DB3701/T 53-2024 地上地下国有建设用地不动产地籍调查技术规范

ICS07.040

CCSA78

3701

济南市地方标准

DB3701/T53—2024

地上地下国有建设用地不动产地籍调查

技术规范

Technicalspecificationforcadastralsurveyofrealpropertyofovergroundand

undergroundstate-ownedconstructionland

2024-02-23发布2024-05-23实施

济南市市场监督管理局  发布

DB3701/T53—2024

目次

前言..................................................................................II

1范围................................................................................1

2规范性引用文件......................................................................1

3术语和定义..........................................................................1

4基本规定............................................................................3

4.1坐标系统........................................................................3

4.2地籍图比例尺、分幅与编号........................................................3

4.3界址点编号......................................................................3

4.4计量单位........................................................................4

4.5精度要求........................................................................4

4.6不动产单元划定和代码编制........................................................4

5不动产地籍调查......................................................................4

5.1一般规定........................................................................4

5.2调查程序........................................................................4

6不动产测绘.........................................................................10

6.1一般规定.......................................................................10

6.2地上空间地籍测量...............................................................11

6.3地下空间地籍测量...............................................................11

6.4房屋等建（构）筑物测量.........................................................12

6.5不动产单元图绘制...............................................................13

7成果资料整理与归档.................................................................15

附录A（规范性）不动产单元划定和代码编制.............................................16

附录B（规范性）不动产地籍调查表.....................................................20

附录C（规范性）房屋和建（构）筑物调查表.............................................28

参考文献..............................................................................35

I

DB3701/T53—2024

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。

本文件由济南市自然资源和规划局提出、归口并组织实施。

II

DB3701/T53—2024

地上地下国有建设用地不动产地籍调查技术规范

1范围

本文件规定了地上地下国有建设用地不动产地籍调查的基本规定、不动产地籍调查、不动产测量、

成果资料整理与归档等工作的技术要求。

本文件适用于济南市地上地下国有建设用地不动产地籍调查工作。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB/T2260中华人民共和国行政区划代码

GB/T17986.l-2000房产测量规范第1单元：房产测量规定

GB/T21010土地利用现状分类

GB/T35636城市地下空间测绘规范

GB/T37346不动产单元设定与代码编制规则

GB/T42547-2023地籍调查规程

GB50026工程测量标准

CJJ/T8城市测量规范

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1

地籍区cadastraldistrict

在县级行政辖区内,以乡(镇)、街道界线为基础，结合明显线性地物划分的地籍管理区域。

[来源：GB/T42547-2023，3.2]

3.2

地籍子区cadastralsubdistrict

在地籍区范围内,以行政村、居委会或街坊界线为基础，结合明显线型地物划分的地籍管理区域。

[来源：GB/T42547-2023，3.3]

3.3

界址线boundaryline

不动产单元的边界线。

[来源：GB/T42547-2023，3.7]

3.4

界址点boundarypoint

界址线的转折点。

1

DB3701/T53—2024

[来源：GB/T42547-2023，3.8]

3.5

界址面boundarysurface

由界址线构成的封闭面。

3.6

不动产单元realpropertyunit

权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间,由定着物单元和其所在宗地(宗海)共同组成,是不

动产登记的基本单位。

[来源：GB/T37346-2019，3.16]

3.7

宗地cadastralparcel

土地权属界址线封闭的地块或空间。

[来源：GB/T42547-2023，定义3.9]

3.8

幢singlebuilding

一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

[GB/T42547-2023，定义3.11]

3.9

房屋building

独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等权属界线封闭、可以独立使用、功能完整

的空间。

[GB/T42547-2023，定义3.12]

3.10

定着物thingsfixedonland

固定于土地且功能完整、具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等不能移动的

物。

[来源：GB/T37346-2019，3.11]

3.11

定着物单元unitofthingsfixedonland

权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的房屋等建（构）筑物以及森林、林木等定着物。

[来源：GB/T42547-2023，有修改]

3.12

地下空间undergroundspace

为满足生产和生活等需求在地表以下开发、建设和利用的空间。

[来源：GB/T35636-2017，3.1]

3.13

结建地下空间combinationalconstructionundergroundspacecadastralparcel

同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下空间。

3.14

单建地下空间singleconstructionundergroundspacecadastralparcel

独立开发建设的地下空间。

2

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3.15

六至adjoiningpropertiesin3Durbanspace

描述不动产三维空间要素的上、下、东、南、西、北六个方位上或紧密邻接的其他不动产单元三维

实体。

[来源：GB/T40771-2021，有修改]

3.16

不动产地籍调查realpropertycadastralsurvey

通过权籍调查和不动产测绘，全面查清土地及其定着物的权属、位置、界址、面积、用途等权属状

况和自然状况。

[来源：GB/T42547-2023，有修改]

3.17

宗地草图cadastralparcelsketch

描述宗地位置、界址点、界址线、相邻宗地关系以及宗地内定着物位置等要素的现场调查记录。

[来源：GB/T42547-2023，3.19]

3.18

宗地图cadastralparcelmap

描述一宗地位置、界址点、界址线、相邻宗地关系以及宗地内定着物位置等要素的地籍图，市不动

产登记簿和不动产证书的附图。

[来源：GB/T42547-2023，3.22]

3.19

房产图housepropertyplan

描述房屋、建（构）筑物的定着物单元位置、界线、结构、层次、面积等要素的图件，也可称为房

产分户图。

[来源：GB/T42547-2023，有修改]

3.20

地下建（构）筑物undergroundbuildings(structures)

建设在城市地表以下，为满足人类社会生产、生活、交通、环保、能源、安全、防灾减灾、信息与

通信等需求而建设的建（构）筑物及其附属设施。

[来源：GB/T28590—2012，2.1，有修改]

4基本规定

4.1坐标系统

4.1.1坐标系统与投影方法应符合GB/T42547-2023的规定。

4.1.2高程基准应符合GB/T42547-2023的规定。

4.2地籍图比例尺、分幅与编号

4.2.1地籍图的比例尺应符合GB/T42547-2023的规定。

4.2.2依不同比例尺，地籍图分幅与编号应符合GB/T42547-2023的规定。

4.3界址点编号

4.3.1在宗地调查表中的界址点号，可以在地籍区或地籍子区范围内统一编制，也可以宗地为单位，

3

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从左上角按顺时针方向，从“1”开始编制。

4.3.2在地籍数据库中，土地权属界址点号应在地籍区或地籍子区范围统一编制，并保证点号唯一。

4.3.3地籍图上标注的界址点号应与地籍数据库中界址点号相同。

4.3.4解析界址点号可采用J1、J2…表示，图解界址点号可采用T1、T2…表示。

4.3.5界址变更后，新增界址点号在最大界址点号后续编，废弃的界址点号不再使用。

4.4计量单位

计量单位应符合GB/T42547-2023的规定。

4.5精度要求

4.5.1房屋等建(构)筑物界址点、房角点精度应符合GB/T17986.l-2000的规定。

4.5.2宗地界址点精度应符合GB/T42547-2023的规定。

4.5.3界址点的高程精度应符合CJJ/T8的规定。

4.6不动产单元划定和代码编制

不动产单元划定和代码编制应符合附录A的规定。

5不动产地籍调查

5.1一般规定

5.1.1采用内业核实和外业调查相结合的方法，查清不动产单元的权属、界址、坐落、六至、用途等

状况。确保不动产单元的权属清楚、界址清晰、空间相对位置关系明确。内业核实和外业调查的工作内

容如下。

5.1.2内业核实是指在室内对权属来源材料的齐全性、一致性、规范性进行查验，核实不动产单元的

权属状况、界址、用途等状况。已有调查成果，经内业核实判定权属状况、界址、用途等均正确、清楚，

且界址未发生变化，可不开展外业调查。

5.1.3外业调查是指到实地核实查清不动产单元的权属、界址、用途等情况。经内业核实，地籍材料

存在下列情形的，则需要外业调查：

——新设（预设）不动产单元的；

——地籍材料现势性差或不齐全、不规范、不一致的；

——不动产单元界址不清楚或发生变化的；

——无权属来源材料的；

——利害关系人对材料提出异议并提供证据的；

——其他需要开展外业调查的情形。

5.2调查程序

5.2.1准备工作

5.2.1.1组织准备

不动产地籍调查工作应根据项目委托方要求，作业单位成立地籍调查小组，负责组织编制实施方案

和技术设计书、宣传调查目的和意义、培训技术人员和开展前期试点等工作，其中：

——实施方案的主要内容包括调查的范围、任务、方法、经费、时间、步骤、人员和组织等；

4

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——技术设计书的主要内容包括调查的范围、技术路线和程序、技术要求、成果质量控制和成果

整理与归档等。

5.2.1.2材料准备

5.2.1.2.1针对不动产的特点，判定需要收集的材料类型，确定材料收集的方法和途径，做好权属来

源等相关材料的收集、整理和分析等准备工作。

5.2.1.2.2将有关部门出具的材料按照权利人证明、权属来源材料、权属调查材料等类型做好分类整

理，并对材料的可用性和使用方法作出分析，为具体调查工作做好技术准备。

5.2.1.2.3收集、整理土地权属来源资料，包括:

——土地审批、征收、转用、划拨或出让、转让、登记以及土地勘测定界等资料；

——履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；

——县级以上人民政府自然资源主管部门的土地权属争议调解书；

——县级以上人民政府或者相关行政主管部门的批准文件、处理决定；

——人民法院的判决书、裁定书或者调解书。

5.2.1.2.4收集、整理有关测绘资料，包括航空正射影像、航天正射影像、地形图、控制网点和其他

已有图件等。

5.2.1.2.5收集、整理土地调查、土地规划等资料，包括文字报告、图件(如土地利用现状图、已有地

籍图、土地利用总体规划图、国土空间规划图等)、数据库等。

5.2.1.2.6收集、整理其他资料，包括行政区划、自然地理、社会经济、房屋普查、标准地名等资料。

5.2.1.3工具与表册准备

5.2.1.3.1表册包括地籍调查表、指界委托书、法定代表人（或负责人）身份证明书、指界通知书、

违约缺席定界通知书等。

5.2.1.3.2仪器包括GNSS接收机、全站仪、钢尺、测距仪、计算机、遥感、摄影测量设备等。

5.2.1.3.3软件包括数字摄影测量系统、数字测量系统、遥感影像处理软件等。

5.2.1.3.4界址点标志。

5.2.2土地权属调查

5.2.2.1调查内容

5.2.2.1.1权利人或实际使用人

5.2.2.1.1.1有权属来源材料的，核实查清土地权利人的姓名或名称、自然人或监护人或法定代表人

（或负责人）姓名及其身份证明、代理人姓名及其身份证明，及其法人的性质、行业代码、社会信用代

码等。

5.2.2.1.1.2无权属来源材料的，应收集实际使用人及其法定代表人、代理人的身份证明复印件。如

果权利人或实际使用人与房屋、建（构）筑物的权利人或实际使用人不一致，则在说明栏说明不一致的

情况，同时在房屋调查表、建（构）筑物调查表的说明栏做对应说明。

5.2.2.1.2权利人或实际使用人类型

填写个人、企业、事业单位、国家机关等。

5.2.2.1.3权属性质及来源

5.2.2.1.3.1有权属来源材料的，核实查清土地权属来源、权属性质、权利类型、起止时间、年期等。

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5.2.2.1.3.2无权属来源材料的，查清占有或占用土地的权属性质、时间及其历史沿革，并在调查表

的说明栏依时间节点进行详细说明。

5.2.2.1.4位置

5.2.2.1.4.1核实查清如下内容：

——用地六至、所在图幅和坐落；

——用地六至的相邻权利人或实际使用人名称、地理名称、地类等；

——用地所在图幅的比例尺及其对应的图幅号。

5.2.2.1.4.2根据权属来源材料、相关政策法规、技术标准中有关地名地址编制的规定，统筹考虑填

写土地权利类型的不同和宗地所处的地理区位，经现场核实后，按照下列方法核实查清用地坐落：

——对城镇区域的国有建设用地使用权宗地，核实查清所处的街道办、路（街、巷）、门牌号码。

缺门牌号时，可查清毗连宗地门牌号及其所处方位（东、南、西、北），新建的住宅小区，

还未编制门牌号时应查清楼盘名称或小区名称；

——对农村集体范围的国有建设用地，核实查清所处的街道、镇、村、组等；

——无论哪种权利类型的宗地，还可核实查清所处位置当地习俗称谓的地理名称、道路名称、水

系名称、小区名称等，作为宗地坐落的附加信息；

——“单建地下空间”的用地范围与六邻接壤如果为填土，就注明“填土”。

5.2.2.1.5用途

应符合GB/T21010的二级类，核实查清土地的批准用途和实际用途。如无法判定二级地类，则调查

到一级地类，调查方法如下：

——从土地权属来源材料中提取批准用途，并调查实际用途。如提取的批准用途无法对应GB/T

21010的二级类（或一级类），则在宗地调查表中直接填写土地权属来源材料中的批准用途。

如无地籍材料，则查清实际用途，不调查批准用途；

——对地下空间宗地的实际用途调查，应符合GB/T21010中城市地下设施土地利用类型的划分。

5.2.2.1.6使用期限

依据土地权属来源材料，查清使用期限。土地权属来源材料中没有描述土地使用期限的或无权属来

源材料的，则查清起始使用时间。

5.2.2.1.7共有情况

调查核实土地是按份共有还是共同共有，以及全部共有权利人；如果属于按份共有的，则查清共有

的份额。

5.2.2.1.8其他

根据管理需要，可调查核实土地的权利限制、土地等别或土地级别等情况。

5.2.2.2宗地草图绘制

5.2.2.2.1宗地草图绘制的一般要求为：

——经调查核实，宗地实际状况与原地籍调查表中的宗地草图一致的，无需重新绘制宗地草图，

否则应重新绘制宗地草图；

——宗地草图应现场绘制；

——如果权属来源材料中没有宗地草图或地籍材料，应绘制宗地草图；

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——可以利用工作底图绘制宗地草图；

——面积较大、界线复杂的国有建设用地使用权宗地，可不绘制宗地草图，宜利用工作底图；

——应按照GB/T42547-2023的相关要求绘制土地权属界线协议书附图。

5.2.2.2.2宗地草图和土地权属界线协议书附图的内容为：

——本宗地号、坐落等；

——界址点、界址点号及界址线，宗地内的主要地物等；

——相邻宗地号、坐落等；

——界址边长、界址点与邻近明显地物的相关距离或条件距离；

——确定界址点位置、界址边方位走向所必需的建筑物或构筑物；

——丈量者、丈量日期、检查者、检查日期、概略比例尺、指北针等。

5.2.2.2.3根据现场确认的结果，按照下列技术要求绘制宗地草图或土地权属界线协议书附图：

——宗地草图或土地权属界线协议书附图应现场绘制；

——可直接在宗地调查表上绘制，也可在适宜长期保存、使用的纸张上绘制，也可利用地籍图、

地形图、影像图为底图绘制；较大宗地可分幅绘制；

——在绘制的宗地草图或土地权属界线协议书附图上，应标注实地丈量的界址边长、相关距离、

条件距离等，不标注图解边长或图解坐标反算边长；

——图上表达的界址点、线与界址标示表、界址说明表中的描述能够建立对应关系，与实地能够

建立一一对应关系；

——在绘制的宗地草图或土地权属界线协议书附图上，应线条均匀、字迹清楚，数字注记字头向

北向西书写，注记过密的地方可移位放大注记，所有的注记不得涂改；

——土地权属界线协议书附图中的界址线上，指界人宜加盖印章或按手印。宗地草图的界址线上，

指界人也可加盖印章或按手印。

5.2.2.3宗地调查表填写

按照附录B的要求填写宗地调查表。

5.2.3房屋等建（构）筑物权属调查

5.2.3.1房屋权属调查

5.2.3.1.1权利人或实际使用人

5.2.3.1.1.1有权属来源材料的，调查核实房屋所有权利人的姓名或名称和代理人的姓名或名称及身

份证明：

——所有权人是自然人的，查清姓名和身份证明；

——所有权人是法人的，查清法人姓名、性质、行业代码、社会信用代码和法定代表人、自然人

或监护人或法定代表人（或负责人）姓名及其身份证明、代理人姓名及其身份证明，及其法

人的性质、行业代码、社会信用代码等。

5.2.3.1.1.2无权属来源材料的，应收集实际使用人及其法定代表人、代理人的身份证明复印件。如

果房屋等建（构）筑物的权利人或实际使用人与土地、海域权利人或实际使用人不一致，则在说明栏说

明不一致的情况，同时在宗地调查表的说明栏做对应说明。

5.2.3.1.1.3具体调查方法如下：

——对私人所有的房屋：

如果有产权证件，则权利人为产权证上的姓名；

如果权利人已死亡的，应查清申请人或代理人的姓名；

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如产权共有，应查清全体共有人姓名。

——单位所有的房屋；

应查清单位的全称；

两个以上单位共有的，应查清全体共有单位名称。

——房屋管理部门直接管理的房屋：

包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别：

公产应查清房屋管理部门的全称；

代管产应查清代管及原产权人姓名或单位名称；

托管产应查清托管及委托人的姓名或单位名称；

拨用产应查清房屋管理部门的全称及拨借单位名称。

5.2.3.1.2权属来源

5.2.3.1.2.1按照权属来源材料确认房屋的权属来源，主要存在继承、购买、受赠、交换、新建、重

建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等来源形式。

5.2.3.1.2.2无权属来源材料的，则查清实际占有或占用房屋的现状及其历史沿革，并在调查表的说

明栏依时间节点进行详细说明。

5.2.3.1.3产别

按照GB/T17986.1-2000调查房屋产别的一级类和二级类。

5.2.3.1.4墙体归属

房屋四面墙体所有权的归属分三类，即自有墙、共有墙、借墙。

5.2.3.1.5房屋权属登记情况

若已办理过房屋所有权登记的，则查清房屋所有权证书号。

5.2.3.1.6房屋坐落

5.2.3.1.6.1查清房屋的坐落，如街道名称、门牌号、幢号、楼层号、房号等：

——房屋位于胡同或小巷时，应查清附近主要街道名称；

——缺门牌号时，可查清毗连房屋门牌号及其所处方位（东、南、西、北）；

——新建住宅小区的房屋，还未编制门牌号时应查清楼盘名称或小区名称；

——当一幢房屋位于两个或两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部查清；

——单元式的成套住宅，应查清单元号、室号或产号。

5.2.3.1.6.2可根据需要测量房屋单元（幢、层、套、间）空间范围内的左下角部位空间坐标（X、Y、

H），作为房屋坐落的附加注释。

5.2.3.1.7房屋的层数

5.2.3.1.7.1房屋的总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

5.2.3.1.7.2一层为车棚或车库的，以建设工程规划许可的图纸标注为准。

5.2.3.1.7.3确认层数的方法如下：

——地上层数是指房屋结构层高在2.20m及以上的自然层数，按室内地坪±0.000以上计算，自

下而上用自然数表示；

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——室内顶板面高出室外设计地面的高度1.50m以上的地下或半地下室，室内层高在2.20m以上

的，计算自然层数；

——旋转上升式的楼房，按地坪±0.000以上计算，以其旋转一周且层高2.20m及以上的为自然

层；

——错层房屋的层数按自然层划分；

——建在自然层（标准层）之间或自然层内，且可利用空间的垂直高度在2.20m以上的设备层、

转换层等计入房屋自然层数；

——“结建地下空间”的房屋层数按室内地坪±0.000以上计算:

采光窗在室外地坪以上的半地下