DB4401/T 100.3-2022 物业服务 第3部分：商务写字楼

ICS03.080

CCSA12

DB4401

广州市地方标准

DB4401/T100.3—2022

物业服务第3部分：商务写字楼

RealtyservicePart3：Businessofficebuilding

2022-09-14发布2022-10-14实施

广州市市场监督管理局发布

DB4401/T100.3—2022

目  次

前言.......................................................................................................................................................................IV

引言........................................................................................................................................................................V

1范围...................................................................................................................................................................1

2规范性引用文件..............................................................................................................................................1

3术语和定义......................................................................................................................................................2

4服务等级..........................................................................................................................................................2

5基本要求..........................................................................................................................................................3

5.1档案管理...................................................................................................................................................3

5.2保密管理...................................................................................................................................................3

5.3供方管理...................................................................................................................................................3

5.4财务管理...................................................................................................................................................3

5.5物业服务费用...........................................................................................................................................3

5.6共有资金...................................................................................................................................................3

5.7专项维修资金...........................................................................................................................................4

5.8岗位形象...................................................................................................................................................4

6承接查验..........................................................................................................................................................4

7业户服务..........................................................................................................................................................5

7.1物业服务合同...........................................................................................................................................5

7.2迁入迁出...................................................................................................................................................5

7.3报事报修...................................................................................................................................................6

7.4大堂服务...................................................................................................................................................6

7.5投诉处理...................................................................................................................................................6

7.6业户意见征询...........................................................................................................................................7

7.7业户关系...................................................................................................................................................8

7.8特约服务...................................................................................................................................................8

7.9装饰装修...................................................................................................................................................8

8共用设施设备运行与维护..............................................................................................................................9

8.1综合管理...................................................................................................................................................9

8.2供配电系统...............................................................................................................................................9

8.3公共照明系统.........................................................................................................................................10

8.4防雷系统.................................................................................................................................................12

8.5二次生活供水.........................................................................................................................................12

8.6排污系统.................................................................................................................................................13

8.7消防系统.................................................................................................................................................14

I

DB4401/T100.3—2022

8.8电梯系统.................................................................................................................................................16

8.9擦窗机设施设备.....................................................................................................................................18

8.10通风与空调系统...................................................................................................................................18

8.11智能化系统...........................................................................................................................................18

9共用部位管理................................................................................................................................................20

9.1共用部位管理要求.................................................................................................................................20

9.2建筑玻璃幕墙管理.................................................................................................................................21

9.3人防工程管理.........................................................................................................................................22

9.4停机坪管理.............................................................................................................................................22

9.5超高层阻尼器管理.................................................................................................................................22

10秩序维护服务..............................................................................................................................................22

10.1秩序维护管理.......................................................................................................................................23

10.2消防安全管理.......................................................................................................................................23

10.3停车场管理...........................................................................................................................................23

10.4充电桩管理...........................................................................................................................................24

11保洁服务......................................................................................................................................................24

11.1保洁服务管理制度...............................................................................................................................24

11.2保洁服务基础要求...............................................................................................................................24

11.3保洁服务等级分类...............................................................................................................................24

11.4垃圾分类及清运服务等级分类..........................................................................................................25

11.5公共卫生间清洁服务...........................................................................................................................25

11.6病媒生物防制.......................................................................................................................................25

11.7外墙清洗...............................................................................................................................................25

12绿化服务......................................................................................................................................................26

12.1管理制度...............................................................................................................................................26

12.2基础要求...............................................................................................................................................26

12.3等级分类...............................................................................................................................................26

12.4白蚁防治...............................................................................................................................................27

13环境健康......................................................................................................................................................28

13.1基本要求...............................................................................................................................................28

13.2环境要素...............................................................................................................................................28

13.3控烟管理...............................................................................................................................................28

13.4疫情防控...............................................................................................................................................28

14应急管理......................................................................................................................................................28

14.1管理制度...............................................................................................................................................28

14.2管理机构...............................................................................................................................................29

14.3基本要求...............................................................................................................................................29

15绿色节能......................................................................................................................................................30

15.1能源计量管理.......................................................................................................................................30

II

DB4401/T100.3—2022

15.2供配电系统节能...................................................................................................................................30

15.3通风与空调系统节能...........................................................................................................................30

15.4照明系统节能.......................................................................................................................................30

15.5电梯系统节能.......................................................................................................................................30

15.6节水管理...............................................................................................................................................31

15.7建筑节能...............................................................................................................................................31

15.8节能改造...............................................................................................................................................31

15.9节能环保宣传.......................................................................................................................................31

16智慧楼宇......................................................................................................................................................31

16.1智慧楼宇系统运用...............................................................................................................................31

16.2智慧楼宇系统分类...............................................................................................................................31

17信息技术......................................................................................................................................................32

17.1信息技术管理制度...............................................................................................................................32

17.2信息技术平台管理...............................................................................................................................32

18评价要求......................................................................................................................................................32

18.1评价原则...............................................................................................................................................32

18.2评价主体及对象...................................................................................................................................32

18.3评价方式...............................................................................................................................................32

18.4评价结果...............................................................................................................................................32

附录A（规范性）日常保洁服务等级及标准..........................................................................................33

附录B（规范性）专项保洁服务等级及标准..........................................................................................38

附录C（规范性）专项保洁服务等级及标准..........................................................................................39

III

DB4401/T100.3—2022

前  言

本文件按照GB/T1.1-2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起

草。

本文件是DB4401/T100《物业服务》的第3部分。

DB4401/T100已经发布以下部分：

----物业服务第2部分：住宅小区。

本文件由广州市住房和城乡建设局提出及归口，由广州市物业管理行业协会负责解释。

本文件起草单位：广州市物业管理行业协会。

本文件的主要起草人：李朝晖、张涛、李永新、欧洋、洪毅玲、王丽、陈昂鹏、张笑伦、邓日弘、

姚海燕、王扬伟、严春燕、张劲、邓华乐、蔡亚辉、程秋霞。

IV

DB4401/T100.3—2022

引  言

随着广州市商务写字楼开发市场快速发展，其品质高低，不仅体现在硬件方面，同时也体现在管理、

服务等软件方面。

通过编制广州市地方标准《物业服务第3部分：商务写字楼》，为广州市商务写字楼物业服务提

供统一的规范，对促进行业高质量发展有着重要意义。DB4401/T100《物业服务》系列地方标准拟由以

下8个部分构成：

——第1部分：通则；

——第2部分：住宅小区；

——第3部分：商务写字楼；

——第4部分：商业；

——第5部分：医院；

——第6部分：工业园区；

——第7部分：政府及公众物业；

——第8部分：学校。

本文件是DB4401/T100《物业服务》的第3部分，可与《物业服务第1部分：通则》配套使用，

也可独立使用。

本文件是根据广州市商务写字楼物业行业的实际情况和发展规律，遵循“普惠性、规范性”的原则，

具有先进性、科学性、合理性和可测评性的特点，可作为广州市商务写字楼服务认证评价的依据。

V

DB4401/T100.3—2022

物业服务商务写字楼

1范围

本文件规定了商务写字楼物业服务的服务等级、基本要求、承接查验、业户服务、共用设施设备运

行与维护、共用部位管理、秩序维护服务、保洁服务、绿化服务、环境健康、应急管理、绿色节能、智

慧楼宇、信息技术、评价要求。

本文件适用于物业服务企业向商务写字楼业户提供物业服务过程中的各项工作。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB3096声环境质量标准

GB5749生活饮用水卫生标准

GB5768.2道路交通标志和标线第2部分：道路交通标志

GB8978污水综合排放标准

GB17167用能单位能源计量器具配备与管理

GB21455房间空气调节器能效限定值及能效等级

GB25201建筑消防设施的维护管理

GB26860电力安全工作规程

GB50034建筑照明设计标准

GB50189公共建筑节能设备标准

GB50365空调通风系统运行管理规范

GB/T20647.9社区服务指南第9部分：物业服务

DB4401

GB/T50378绿色建筑评价标准

GB/T51366建筑碳排放计算标准

DL/T596电力设备预防性试验规程

GA/T992停车库（场）出入口控制设备技术要求

GA/T1211安全防范高清视频监控系统技术要求

MH/T6012航空障碍灯

SB/T10737高空外墙清洗服务规范

TSGT5002电梯维护保养规则

WS/T396公共场所集中式空调通风系统清洗消毒规范

DB44/T887住宅小区物业服务规范

DB44/T1315物业服务档案管理规范

DB44/T1316物业服务设施设备标识管理规范

DBJ440100/T98二次供水设施清洗保洁技术规范

1

DB4401/T100.3—2022

DBJ440100/T238广州市生活垃圾分类设施配置及作业规范

DBJ/T-15-150-2018电动汽车充电基础设施建设技术规程

3术语和定义

GB/T20647.9和DB44/T887中界定的以及下列术语和定义适用于本文件。

3.1

商务写字楼businessofficebuilding

为各种商务活动提供办公空间的建筑物及其附属设施设备和场地。

3.2

业户ownerandtenant

接受商务写字楼物业服务的组织或个人，包括商务写字楼物业产权人、使用人及其他相关方。

3.3

承接查验takeoverinspection

物业服务企业按照国家有关规定和物业服务合同的约定，对新接管项目的物业共用部位、共用设施

设备进行检查和验收的活动。

3.4

共用设施设备commonfacilitiesandequipment

根据法律、法规和房屋买卖合同，属于业主共有的附属设施设备。共用设施一般包括道路、绿地、

人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水

处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾

转运设施以及物业服务用房。共用设备一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电

视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备。

3.5

共用部位commonparts

根据法律、法规和房屋买卖合同，属于业主共有的部位，一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、

梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

3.6

特约服务individualservice

在对物业共用部分的物业服务基础上，物业服务企业接受业主、物业使用人以及辖区行政主管部门

的邀约而为其提供的专项有偿服务。

3.7

责任性投诉accountablecomplaint

因物业服务企业未能履行物业服务合同中约定的责任而引起的业户投诉。

3.8

非责任性投诉unaccountablecomplaint

超出物业服务企业在物业服务合同中约定履行的责任范围，但影响商务写字楼办公秩序的投诉。

4服务等级

本文件按照不同的服务内容和服务质量，划分出相应的物业服务等级，由高至低分为超甲级、甲级、

乙级。

2

DB4401/T100.3—2022

5基本要求

5.1档案管理

5.1.1应根据DB44/T1315的要求，建立档案管理制度；规范档案借阅、拷贝等相关流程；档案应有

专人管理，专属场所存放。

5.1.2物业服务档案应包括技术类档案和管理类档案，技术类档案包括：物业竣工验收资料、物业权

属资料、物业承接查验资料、共用设施设备台账和维修养护、更新改造档案等；管理类档案包括：业户

资料档案、日常管理档案、管理和服务过程形成的文件记录等。

5.1.3物业服务档案应规范管理，确保资料齐全、分类成册、查阅方便。技术类档案应根据物业服务

合同约定进行管理及查阅，管理类档案应确保内容完整、准确。物业服务电子软件管理基本信息、基础

资料、维修养护资料、收费资料等齐全。

5.1.4物业服务档案保存时间按照国家法律法规要求存档。

5.1.5物业服务企业更迭时，档案资料应按法律法规要求移交。

5.2保密管理

5.2.1应建立保密管理制度，与员工及供应商签署保密协议。

5.2.2物业服务保密管理应包括文件保密、会议保密、通讯保密、电脑保密、涉外保密等；包括但不

限于商务写字楼内部存放、保管、产生涉密载体或从事国家秘密项目的生产、科研、实验的办公室、研

究室、实验室、展览室、资料室及领导办公室等；保密涉及对象包含物业服务企业以及服务的业户。

5.2.3应定期对员工开展保密教育，禁止接触和记录在涉密场所中可能接触到的各类文件、资料、图

片、照片、模型、样品、展板、电脑显示器、内容等。

5.3供方管理

5.3.1应按照不同分类建立供方管理制