DB4404/T 50-2023 物业承接查验服务实施细则

ICS03.080.30

CCSA16

4404

珠海市地方标准

DB4404/T50—2023

物业承接查验服务实施细则

Specificationfortheimplementationofpropertyacceptanceinspectionservices

2023-11-15发布2024-01-01实施

珠海市市场监督管理局发布

DB4404/T50—2023

目次

前言.................................................................................II

1范围...............................................................................1

2规范性引用文件.....................................................................1

3术语和定义.........................................................................1

4承接查验的类型及基本要求...........................................................1

承接查验的分类.................................................................1

基本要求.......................................................................2

5承接查验作业流程...................................................................2

6查验准备...........................................................................2

制定现场查验规则...............................................................2

准备检查资料...................................................................2

明确查验范围...................................................................2

核查移交资料...................................................................2

7查验实施...........................................................................2

承接查验信息沟通...............................................................3

查验条件.......................................................................3

查验复函.......................................................................3

成立查验小组...................................................................3

查验过程.......................................................................3

查验记录.......................................................................4

查验问题的登记确认.............................................................4

查验问题的跟踪.................................................................4

8接管移交...........................................................................4

物业移交、服务企业备案.........................................................4

承接查验问题、报告的移交.......................................................4

形成移交工作记录...............................................................5

附录A（规范性）承接查验作业流程.....................................................6

附录B（资料性）承接查验移交资料清单.................................................7

附录C（资料性）物业接管验收........................................................12

附录D（规范性）物业整体移交登记....................................................45

附录E（资料性）承接查验问题汇总....................................................46

参考文献.............................................................................47

I

DB4404/T50—2023

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

本文件由珠海市物业管理行业协会提出。

本文件珠海市住房和城乡建设局归口。

本文件起草单位：华发物业服务有限公司、珠海市物业管理行业协会、珠海正方物业管理有限公司、

珠海市利朗建筑安装工程有限公司

本文件主要起草人：孙静、曾师、李称意、吴凯屏、程泉金、赵鑫、邵现华、杨波、陈伟增。

II

DB4404/T50—2023

物业承接查验服务实施细则

1范围

本文件规定了承接查验物业的类型及基本要求、查验准备启动、现场查验、接管移交的要求和承接

查验风险防控。

本文件适用于珠海市物业服务企业对新建物业及物业管理机构更迭时的承接查验工作。

2规范性引用文件

本文件没有规范性引用文件。

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

物业承接查验Propertyacceptanceinspection

承接物业管理项目前，物业服务企业和业主按照国家相关规定和物业服务合同或前期物业服务合

同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备、物业费预收或拖欠情况以及相关档案资料等进行检查

和验收的活动。

注：本条引用自《物业管理术语（征求意见稿）》。

建设单位constructingunits

建设工程的投资方及产权人。

注：本条引用自《物业管理术语（征求意见稿）》。

物业服务企业Propertyserviceenterprises

依法成立、从事物业管理活动的具有独立企业法人资格的企业。

注：本条引用自《物业管理术语（征求意见稿）》。

4承接查验的类型及基本要求

承接查验的分类

按物业管理状态分为两类：

——新建物业的承接查验：建设单位将物业服务项目移交前期物业服务企业之前，前期物业服务

企业代表全体业主与建设单位共同对物业的共有部分、共用设施设备进行检查和验收。

——物业管理机构更迭时的承接查验：新选聘的物业服务企业进入物业管理区域之前，与业主委

员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主代表共同对物业的共有部分、共用设施设备进

行的检查和验收。

1

DB4404/T50—2023

基本要求

4.2.1物业承接查验应遵循诚实信用、客观公正、如实记录、严谨认真、不遗不漏以及保护业主共有

财产的原则。

4.2.2物业承接查验应由物业服务企业、建设单位、以及业主委员会、代行业主委员会职责的其他机

构、业主代表（物业管理机构更迭时）共同参与，如当天有一方代表工作人员缺席，则需暂停当日查验

工作。

4.2.3鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、竣工验收等活动，向建设单位提供有关建

议，为实施物业承接查验创造有利条件。

4.2.4查验工作中，查验工作人员应注重查验的实效性、真实性，如查验工作中出现存在异议的问题，

可在当日查验结束后进行专项讨论确定。

4.2.5查验工作当日的查验问题应当日记录，各方应在当天查验工作完成后开会确认并签字。

5承接查验作业流程

物业承接查验作业流程见附录A。

6查验准备

制定现场查验规则

现场查验应结合核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的

配置标准、外观质量和使用功能。

准备检查资料

6.2.1新建物业：在现场查验前，物业服务企业应当向建设单位索取相关资料，建设单位应配合移交，

现场查验开始十五日前未能全部移交所要求资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面

承诺补交的具体时限。

6.2.2物业管理机构更迭时：在现场查验前，新选聘的物业服务企业应向业主委员会、代行业主委员

会职责的其他机构、业主代表索取相关资料，业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主代表

应当组织原物业服务企业配合移交，现场查验开始十五日前未能全部移交所要求资料的，业主委员会、

代行业主委员会职责的其他机构、业主代表应当列出未移交资料详细清单并书面承诺补交的具体时间。

6.2.3承接查验资料清单见附录B。

明确查验范围

按照物业类型明确具体承接查验范围，范围主要至少应包括物业的移交资料、共用部位、共用设备、

共用设施。

核查移交资料

物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，包括项目建设资料、项目产权资料、项

目建筑工程技术资料、合同及其他资料。

7查验实施

2

DB4404/T50—2023

承接查验信息沟通

7.1.1新建物业：竣工验收后，物业服务企业应主动与建设单位进行沟通，建设单位应当在物业交付

使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

7.1.2物业管理机构更迭时：非新建物业应在物业服务合同生效前15日内，由业主委员会或者代行业

主委员会职责的其他机构会同业主大会新聘的物业服务企业，与原物业服务企业完成承接查验工作。

查验条件

7.2.1新建物业查验条件：需完成主体工程、配套及环境工程的建设、竣工验收合格；各类设施设备

可正常使用且取得使用合格证；物业使用、维护管理的相关技术资料完整。

7.2.2物业管理机构更迭时查验条件：在物业管理机构发生更迭时，新物业服务企业承接查验的条件：

——物业的业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主代表与原有物业服务企业解除了

前期物业服务合同。

——物业的业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主代表与新选聘的物业服务企业签

订的物业服务合同生效。

查验复函

7.3.1收到建设单位或业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主代表（物业管理机构更迭

时）发出开展承接查验工作的书面通知，物业服务企业经初步堪验，如达到承接条件，由物业服务企业

向建设单位或业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主代表（物业管理机构更迭时）发出承

接查验通知、方案及日程表，双方明确交接事项、交接日程、参与人员、验收标准等，并将方案报建设

单位或业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主代表（物业管理机构更迭时）备案。

成立查验小组

7.4.1新建物业：由物业服务企业、建设单位、施工单位共同组织成立查验小组。

7.4.2物业管理机构更迭时：新聘物业服务企业与业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业

主代表等相关人员成立物业承接查验小组。

查验过程

7.5.1资料检查：

——新建物业：查验前需建设单位提供基础资料。物业服务企业牵头对项目的项目建设资料、项

目产权资料、项目建筑工程技术资料、和统计其他资料进行查验（包括供电系统、给排水系

统、消防系统、弱电系统、通风空调及供热工程，且资料检查内容应包括附录B的内容）。

——物业管理机构更迭时：应当在业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主代表或产

权单位主管部门的主持下，对物业原始资料，主要是物业交付使用初期物业服务企业从物业

建设单位承接来的物业原始资料。包括：物业竣工图纸资料，竣工验收资料，设备的使用、

维护技术资料，物业产权资料，物业清单；对物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管

理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。一般包括：物业设施设备清单、台账，使用、

修理、改造报告，重大事故报告、专业检测报告、完好率评定报告等进行查验。

7.5.2共用设备检查包括但不限于：

——供配电系统：强电设备机房、高低压配电系统、备用电源系统、用电设备及线路；

——电梯系统：电梯底坑、电梯轿厢、电梯机房井道、扶梯/自动人行道；

——通风空调系统：空调主机、空调冷媒水系统、室外冷却塔、新风机组/风柜、风机盘管；

3

DB4404/T50—2023

——给排水系统：给水系统、建筑中水及游泳池系统、排水系统；

——消防系统：火灾自动报警系统、自动喷水系统/消火栓灭火系统、气体灭火系统、泡沫灭火

系统、固定消防炮灭火系统、灭火器配置；

——弱电系统：楼宇自动控制系统、安全技术防范系统、广播会议设备系统、停车场管理系统。

7.5.3房屋共用部位与共用设施检查包括但不限于：

——房屋共用部位：房屋结构、房屋屋面、外立面、楼地面、内墙面、大堂、电梯厅、楼梯、扶

手/栏杆、公共阳台/露台、走廊、设备间、架空层/避难层、烟道、门窗、道路、围墙、园

林绿化、排水沟/渠、雨污水井、化粪池/隔油池；

——房屋共用设施：大门及岗亭、物业管理用房、公共洗手间、垃圾收集点/站、信报箱、信息

栏/电子信息屏幕、地上/地下停车设施、休闲娱乐设施、公共区域景观/小品、充电桩、立

体车库、擦窗机、路灯。

查验记录

7.6.1现场查验应当形成书面记录（见附录C）并由建设单位或业主委员会、代行业主委员会职责的

其他机构、业主代表和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

7.6.2物业管理机构更迭时的现场查验需注意做好共用部位、共用设备设施及物资财产记录。

查验问题的登记确认

查验过程中不符合规定的情形，书面通知建设单位或业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、

业主代表（物业管理机构更迭时）组织整改，资料验收中发现资料不全、不真实，以及公共设施设备不

合格的问题，应形成附录E中汇总表,并由各方签字确认。

查验问题的跟踪

所有查验过程中提出的问题，应登记在《承接查验问题汇总表》上，由建设单位或业主委员会、代

行业主委员会职责的其他机构、业主代表（物业管理机构更迭时）直接跟进整改或委托物业服务企业指

定专人跟进整改。

8接管移交

物业移交、服务企业备案

8.1.1物业服务企业应当在物业承接查验完成，与建设单位或业主委员会、代行业主委员会职责的其

他机构、业主代表（物业管理机构更迭时）签订物业承接查验协议后10日内办理物业交接手续。

8.1.2物业服务企业应在物业交付30日内，向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备

案手续。

承接查验问题、报告的移交

8.2.1查验结束后，物业服务企业应在7日内提交《查验报告》给建设单位或业主委员会、代行业主

委员会职责的其他机构、业主代表（物业管理机构更迭时），由物业服务单位如实记录复验情况并形成

查验复查报告。

8.2.2办理接管手续，物业承接查验协议、物业整体移交表（表D.1）及承接查验问题汇总表(表E.1)

交由物业服务企业归档长期保存，并提醒建设单位或业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业

主代表（物业管理机构更迭时）向所在地物业主管部门申请备案。

4

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形成移交工作记录

交接工作应当形成书面记录(见附录D)。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设

施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由相关单位和物业服务企业共同签章确认。

5

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A

A

附录A

（规范性）

承接查验作业流程

图A.1物业承接查验作业流程图

6

DB4404/T50—2023

B

B

附录B

（资料性）

承接查验移交资料清单

承接查验移交资料清单如表B.1。

表B.1物业承接查验移交资料清单

检查项目序号检查内容存在问题移交情况

1土地使用权出让证明

2建设用地规划许可证

3建设工程规划许可证

4建设工程施工许可证

5项目规划报建方案图（规划方案报建通过版，盖规划局章）

6规划总平面图（规划方案报建通过版，盖规划局章）

7建筑设计防火审核意见书（消防审核意见书）

项目土建施工图（审图公司审图通过版图纸、变更：建筑、结

8

构、电气、给排水、暖通等专业施工图）

项目专项施工图（审图公司审图通过版图纸、变更：景观园

林、室内设计及二次机电、人防、弱电、智能化、燃气、室内

9

外标识、车位划线、幕墙、泛光、绿色建筑、海绵城市、擦窗

机等专项施工图）

项目土建竣工图（盖章版：建筑、结构、电气、给排水、暖

项目建设资料10

通）等专业竣工图）

项目专项竣工图（盖章版：景观园林（含地下管网）、室内设

计及二次机电、人防、弱电、智能化、燃气、室内外标识、车

11

位划线、幕墙、泛光、绿色建筑、海绵城市、擦窗机等专项竣

工图）

12建设工程竣工验收质量认定书（建筑工程质量认定书）

13消防工程验收合格证明（审核意见书）

14工程规划验收合格证明

15环境预测评价书、室内环境质量检验报告

16工程竣工验收证明（每份施工许可证对应每份竣工验收证明）

供水、供电、电梯、燃气、人防工程、隐蔽工程、智能化系统

17

等竣工验收合格证明。

18共用设施设备清单

19绿色建筑标识资料

7

DB4404/T50—2023

表B.1物业承接查验移交资料清单（续）

检查项目序号检查内容存在问题移交情况

20门牌审批文件

21《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》

项目建设资料

22专项维修资金缴存证明

供水、供电、供气、电梯、燃气、消防、环保、防雷、通信、

23

有线电视等准许使用文件

1房屋所有权证、土地使用权证

2房屋产权及固定附着物清册

3物业服务用房、居委会用房等配套附属用房产权清册

4销售资料（业主资料、产权、位置、建筑面积、户型图等）

项目产权资料

5房屋分户产权办理情况说明

6拆迁安置资料

7保障房、人才房安置资料

8其他相关资料

产品使用说明书、维护使用说明书、检验报告、

1变压器资料合格证、安装单位及维护单位资料、专项操作工

具清单、机房布置图、随机配件清单

产品使用说明书、维护使用说明书、检验报告、

2高压柜资料合格证、安装单位及维护单位资料、专项操作工

具清单、机房布置图、随机配件清单

产品使用说明书、维护使用说明书、检验报告、

3合格证、安装单位及维护单位资料、专项操作工

具清单、机房布置图、随机配件清单

4低压配电柜系统图。

项目建筑工程低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行

5

技术资料检验记录、运行许可证。

低压配电柜进线柜、联络柜、市电电源与发电机电源切换原

6

资料理图

7无功功率补偿柜控制器使用、维护说明书

配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单

8位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、

强检资料、验收记录等）

9专用操作工具清单

8

DB4404/T50—2023

表B.1物业承接查验移交资料清单（续）

检查项目序号检查内容存在问题移交情况检查项目

产品使用说明书、维护使用说明书、检验报告、

10合格证、安装单位及维护单位资料、专项操作工

具清单、机房布置图、随机配件清单

发电机资料

11发电机、电动机检查试运转记录

12发电机试车验收合格证、环保验收合格证

产品使用说明书、维护使用说明书、检验报告、

13合格证、安装单位及维护单位资料、专项操作工

具清单、机房布置图、随机配件清单

14电梯深化施工图（机房、井道布置图）

15动力电路和安全电路的电气原理图

门锁装置、限速器、安全钳、缓冲器、轿厢上行

16超速保护装置和含有电子元件的安全电路等安全

电梯系统资部件的实验合格证书复印件

料

17限速器与渐进式安全钳调试证书复印件

特种设备登记证、电梯年检报告、检验合格证、

18

免保合同

电梯锁梯钥匙、轿厢内操纵箱钥匙、电梯厅门三

19角钥匙、电梯机房钥匙、控制柜钥匙等各类钥匙

及清单

项目建筑工程

20消防电梯调试及联动试运行记录

技术资料

空调系统、冷媒水系统、室外冷却塔、送排风系

统设备的产品使用说明书、维护使用说明书、检

22

验报告、合格证、安装单位及维护单位资料、专

项操作工具清单、机房布置图、随机配件清单

通风空调系空调系统、冷媒水系统、室外冷却塔、送排风系

23

统资料统的系统图、平面图及电气控制图

24空调系统及设备试压、调试报告

空调系统、冷媒水系统、室外冷却塔、送排风系

25

统设备的设备明细表

各类泵的产品使用说明书、维护使用说明书、检

27验报告、合格证、安装单位及维护单位资料、专

项操作工具清单、机房布置图、随机配件清单

生活水泵控制原理图、变频器、显示屏维护使用

28

给排水系统说明书

资料

29各类阀门维修使用说明书