DB4301/T 002-2022 商务楼宇服务等级划分规范

ICS03.080.01

CCSA10

4301

长沙市地方标准

DB4301/T002—2022

商务楼宇服务等级划分规范

Standardfortheserviceleveldivisionofofficebuilding

2022-06-27发布2022-07-20实施

长沙市市场监督管理局发布

DB4301/T002—2022

目次

前言.......................................................................................................................................................................II

引言.....................................................................................................................................................................III

1范围.....................................................................................................................................................................1

2规范性引用文件................................................................................................................................................1

3术语和定义........................................................................................................................................................1

4总则.....................................................................................................................................................................2

5总体要求............................................................................................................................................................3

6评价体系............................................................................................................................................................3

附录A（规范性）商务楼宇服务等级划分评分表..............................................................................................4

附录B（资料性）商务楼宇智能化系统配置参照表........................................................................................23

I

DB4301/T002—2022

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规

定起草。

本文件由长沙市发展和改革委员会提出并归口。

本文件起草单位：长沙市楼宇经济促进会、湖南省质量和标准化研究院、长沙城发恒伟置业有限公

司、湖南水清木华物业管理有限公司、长沙耀达楼宇经济发展有限公司。

本文件主要起草人：郑祥、盛立新、黄维、薛继武、杨荧艳、肖卓、尹潜、胡彬彬。

II

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引言

楼宇经济是反映一座城市综合经济实力、现代产业体系水平、服务业集聚程度的重要标志，也是

衡量城市经济发展水平的重要指标。建立推动楼宇经济发展的地方标准体系，开展楼宇经济服务标准

化工作，有利于促进楼宇经济发展方式由高速度增长向高质量发展转变，引领楼宇经济转型升级、提

质增效，使楼宇经济成为引领和推动我市经济高质量发展的重要引擎。

《商务楼宇服务等级划分规范》以我市行政区域范围内既有商务楼宇为载体，坚持以人为本、绿

色、智能、高效等楼宇经济先进发展理念。以楼宇硬件及配套、物业服务和公共服务促进楼宇资产的

保值增值，以及楼宇空间的充分利用、高效使用为目标，将物业服务、绿色环保、健康安全、楼宇智

慧化、资产管理等重要指标纳入标准中，为楼宇投资者、楼宇业主和楼宇入驻企业提供高质量的专业

服务。

从商务楼宇的物理空间属性、业权属性、载体属性、服务属性、社会与经济效益属性五大指标来

确定等级，每项要素均有与之对应的要求，等级从高到低依次划分为七星顶级、六星超甲级、五星甲

级、四星标准级四个等级。

制定地方商务楼宇服务等级划分的标准化体系，形成商务楼宇服务等级划分的长效运行机制，将

为我市提升楼宇服务质量、分类引导培育、规范行业秩序、推动楼宇经济高质量发展提供依据。

III

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商务楼宇服务等级划分规范

1范围

本文件规定了商务楼宇服务等级划分的总体要求、评价体系和评分要求。

本文件适用于长沙市行政区域范围内的商务楼宇服务等级划分。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB/T10001.1-2012公共信息图形符号第1部分：通用符号

GB/T10001.9-2021标志用公共信息图形符号第9部分：无障碍设施符号

GB/T15566（所有部分）公共信息导向系统设置原则与要求

GB/T18883-2002室内空气质量标准

GB/T18973-2016旅游厕所质量等级的划分与评定

GB/T39066-2020楼宇经济术语

GB/T39067-2020商务楼宇公共服务规范

GB/T39069-2020商务楼宇等级划分要求

GB50016-2014建筑设计防火规范

GB50034-2013建筑照明设计标准

GB50118-2010民用建筑隔声设计规范

GB50314-2015智能建筑设计标准

GB/T50378-2019绿色建筑评价标准

GB50763-2012无障碍设计规范

GB/T51161-2016民用建筑能耗标准

GB5768.2-2022道路交通标志和标线第2部分：道路交通标志

3术语和定义

GB/T39066、GB/T39069界定的以及下列术语和定义适用于本文件。

3.1

商务楼宇officebuilding

为商务办公活动提供空间、设施及配套服务的建筑。

1

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[来源：GB/T39066—2020，2.1]

3.2

室内净高interiorclearheight

从楼、地面面层（完成面）至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离。

[来源：GB/T39069—2020，3.2]

3.3

入驻率occupancyrate

楼宇中已出租且投入使用面积占可出租的面积的百分比。

[来源：GB/T39066—2020，2.10]

3.4

商务服务设施businessservicefacilities

指满足企业及其他组织机构、人员从事商务活动需要的服务设施。

3.5

生活服务设施lifeservicefacilities

指满足企业及其他组织机构、人员日常生活需要的各项服务设施。

4总则

4.1等级划分

商务楼宇等级从高到低依次划分为七星顶级、六星超甲级、五星甲级、四星标准级；等级越高，

表示商务楼宇的硬件设施设备、物业服务品质、经济贡献越好。

4.2等级评价

参评商务楼宇等级划分应按评价总分确定，各商务楼宇等级对应的要求应符合表1的规定，商务楼

宇智能化系统配置参照附录B。

表1商务楼宇等级对应要求

商务楼宇等级办公建筑面积室内净高业权评分

单一业权，业主持有量为

七星顶级不少于80000㎡不低于3.0m不低于950分

100%

业权相对集中，最大业主持

六星超甲级不少于50000㎡不低于2.9m不低于900分

有量不低于50%

五星甲级不少于30000㎡不低于2.7m/不低于850分

四星标准级不少于20000㎡不低于2.6m/不低于750分

2

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5总体要求

商务楼宇坐落在长沙市行政区域范围内，有明确的产权归属，并符合以下要求:

a）已完成竣工验收和备案工作，且投入使用满一年；

b）具有突发事件处置的应急预案，并具备相应处置能力，连续两年内（新建商务楼宇投入使用一

年内）无重大安全责任事故；

c）具备完整合规的建设、设计图纸及文件资料档案；

d）无负面新闻，行业信用评价良好；国家企业信用信息公示系统和信用中国（湖南长沙）平台无

失信纪录，申请主体社会信用信息良好。

6评价体系

6.1评价方法

申请方应在评价时提交相应的分析、测试报告以及相关文件，并对所提交资料的真实性和完整性负

责。评价机构应对申请方提交的资料进行审查和实地考察，出具评价报告，确定等级。

6.2评价指标

商务楼宇评价指标如下：

a）评价指标由商务楼宇区位与周边配套、业权状态、硬件设施、物业与运营服务、社会贡献与

经济效益5大类评价指标组成，分值设定见表2；

b）对于参评商务楼宇应按本文件全部评价条文逐条对相应的评价指标进行评分。

表2商务楼宇评分项的分值设定

评价指标分值设定

总分值

区位与周边配套业权状态硬件设施物业与运营服务社会贡献与经济效益

1000分100分50分200分350分300分

6.3评分要求

各项指标的具体评分要求见附录A。

3

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A

A

附录A

（规范性）

商务楼宇服务等级划分评分表

表A.1-表A.5分别对应5大类评价指标的评分要求。

表A.1区位与周边配套评分表（100分）

序

评价类别评价指标评分标准标准分值评分

号

城市商务中心，商务气氛浓厚，例如：CBD10

功能区位城市商业聚集区，核心商圈，例如：市级商业中心8

条件

（10分）城市交通完善便捷成熟商业区，例如：区级商业中心6

城市科研信息产业聚集区，例如：高新技术集聚区4

地理区位

1

（20分）金融、高端服务业建筑聚集区10

区位功能商务写字楼聚集区8

特点a

（10分）大型综合零售商业建筑聚集区6

一般商业、服务业建筑聚集区4

周边交通路网发达，临城市快速路和城市主干道（主线双向六车道）10

道路交通

（10分）临城市主干道（主线双向六车道），交通便利6

临城市次干道（主线双向四车道），方便到达3

地铁上盖物业或距离轨道交通枢纽站点步行距离200m内10

轨道交通

（10分）距离轨道交通枢纽站点步行距离500m以内6

交通配套距离轨道交通枢纽站点步行距离1000m以内3

2（60分）

距离100m内设有公交站点，且有公交线路5条及以上10

城市公交

距离300m内设有公交站点，且有公交线路5条及以上6

（10分）

距离500m内设有公交站点，且公交线路有5条及以上3

距离铁路交通枢纽站点（高铁站、火车站）10km内10

铁路交通

（10分）距离铁路交通枢纽站点（高铁站、火车站）15km内6

距离铁路交通枢纽站点（高铁站、火车站）20km内3

a区位功能特点指楼宇周边1km范围内聚集区的功能特点。

4

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表A.1区位与周边配套评分表（100分）(续)

序

评价类别评价指标评分标准标准分值评分

号

距离最近的高速公路收费站10km内10

高速公路

距离最近的高速公路收费站15km内6

（10分）

距离最近的高速公路收费站20km内3

交通配套

2

（60分）

距离机场20km内10

航空交通

距离机场30km内6

（10分）

距离机场40km内3

200m范围内商务服务设施不少于6项10

商务服务

设施b200m范围内商务服务设施不少于4项6

（10分）

400m范围内商务服务设施不少于4项3

周边配套

3

（20分）

200m范围内生活服务设施不少于6项10

生活服务

设施c200m范围内生活服务设施不少于4项6

(10分)

400m范围内生活服务设施不少于4项3

b商务服务设施指满足企业及其他组织机构、人员从事商务活动需要的服务设施。其中，周边配套设施如金融网

点、会议服务中心、医院、大型超市/商场、星级酒店或商务酒店；楼内及附属建筑中配套设施如服务前台、

共享会议室、快递服务专区等。

c生活服务设施指满足企业及其他组织机构、人员日常生活需要的各项服务设施。其中，周边配套设施如餐饮、

超市、咖啡厅、便利店、洗衣店、娱乐设施或健身中心、图书馆等；楼内及附属建筑中配套设施如快员工餐厅、

楼宇党群服务站/中心或政企服务站、图书角、外卖/快递服务专区等。

5

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表A.2业权状态评分表（50分）

序号评价指标评分标准标准分值评分

单一产权，只租不售，业主持有量a为100%50

产权相对集中，最大业主持量不低于50%30

楼宇产权

1

（50分）

产权相对分散，最大业主持有量为30%（含）-50%20

产权分散，最大业主持有量为10%（含）-30%10

a业主持有量指业主持有办公用房产权建筑面积占全部办公用房产权建筑面积的百分比。

6

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表A.3硬件设施评分表（200分）

序

评价类别评价指标评分标准标准分值评分

号

80000㎡及以上5

办公建筑50000㎡（含）-80000㎡4

面积

（5分）30000㎡（含）-50000㎡3

30000㎡以下1

建筑规模

1

（10分）250m及以上5

200m（含）-250m4

建筑高度

（5分）

100m（含）-200m3

100m以下1

2500㎡及以上5

标准层面2000㎡（含）-2500㎡4

积

（5分）1500㎡（含）-2000㎡3

1500㎡以下1

建筑设计不低于3.0m10

2

（20分）

a不低于2.9m6

室内净高

（10分）

不低于2.7m3

不低于2.6m1

建筑设计

奖项建筑设计获得国际、国内知名权威设计大奖5

（5分）

办公区原始白墙、吊顶、网络地板（每有一项得1分，最多得3分）3

交付标准

（5分）可根据客户需求提供定制化装修装饰服务2

交付标准

3

工作空间可灵活布局，且在每一工作区域中可获得电源、通信、网络等

（10分）5

网络地板终端接口，设置架空地台，且高度不低于12cm

配置

（5分）工作空间可灵活布局，且在每一工作区域中可获得电源、通信、网络等

3

终端接口，设置架空地台，且高度不低于10cm

a室内净高详见本文术语和定义的3.2，有差异的取5个楼层平均值。

7

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表A.3硬件设施评分表（200分）(续)

序

评价类别评价指标评分标准标准分值评分

号

国际知名品牌电梯，每部客梯（不含消防梯、货梯、转换梯）服务面积不

10

超过4000㎡，电梯轿厢净高不低于2.8m

单梯服务

面积国际知名品牌电梯，每部客梯（不含消防梯、货梯、转换梯）服务面积不

6

（10分）超过4500㎡

国内知名品牌电梯，每部客梯（不含消防梯、货梯、转换梯）服务面积不

3

超过5000㎡

有智能梯控管理系统2

设有停车场与大堂的独立转换电梯1

电梯配置

客货梯分离，货梯不少于1部，可容纳担架的专用或兼用的无障碍电梯不

1

（5分）少于1部

消防电梯数量符合GB/T50016-2014的规定1

单梯载重1600kg及以上5

电梯设施

4

（30分）电梯载重

单梯载重1200kg（含）-1600kg3

（5分）

单梯载重1200kg以下1

电梯高、低速度与分区布局合理，采取合理管控措施；最高梯速6m/s及

5

以上，电梯平均到站间隔时间不超过30s

电梯速度

电梯高、低速度与分区布局合理，采取合理管控措施，最低梯速不低于

设置3

3m/s，电梯平均到站间隔时间不超过40s

（5分）

电梯高、低速度分区布局合理，采取合理管控措施，电梯平均到站间隔时

1

间超过40s

高峰期5min内运客量不少于楼内总人数的15%5

运载效率

高峰期5min内运客量不少于楼内总人数的12%3

（5分）

高峰期5min内运客量不少于楼内总人数的10%1

大堂规模与建筑规模协调匹配，空间独立，导向明确，出入便捷，大堂室

5

内净高不低于10m

大堂空间大堂规模与建筑规模协调匹配，空间相对独立，空间导向明确，出入便捷，

3

（5分）大堂室内净高不低于8m

大堂设施

大堂规模与建筑规模协调匹配，空间相对独立，空间导向明确，出入便捷，

51

（15分）大堂室内净高不低于6m

大堂空调采取单独供暖/供冷方式5

大堂空调

（5分）

大堂空调采取集中供暖/供冷方式3

8

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表A.3硬件设施评分表（200分）(续)

序

评价类别评价指标评分标准标准分值评分

号

地面镶铺大理石、花岗岩等天然石材，墙面贴大理石、花岗岩等天然石材