DB37/T 5240-2022 智慧住区评价标准

山东省工程建设标准

DB37/TXXXX—2023JXXXXX—2023

智慧住区评价标准

StandardforEvaluationofSmartResidentialArea

（正式稿）

2023-XX-XX发布2023-XX-XX实施

山东省住房和城乡建设厅

联合发布

山东省市场监督管理局

山东省工程建设标准

智慧住区评价标准

StandardforEvaluationofSmartResidentialArea

DB37/Txxxx-2023

住房和城乡建设部备案号：Jxxxxx-2023

主编单位：山东建筑大学

山东省建筑科学研究院有限公司

批准部门：山东省住房和城乡建设厅

山东省市场监督管理局

施行日期：2023年XX月XX日

2023济南

前言

为进一步做好智慧住区建设和推广工作，根据山东省住房和城乡建设厅、山东省

市场监督管理局关于印发《2020年第二批山东省工程建设标准制定、修订计划的通知》

（鲁建标字〔2020〕18号）要求，标准编制组认真总结各地智慧住区实践经验，广泛

听取社会各界意见建议，参照国内相关标准规范，结合我省实际，编制本标准。

本标准主要内容：1.总则；2.术语；3.基本规定；4.基础设施；5.综合信息服务

平台；6.住区服务；7.住区管理；8.特色创新。

本标准由山东省住房和城乡建设厅负责管理，由山东建筑大学负责具体技术内容

的解释。标准在执行过程中如发现需要修改或补充之处，请将意见和有关资料反馈至

山东建筑大学（地址：济南市临港开发区凤鸣路1000号，邮编：250101，电话：

0531-86361567，邮箱：qqzhang@）。

主编单位：山东建筑大学

山东省建筑科学研究院有限公司

参编单位：山东大卫国际建筑设计有限公司

山东掌控物联网科技有限公司

山东青年政治学院

日照安泰科技发展有限公司

青岛文达通科技股份有限公司

银丰物业管理有限公司

海纳云科技控股有限公司

济南瑞源智能城市开发有限公司

编制人员：张桂青魏希坡孙鸿昌李玉琳聂元珍董波韩力远管洪清

孙云雷刘旭杨伟伟董振东韩子磊李成栋阎俏李恒

翟兆国邓晓平夏国义仲涛卢玉昌黄广国刘志燕朱仕和

包西勇杨涛徐亮王颖隗玉凯马国庆王升波李俊涛

杜忠豪

审查人员：张钊李歧强张业政刘向阳李志明迟增伟郭纪跃李春光

杨学英

目次

1总则.....................................................................................................1

2术语.....................................................................................................2

3基本规定.............................................................................................3

3.1一般规定.......................................................................................3

3.2评价与等级划分...........................................................................3

4基础设施.............................................................................................5

4.1控制项............................................................................................5

4.2评分项............................................................................................5

5综合信息服务平台..............................................................................9

5.1控制项...........................................................................................9

5.2评分项...........................................................................................9

6住区服务...........................................................................................12

6.1控制项..........................................................................................12

6.2评分项..........................................................................................12

7住区管理...........................................................................................14

7.1控制项..........................................................................................14

7.2评分项..........................................................................................14

8特色创新...........................................................................................17

附录A智慧住区评价表.......................................................................19

本标准用词说明...................................................................................30

引用标准名录.......................................................................................31

6

条文说明...............................................................................................33

7

Contents

1Generalprovisions................................................................................1

2Terms.....................................................................................................2

3Basicrequirements................................................................................3

3.1Generalrequirements...................................................................3

3.2Evaluationmethodologyandgrade................................................3

4Infrastructure.........................................................................................5

4.1Prerequisiteitems............................................................................5

4.2Scoringitems..................................................................................5

5Integratedinformationserviceplatform.............................................9

5.1Prerequisiteitems............................................................................9

5.2Scoringitems..................................................................................9

6Residentialareaservice......................................................................12

6.1Prerequisiteitems..........................................................................12

6.2Scoringitems................................................................................12

7Residentialareamanagement.........................................................14

7.1Prerequisiteitems..........................................................................14

7.2Scoringitems................................................................................14

8Innovationanduniquefeature............................................................17

AppendixAEvaluationformofgreensmartresidentialarea...............19

Explanationofwords................................................................................30

Listofquotedstandards..........................................................................31

8

Addition:Explanationofprovisions.......................................................33

9

1总则

1.0.1为促进山东省智慧住区建设与发展，规范山东省智慧住区评价，实现以评

促建、构建以人为本的智慧住区的建设目标，为居民提供安全、舒适、便捷、

绿色和健康的生活环境，制定本标准。

1.0.2本标准适用于山东省行政区域内城镇新建、改建、扩建住区项目评价。

1.0.3智慧住区评价除应符合本标准外，尚应符合国家和山东省现行有关标准的

规定。

1

2术语

2.0.1智慧住区smartresidentialarea

以综合信息服务平台为支撑，依托物联网感知、大数据应用和智能化管控

等技术，建设与居民生活密切相关的信息设施，实现住区居民生活的数字化、

网络化、智能化、互动化和协同化的住宅小区。

2.0.2综合信息服务平台integratedinformationserviceplatform

以物联网、大数据、人工智能等新一代信息技术为基础，具有数据获取、

数据存储、数据处理、数据服务功能，能够实现资源共享、协同运行和优化管

控，提供住区服务、住区管理等功能的数字化平台。

2.0.3综合安防系统integratedsecuritysystem

集成视频监控、出入口控制、电子巡查、入侵报警、访客管理、停车库（场）

管理等多个子系统于统一平台，能够实现安全防范一体化的综合管理系统。

2.0.4住宅小区residentialarea

被城市道路或自然分界线所围合，专供家庭居住、生活且有统一物业管理

的单体建筑或集中建筑区。

2.0.5封闭式住宅小区closedresidentialarea

具有围合结构，进行封闭式管理的住宅小区。

2.0.6城市信息模型cityinformationmodeling

以建筑信息模型（BIM）、地理信息系统（GIS）、物联网（IoT）等技术

为基础，整合城市地上地下、室内室外、历史现状未来多维多尺度信息模型数

据和城市感知数据，构建起三维数字空间的城市信息综合体。

2

3基本规定

3.1一般规定

3.1.1智慧住区评价应以城镇住宅小区为评价对象。

3.1.2智慧住区评价应满足住区项目已投入运行且至少具有3个月运行数据。

3.1.3智慧住区应明确综合信息服务平台的运维主体，落实主体责任，确保系统

平台长期有效运行并不断优化。

3.1.4智慧住区评价应遵循自愿申请、科学分析、客观评价的原则。

3.1.5申请评价方应对提交资料的真实性和完整性负责，评价机构应依据本标准

客观、公正地进行评价，对最终评价结果负责。

3.2评价与等级划分

3.2.1申请评价方应依据本标准提交相关支撑材料。评价机构应组织专家对申请

方提交的资料进行审查和现场核查，根据审查与核查情况出具评价报告，确定

评价等级。

3.2.2智慧住区评价指标体系由基础设施、综合信息服务平台、住区服务、住区

管理4类评价指标组成，每一类评价指标均包括控制项和评分项，创新特色为

统一设置的加分项。

3.2.3控制项的评定结果应为满足或不满足，评分项的评定结果应为得分值。

3.2.4每一类评价指标的满分值均为100分。各类评分项得分与相应权重乘积作

为本类指标得分，各类指标及特色创新项权重值见表3.2.4。

表3.2.4智慧住区各类指标权重

综合信息服

指标名称基础设施住区服务住区管理特色创新

务平台

权重值%3020302010

3.2.5智慧住区评价总得分应按下列公式计算：

𝑄=𝛼1𝑄1+𝛼2𝑄2+𝛼3𝑄3+𝛼4𝑄4+𝛼0𝑄0（3.2.4）

式中：𝑄——评价总得分；

𝑄1~𝑄4——分别为基础设施、综合信息服务平台、社区服务、社区管理

3

4类指标的评价得分；

𝑄0——创新与特色项得分；

𝛼1~𝛼4——分别对应基础设施、综合信息服务平台、社区服务、社区管

理等4类评价指标的权重；

𝛼0——对应创新特色项权重。

3.2.6智慧住区评价等级共4级，分别为基本级、一星级、二星级、三星级。

3.2.7当满足全部控制项要求时，智慧住区等级应为基本级。

3.2.8智慧住区星级等级应按下列要求确定：

1一星级、二星级、三星级3个等级的智慧住区均应满足本标准所有控制

项的要求且各类指标的评分项得分不应小于其评分项分值的30%；

2当总得分值分别达到60分、70分、85分时，智慧住区等级分别为一星

级、二星级和三星级。

4

4基础设施

4.1控制项

4.1.1住区实现光纤到户，设计和施工均应符合现行国家标准《住宅区和住宅建

筑内光纤到户通信设施工程设计规范》GB50846的中的相关规定。

4.1.2住区应设置综合服务中心，并设值班人员和配备综合信息服务平台运行所

需要的软硬件设备、热线电话及其它必要的服务设施。

4.1.3住区各类消防设施及系统的设置应符合《消防设施通用规范》GB55036、

《建筑设计防火规范》GB50016、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116等

现行国家标准和规范的相关规定，消防验收合格。

4.2评分项

4.2.1基础设施类评分项分为市政设施、安防设施、网络通信设施共三大项，评

价总分值为100分。

4.2.2市政公共设施设置齐全，施工规范、功能满足居民需求且符合相关标准。

评价总分值为25分，按下列规则分别评分并累计。

1水、电、气、热等市政公共设施设置齐全，设计和施工满足相关标准要

求，完好率100%得10分，各类设施设计施工及完好率每一项不满足要

求扣2分，最多扣10分；

2住区设置非机动车、机动车车位及其充电设施，其设置位置、数量、消

防安全等满足现行国家标准《绿色建筑评价标准》GB/T50378和《国

务院办公厅关于加快电动汽车充电基础设施建设的指导意见》的相关规

定，住区充电设施的建设应符合现行国家标准《电动汽车分散充电设施

工程技术标准》GB/T51313的相关规定，得5分，其中非机动车充电设

施2分、机动车充电设施3分；

3住区公共区域照明设施完备且完好率100%，得3分，其中照明设施设

计施工满足规范要求2分，完好率1分；

4住区公共区域设置智慧灯杆，整合通信基站、视频监控、公共广播、一

5

键报警等设施于一体，每整合一项得1分，最高得3分；

5无障碍设施设置满足《建筑与市政工程无障碍通用规范》GB55019、《无

障碍设计规范》GB50763、《民用建筑设计统一标准》GB50352、《建

筑与市政工程无障碍通用规范》GB55019等现行国家标准及规范的相

关规定，得4分，其中设计施工满足规范相关规定2分，完好率占2分。

4.2.3住区安防设施由出入口控制系统、视频监控系统、电子巡查系统、入侵

报警系统、停车库（场）管理系统、报警求助、楼宇对讲系统、公共广播系统

等8项内容组成，评价总分值为50分，按下列规则分别评分并累计。

1住区出入口控制系统的设置应按照下列规则进行评价：

1)封闭式住宅小区出入口设置停车库（场）出入口控制装置、非机动

车和人员出入口控制装置，实现对出入小区车辆和人员的管理。得4

分，其中机动车2分、非机动车和人员各1分；

2)重要设备间（包括水、电、气、热、通信等设备间）安装出入口控

制装置，停车库安装停车管理系统出入口控制装置，得3分，其中设

备间2分，停车库1分；

3)出入口控制系统、停车库（场）管理系统应能接收消防联动控制信

号，并应具有解除门禁控制的功能。控制管理主机发生故障、检修或

通信线路故障时，各出入口控制器应能脱机正常工作，得4分，每一

项不满足扣1分，最多扣4分；

4)出入口控制系统信息存储时间不少于180d，得2分。

2视频监控系统的设置应按照下列规则进行评价：

1)住宅小区出入口、主干道、消防通道、电梯间、重要设备间、避难

层、寄递物品存放区、人员密集场所等需要重点监视的区域设置视

频图像采集装置，得5分，以上区域每一处不设扣1分，最多扣5

分；

2)应能清晰显示人员的体貌特征、衣着特征、活动情况，回放视频应

保证人员、车辆、物体等清晰可辨，存储时间不少于30d，图像像素

不低于1280×720，得3分，其中图像像素2分，存储时间1分；

3)在住区出入口、内部重点场所设身份识别设备，并能够进行人流量

6

分析、人员身份识别等功能，得2分，其中实现身份识别得1分，

人流分析得1分；

4)视频监控数据能够实现与公安、社会治理等部门共享，进行联防联

控，得2分。

3电子巡查系统的设置应按照下列规则进行评价：

1)能够依据小区特点设置巡查点和巡查路线，得2分；

2)巡查系统具备巡查时间、地点、人员、路线等信息的记录、查询等

功能，存储时间不少于30d，得2分。

4入侵报警系统的设置应按照下列规则进行评价：

1)封闭小区设置围界入侵报警系统，重要设备间设入侵报警系统，得

1分，围界和设备间各0.5分；

2)能根据现场环境条件和抗干扰能力合理选用围界入侵探测器，探测

范围无盲区，并能通过电子地图等方式显示报警区域，得1分；

3)能够记录、查询和统计报警发生的时间、地点等信息，系统布防、

撤防、故障和报警等信息存储时间不应小于30d，得1分；

4)系统可与视频监控系统联动，当监控室接收到报警信号时，能自动

显示相关的视频图像，得1分。

5停车库（场）管理系统的设置应按照下列规则进行评价：

1)具有车辆出入信息、日志等记录和管理功能，得1分；

2)具有车牌识别功能，车牌识别率不低于98%，抓拍图像分辨率不低

于1280*720，可同时显示并记录出入车辆的车牌号和驾驶员的面部抓

拍图像，得2分；

3)系统能自动及通过人工开启电动栏杆机（道闸），对收费车辆支持

自动计费、电子支付，实现便捷通行，得3分，其中开启电动栏杆机

和电子支付各1.5分；

4)系统视频图像保存时间不小于30d，事件信息保存时间不少于365d，

得1分。

6报警求助装置应按照下列规则进行评价：

1)住区人员密集及事故多发区域设置报警求助装置，得2分；

7

2)报警求助装置与住区综合信息服务平台或110对接，得2分。

7楼宇对讲系统设计应根据安全管理要求，选择对讲或可视对讲设备，具

备被访人员通过音视频方式确认访客身份，控制开启出入口门锁的功能，

并应按照下列规则进行评价：

1)访客呼叫机与用户接收机之间应具有双向对讲功能，得2分；

2)当受控们开启时间超过预设时长，访客对讲机防拆装置被触发时，

应能发出现场警示信息，得2分。

8住区设有公共广播系统，得2分。

4.2.4网络通信设施网络通信设施包括有线网络、无线网络、移动覆盖、高清电

视、信息发布共5项，评价总分值为25分，按下列规则分别评分并累计。

1有线网络应按照下列规则进行评价：

1）住区有线宽带网络覆盖率达到100%，得3分；

2）住户有线宽带接入能力达到1000M，公共区域有线宽带接入能力达

到1000M，得2分；

3）住区网络采用无源全光网设计，得3分。

2住区有无线网络需求的公共场所无线网络信号覆盖率100%，得3分；

3移动信号全覆盖应按照下列规则进行评价：

1）住区户内、楼梯、电梯内、地下车库等区域移动信号全覆盖，得4

分，每一处不满足扣1分，最多扣4分；

2）住区户内、楼梯、电梯内、地下车库等区域5G信号全覆盖，得3

分。

4高清数字电视网络接入能力实现住区内全覆盖，得3分；

5住区设有信息发布设施及系统，得4分。

8

5综合信息服务平台

5.1控制项

5.1.1综合信息服务平台架构应遵循安全可控、开放共享的原则，搭建用户统一

门户，具有系统集成、数据支撑、应用支撑等要素，实现住区管理和住区服务

等功能。

5.1.2住区综合信息服务平台的信息安全、隐私保护应符合《中华人民共和国民

法典》《中华人民共和国网络安全法》《信息系统通用安全技术要求》GB/T20271

等现行国家标准和法律、法规的有关要求，平台信息安全应满足公安部二级及以

上安保等级要求。

5.2评分项

5.2.1综合信息服务平台类评分项共4项，分别为系统集成、数据支撑、应用支

撑、统一门户。评价总分值为100分。

5.2.2住区综合信息服务平台系统集成，评价总分值为30分，按下列规则分别

评分并累计。

1综合信息服务平台具有标准的数据接口和支持通用的通信协议，具备与

外部平台、内部子系统连接的能力，得5分，其中通用接口和协议3分，

外部、内部对接2分；

2综合信息服务平台可集成综合安防系统、物业管理系统、建筑设备管理

系统、电子政务、养老服务、住区商圈、社区党建等系统，每集成1项

得4分，最高20分；

3实现多子系统的统一管理与互联互通，支持必要的系统联动，得5分，

其中多系统互联3分，联动2分。

5.2.3平台数据支撑评价总分值为30分，按下列规则分别评分并累计。

1实现数据实时接入和批量接入，具有统一的数据库，实现多源异构数

据的存储和管理，得10分，其中实时接入、批量接入各2分，统一数

据库2分，多源异构数据存储管理4分；

9

2具有数据智能统计、实时/离线数据处理、数据模型管理、AI智慧决策

等服务功能，可按需调取相关维度数据，得10分，每完项功能得2分，

最高得10分；

3具有数据可视化展示功能，具备态势展示、历史数据展示、操作日志、

空间分析、智能查询等功能，得10分，每项功能得2分，最高得10

分。

5.2.4应用支撑评价总分值为30分，按下列规则分别评分并累计。

1平台支撑住区管理、住区服务各类应用，支持用户web和移动终端访

问，得15分，实现支撑住区管理、住区服务各5分，支持web访问2

分，支持移动端访问3分；

2能够实现第三方的对接，支持调用第三方平台已有功能、共享平台数

据：

1）能与智慧城市、电子政务等第三方平台对接的能力调用其相关功能，

能根据需求共享数据，得3分，其中具有对接能力2分，共享数据1

分；

2）具有实际平台的对接案例，每接入一例案例得2分，最高得4分。

3事件处置应按照下列规则进行评价：

1）平台能对报警事件实时响应，具备事件通知、事件协同对接等功能，

支持消防、公安事件联动报警及统计分析研判，得5分，其中实时响

应3分，联动报警2分；

2）平台对投诉事件及时响应，具备投诉事件处置、跟踪反馈、事件统

计等功能，得3分，每实现一项功能得1分，最高不超过3分。

5.2.5住区具有统一门户管理，数据加密传输，总分10分，按下列规则分别评

分并累计。

1住区综合信息服务平台具有用户管理、资源管理、消息管理、权限管理

功能，得3分；

2权限管理支持对不同角色分配不同的功能权限，支持对不同角色分配不

同的数据资源权限，支持对不同角色分配不同的表单与接口操作权限，

10

得3分；

3综合信息服务平台向其他管理平台传输小区基础信息、个人信息等信息

时，应通过国家密码管理局认证的密码算法对信息进行加密，得4分。

11

6住区服务

6.1控制项

6.1.1住区具有智慧物业管理系统，实现物业增值服务。

6.1.2住区具有专用APP或小程序、公众号等，实现居民、物业服务人员在线

服务的线上办理功能。

6.2评分项

6.2.1住区服务类评分项共8项，分别为便民设施、物业服务、家政服务、业主

自治、智慧商圈、数字家庭、住区文化、社区服务，评价总分值为100分。

6.2.2住区设置智能快递柜、自助洗车、自助纯净水设施等便民设施，评价总分

值为15分，每实现一项得3分，最高15分。

6.2.3提供在线物业服务，评价总分20分，按下列要求分别评分并累计分值。

1居民可实现在线报事报修、在线缴费、投诉建议、家政预约等功能，每

实现1项得3分，最高12分；

2物业服务人员可实现在线接收系统信息推送、工单派送、订单跟踪等功

能，每实现1项得2分，最高8分。

6.2.4提供在线保姆、护理、保洁、家庭管理等家政服务，每提供1项得2分，

最高10分。

6.2.5住区具有线上业主自治板块，实现物业监督投诉、投票决策、维修基金的

监督、共有部分收益公示等功能，每项得2分，最高10分。

6.2.6住区提供智慧商圈功能，评价总分值15分，按下列要求分别评分并累计

分值。

1聚集商户资源，设置线上购物平台，提供包含衣、食、住、行、娱、购、

游等购物种类商品的搜索、购买、支付、订单查询和评