施、提升环境品质，对于现状用地除考虑适度的改造要求和配套补建

的余量外，对其建筑高度、建筑密度等不再提出新的控制要求，配套设施主要考虑发挥现有

设施的效益；

——改造型单元是指现状用地占控规单元总用地面积40％～80％，有较多可开发改造空间的单元。

控规重点为改善功能布局、补全配套设施、营造环境品质，充分发挥可开发改造用地的作用。

在配套设施上应保证整个单元的各项设施在数量和规模上均达到规划标准；

——新建型单元是指现状用地占控规单元总用地面积40％以下，基本为可开发改造空间的单元。

控规重点为落实功能布局、构建基础支撑、配建配套设施、塑造环境品质，建设功能结构和

布局合理、配套设施完善、环境优美安全的新区。在配套设施上应保证整个单元的各项设施

在数量和规模上均达到规划标准，在布局上均衡合理。

表1控规单元类型一览表（依建设程度划分）

单元类型现状用地占控规单元总用地面积的比例（%）

保留型＞80

改造型40～80

新建型＜40

5.3.3针对保留型、改造型和新建型单元采用不同的规划思路、方法和指标。保留型单元在控规编制、

修编、修改中注重城市更新、“城市双修”，尽可能补充完善公共服务设施，改善居住社区环境，实现

住房成套化。改造型和新建型单元的控规编制、修编、修改应体现新规划技术水平，完善配套设施，宜

采用高标准，统筹考虑周边地区，在功能定位上与周边地区互补，在必要的公共服务设施配置上要统筹

兼顾周边地区。

5.4控规单元的主导功能、人口规模和开发规模控制要求

5.4.1在控规编制、控规修编或进行控规单元划分时，应根据上位规划及街区控规确定各控规单元的

主导功能、人口规模及开发规模上限，控规单元的主导功能可分为商业商务、教育、医疗、体育、行政

办公、文化旅游、居住、工业、物流仓储等。

4

DB12/T1116—2021

5.4.2控规单元人口规模原则上按照上位规划服务人口结合街区控规要求分解落实，按照现状和规划

住宅建筑面积进行推算，结合实际情况设定。

5.4.3以居住为主要功能的区域每个单元以5-8万人为宜，不宜超过10万人。

5.4.4根据上位规划，结合街区控规对各单元主导功能、发展潜力和人口规模等的规定，确定各控规

单元的总建设用地规模和总建筑容量。

5.4.5以控规单元为单位控制建设总量，结合综合承载力的分析，保证公益性公共设施、基础设施、

城市安全设施和公共绿地等的规模和控制要求。

6基础调查与分析

6.1现状调查分析

现状调查采用1:2000现势地形图和有关基础资料数据，对现状的土地使用和建筑使用类别、居住人

口分布、公共服务设施、道路交通设施和市政基础设施、安全设施和经济、社会、环境等情况进行分析

与评价。基础资料应真实全面反映现状情况。

6.1.1人口情况

针对以下现状人口情况进行调查：

——根据规划编制要求，协调有关机构和部门，调查常住人口、暂住人口、流动人口及空间分布

情况；

——就业岗位情况；

——常住人口宜以宗地为单位落实到地块。

6.1.2用地情况

针对以下现状用地情况进行调查：

——用地性质：调查至中类或小类；

——用地权属：划分为国有土地和集体土地两大类，标明划拨国有土地和出让国有土地情况及宗

地边界，说明建设与规划许可的关系；

——用地规模：各类设施（含公园绿地）的用地面积大于等于500㎡的，应划定四至范围，赋予

独立属性，小于500㎡的可合并到相邻地块；

——环保状况：土壤污染状况、环保要求等；

——安全状况：危险源、安全隐患等。

6.1.3配套设施情况

针对以下现状配套设施情况进行调查：

——以控规单元为基本单位，以配套设施通用图形符号（图戳）形式标注各类独立占地或合建的

配套设施空间位置，并统计各类公共服务、交通、市政、安全等设施的数量和规模；

——对于用地面积小于500㎡合并到相邻地块的配套设施，在相应地块内加盖图戳；

——收集控规单元范围内气象、防洪、抗震、人防、应急避难、消防等防灾设施的相关资料：

气象设施：主要包括气象站、气象监测点等；

防洪设施：主要包括行洪河道的等级、行洪标准、堤坝高程和水文监测站等；

抗震设施：主要包括地震监测站、地震断裂带位置及抗震设防标准等；

人防设施：主要包括地下人防设施等；

应急避难设施：主要包括应急避难场所等；

5

DB12/T1116—2021

消防设施：主要包括消防站和消防训练场地等，并区别出普通站和特勤站。

6.1.4建筑情况

针对以下现状建筑情况进行调查：

——建筑面积：以宗地为基本单位，统计单位内的总建筑面积；

——建筑质量：以宗地为基本单位，宜分别按建筑高度和建设年代调查，并进行合理的归类。

6.1.5

针对以下历史文化资源情况进行调查：

——风景名胜区、风貌保护区、名镇名村、文物古迹、风貌建筑等坐落的用地四至范围；

——统计各类历史文化资源等级、规模等信息。

6.2相关规划情况核查

收集和了解已批和在编相关规划，包括国土空间总体规划、专项规划及街区控规、城市设计等。掌

握已确定的城市道路、铁路、轨道、河流及公路等的控制线和定线情况。

对已有规划审批和行政许可，包括已批在建、已批未建等用地情况进行核查与统计。

6.3现状用地和可开发改造用地研究

6.3.1在保证规划公共利益得以实现的前提下，以下情形在规划期内宜作为现状用地（危房、违法建

设、不合理使用等情形除外）：

——现状成片的多层建筑区（工业、物流仓储除外）；

——现状高层建筑；

——现状公园绿地（临时绿地除外）；

——