DB23/T 3084-2022 黑龙江省学校物业服务规范

ICS01.040.03

黑龙江省地方标准DB23

A00DB23/T3084－2022

黑龙江省学校物业服务规范

Technicalspecificationforschoolpropertyservice

inHeilongjiangProvince

2022-01-29发布2022-02-28实施

联黑

黑龙江省市场监督管理局联合发布

龙黑龙江省市联黑场监督管理局

黑龙江省住房和城乡建设厅联合发布

江黑龙江省住龙房和城乡建设厅

省江

住省

房住

和房

城和

乡城

建乡

设建

厅设

黑厅

龙黑

江龙

省江

市省

场质

监量

督技

管术

理监

局督

局

前言

本规范是根据黑龙江省市场监督管理局年度标准编制计划和黑

龙江省住房和城乡建设厅工作要求，由哈尔滨市标准化研究院会同

相关单位编制而成。在编制过程中，编制组经深入研究、广泛调查、

认真总结学校物业管理实践，参考有关国内外先进标准和做法，在

广泛征求有关单位和专家的意见基础上编制了本规范。

本规范共分为12章。主要技术内容是：1总则；2术语；3基本

要求；4校舍及设施设备管理和维护；5秩序维护服务；6消防管理；

7环境管理与服务；8宿舍管理；9其他服务；10突发事件处理；11

疫情防控；12创新与服务提升。

本规范由黑龙江省住房和城乡建设厅和黑龙江省市场监督管理

局共同管理，黑龙江省住房和城乡建设厅归口并负责组织实施，由

哈尔滨市标准化研究院负责具体技术内容的解释。在执行过程中如

有意见或建议，请寄送哈尔滨市标准化研究院《黑龙江省学校物业

服务规范》编制组（地址：黑龙江省哈尔滨市南岗区中山路203号，

邮编150000，电子邮箱：103677388@），以供今后修订时参

考。

本规范主编单位：哈尔滨市标准化研究院

本规范参编单位：黑龙江建筑职业技术学院

本规范主要起草人：刘卫东曲庭顺贺佳高祥涛林野

董玥张欣刘菊英王小溪杨佟林琳

本规范主要审查人：孙清凤赵鑫李革邢克涛杨红君

李金枫陆宇航

3

目录

1总则.....................................................................................................1

2术语.....................................................................................................2

3基本要求.............................................................................................3

3.1服务机构........................................................................................................3

3.2人员................................................................................................................3

3.3规章制度.........................................................................................3

3.4财务管理.........................................................................................3

3.5档案................................................................................................4

4校舍及设施设备管理和维护............................................................5

4.1综合管理........................................................................................................5

4.2照明................................................................................................................6

4.3供配电系统....................................................................................................6

4.4电梯................................................................................................................7

4.5空调系统........................................................................................................8

4.6给排水系统....................................................................................................9

4.7避雷系统......................................................................................................10

4.8消防系统......................................................................................................10

4.9弱电系统......................................................................................................11

4.10供热系统....................................................................................................12

4.11标识............................................................................................................12

4.12施工管理....................................................................................................13

4.13节能措施....................................................................................................13

5秩序维护服务..................................................................................14

5.1出入管理......................................................................................................14

5.2巡查管理......................................................................................................14

5.3监控管理......................................................................................................15

5.4车辆管理......................................................................................................15

5

6消防管理...........................................................................................16

7环境管理与服务..............................................................................18

7.1保洁服务......................................................................................................18

7.2室内保洁......................................................................................................18

7.3生活服务用房保洁......................................................................................19

7.4室外保洁......................................................................................................19

7.5绿化服务......................................................................................................20

7.6消杀和环境消毒..........................................................................................20

7.7清冰雪服务..................................................................................................21

8宿舍管理...........................................................................................22

9其他服务...........................................................................................24

9.1教学及办公辅助服务..................................................................................24

9.2会务服务......................................................................................................24

9.3活动现场服务..............................................................................................24

10突发事件处理................................................................................26

11疫情防控.........................................................................................28

11.1基本职责....................................................................................................28

11.2出入口管理................................................................................................29

11.3车辆管控....................................................................................................29

11.4疑似病例处置............................................................................................29

11.5垃圾处理....................................................................................................30

11.6清洁消杀....................................................................................................30

11.7空调及新风系统........................................................................................32

12创新与服务提升............................................................................33

本规范用词说明....................................................................................34

引用标准名录.........................................................................................35

附：条文说明........................................................................................36

6

Contents

1GeneralProvisions..............................................................................1

2Terms...................................................................................................2

3EssentialRequirements.......................................................................3

3.1Facility...........................................................................................................3

3.2Personnel.......................................................................................................3

3.3RulesandRegulations...................................................................................3

3.4FinancialManagement..................................................................................3

3.5File.................................................................................................................4

4ManagementandMaintenanceofSchoolBuildingsandFacilities

andEquipment....................................................................................5

4.1GeneralManagement....................................................................................5

4.2Lighting.........................................................................................................6

4.3PowerSupplyandDistributionSystem.........................................................6

4.4Elevator.........................................................................................................7

4.5AirConditioningSystem...............................................................................8

4.6WaterSupplyandDrainageSystem..............................................................9

4.7LightingProtectionSystem.........................................................................10

4.8FireFightingDevice....................................................................................10

4.9Weakcurrentsystem....................................................................................11

4.10Heatingsystem..........................................................................................12

4.11Identification..............................................................................................12

4.12ConstructionManagement........................................................................13

4.13Energysavingmeasures............................................................................13

5OrderMaintenanceServices..................................................................14

5.1InandOutManagement..............................................................................14

5.2PatrolManagement......................................................................................14

5.3MonitoringManagement.............................................................................15

7

5.4Vehiclemanagement....................................................................................15

6FireManagement..............................................................................16

7EnvironmentalManagementandService..........................................................18

7.1Cleaningservice..........................................................................................18

7.2Indoorcleaning..........................................................................................18

7.3HousekeepingServiceRoomCleaning.......................................................19

7.4OutdoorCleaning........................................................................................19

7.5GreeningService.........................................................................................20

7.6ExterminationandEnvironmentalDisinfection..........................................20

7.7IceandSnowClearingService...................................................................21

8DormitoryManagement....................................................................22

9OtherService....................................................................................24

9.1TeachingandOfficeSupportService..........................................................24

9.2ConferenceService......................................................................................24

9.3ActivitiesServices.......................................................................................24

10EmergencyHanding.......................................................................26

11Epidemicpreventionandcontrol....................................................28

11.1Basicresponsibilities.................................................................................28

11.2Entranceandexitmanagement................................................................29

11.3Vehiclecontrol...........................................................................................29

11.4Disposalofsuspectedcases.......................................................................30

11.5Wastedisposal...........................................................................................30

11.6Cleaningandkilling..................................................................................31

11.7Airconditioningandfreshairsystem........................................................32

12Innovationandserviceimprovement.............................................33

ExplanationofWordinginThisSpecification.......................................34

ListofQuotedStandards........................................................................35

Addition:ExplanationofProvisions......................................................36

8

1总则

1.0.1为规范黑龙江省学校物业服务市场行为，确保学校师生享受

到专业化、标准化物业服务，为完善校园后勤服务招投标体系提供

借鉴和支撑，扩大标准在学校中的推广实施，确保学校物业服务质

量的可复制性，制定本规范。

1.0.2本规范适用于黑龙江省行政区域内的学校物业服务管理。

1.0.3黑龙江省学校物业服务除应符合本规范外，尚应符合国家和

黑龙江省现行有关标准的规定。

1

2术语

2.0.1学校物业服务SchoolPropertyServices

学校物业服务是指物业服务人接受学校的委托，依据物业服务

合同、行业标准、相关法律法规，利用科学的管理和先进技术，以

经济手段对学校物业实施统一的专业化管理。

2.0.2物业服务人PropertyServiceProvider

包括物业服务企业和其他管理人。

2

3基本要求

3.1服务机构

3.1.1物业服务人应取得相应的合法经营资格。

3.1.2物业服务人应具备相应的服务场所。

3.1.3物业服务人应具备满足服务需求的设施设备。

3.1.4物业服务人应具有相应的管理机构、人员、措施和制度。

3.1.5物业服务人宜采用信息化手段进行管理。

3.2人员

3.2.1物业服务人员应具有良好的职业道德和职业操守，身体健

康，能够胜任本职工作。

3.2.2专业技术操作人员应按照国家有关规定取得职业资格证书

或岗位证书。

3.2.3物业服务人员应经岗前培训，考核合格后上岗；工作中应定

期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。

3.2.4物业服务人员应统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁，

主动热情服务，窗口服务人员应使用普通话。

3.3规章制度

3.3.1物业服务人应建立完善的规章制度，并制定具体的落实措施

及考核办法。

3.3.2规章制度包括但不限于物业服务方案、各岗位职责、工作流

程及服务要求、财务管理制度、档案管理制度、内部管理制度。

3.4财务管理

3.4.1物业服务费和其他费用收支应符合国家和省级相关规定，操

3

作规范，账目清晰。

3.4.2合同约定的收费项目及标准应按合同要求执行。对于提供特

约服务的费用、代收代缴的费用，应单独列账，按实际支出费用和

约定方式向学校或其他被服务人收取。

3.4.3物业服务人应每年对物业财务情况进行审计。

3.5档案

3.5.1物业服务人应建立日常服务档案和设施设备台账等档案，并

及时更新。

3.5.2物业服务人建立档案收集、整理、保管、检索、应用以及查

验、鉴定和销毁制度，提高档案管理水平。

3.5.3物业服务人更迭或退出时向学校移交档案。

4

4校舍及设施设备管理和维护

4.1综合管理

4.1.1物业服务人应每年协助校方制定大、中修及预防性维修等维

修养护计划。进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录应齐

全，并建立报修、维修和回访记录。

4.1.2物业服务人应建立相关现场管理制度，如设施设备安全运

行、岗位职责、设施设备巡检、巡检范围、巡检周期、巡检内容、

巡检标准、维护保养、运行记录、维修档案等；跟进大、中修及预

防性维护养护计划的执行情况，确保现场管理工作落实到位，制定

相关应急预案；做好设施设备事故防范和处理，编制设施设备事故

应急处理预案，组织抢修和处理。

4.1.3校舍使用管理服务应适应教学、科研、办公及生活需要，并

建立相应的规章制度和记录。

4.1.4物业服务人应根据校舍实际使用年限，及物业合同约定检查

校舍使用和安全状况，大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查及

相应处置。

4.1.5物业服务人应依据合同约定及时完成维修任务，如达到中修

及以上情况应及时采取处理措施且设置警示标识，并告知校方。水、

电等零修不过夜，门窗课具零修不过天，土建零修不过周，做好维

修记录和回访。

4.1.6物业服务人应实施维修养护，宜在假期或休息日进行，不应

影响正常教学活动。

4.1.7物业服务人应每日巡查大门、围墙（栏）、道路、甬路、场

地、管井、沟渠、景观等；设备间（井）等设备机房附属设施应实

行周检，每周不少于1次，发现问题及时处理，并做好记录。

4.1.8物业服务人应配合校方办理房屋、场所使用情况登记，做好

5

钥匙管理、房屋临时借用应做好记录。

4.1.9物业服务人应配置适用、安全、性能可靠的作业工具，所有

工器具应建立台账，责任到人，安全工器具按期进行检测和保养，

并确认使用的计量器材检定（校准）合格。

4.1.10物业服务人应按照管理制度和操作规程等对设施设备进行

全面检查，开展隐患巡查排查和处置，维护设施设备安全、稳定运

行。发现安全隐患，应及时采取必要的处置及防护措施并及时通报

校方。

4.1.11物业服务人应在设备机房显著区域悬挂或粘贴各类管理制

度、系统图、紧急联系方式、人员证件、设施设备标识标牌、安全

防护和警示标识等，在明显易取放位置配备符合规定的完好有效的

消防器材及专用工具，应设有挡鼠板，宜配备捕鼠设施。设备机房

定期进行巡检及清洁，并如实记录，发现异常应及时报告处理，机

房内整洁有序，无杂物。设备房门应保持锁闭状态，钥匙由专人保

管。

4.2照明

4.2.1物业服务人应每天检查教学楼、办公楼、实验楼、图书馆、

体育馆、学生公寓的楼道、教室等场地的照明，灯具线路无裸露，

开关完好，无安全隐患，及时修复损坏的灯具。

4.2.2物业服务人应保持道路、庭院、操场等室外场地照明器具完

好，每天检修并填写检修记录。

4.2.3物业服务人对公共区域照明灯应按时开启、关闭，满足使用

要求。

4.2.4有重要和重大活动时，物业服务人应提前对活动区域照明进

行检查、维修。

4.3供配电系统

4.3.1物业服务人应制定供配电系统的运行维护作业规范和程序、

6

人员安全和培训等制度，编制检查和维修工作计划。

4.3.2物业服务人按照设施设备规定的周期组织实施维保，对变配

电设施设备进行检查、维护、清洁，维护保养前应告知业主或物业

使用人，并做记录。进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合

格的报告。

4.3.3设置集控站、监控中心、35kV及以上电压等级、10kV电压

等级且变压器容量在630kVA及以上的配电室，应安排全天24小时

专人值班，每班不少于2人，且应明确1人为值长。未设置集控站

或监控中心的，10kV电压等级且变压器容量在630kVA及以下的，

宜安排专人值班，不具备值班条件的，应每日巡视。

4.3.4物业服务人应制定易触电区域（如电开水炉、公共洗衣机、

电教设备等设备所处区域）用电安全防范制度。

4.3.5物业服务人应建立应急供电系统相关规章制度，每月启动及

维护备用发电机（组）至少一次，对应急供电系统设备进行检查维

护、预防性试验和功能试验。功能试验主要包括自启动试验、切换

试验等。

4.3.6配电系统跳闸时检查断电情况，分析断电原因，找到原因后

按配电系统相关的操作规程恢复供电。

4.3.7供电停电时，第一时间联系当地供电公司询问停电时间、停

电原因等信息，并告知业主或物业使用人。应急供电系统应在10分

钟内启动并网送电，检查用电情况，观察应急供电系统运行状况。

4.3.8物业服务人应对停电区域加强安全警戒，维持区域秩序，必

要时启动应急预案。

4.4电梯

4.4.1电梯应经取得相应资质的特种设备检验机构检验合格，并取

得《安全检验合格证》后投入使用，此后每年检验，并张贴新的合

格证。

4.4.2电梯应由取得相应资质的专业维修保养单位对电梯进行保

7

养和维护，并按照所签订的设备维保合同对其提供的服务进行监督，

维修、保养记录完整。

4.4.3物业服务人应按照管理制度和操作规程等检查电梯安全状

况，保障运行完好。每日应不少于1次巡查直梯轿厢内外按钮、轿

厢内灯具、扶梯踏板、扶手带等配件，轿厢内照明、通风良好，对

讲功能正常，即时应答，对话清晰。

4.4.4物业服务人应制定应急措施与救援预案，每年至少演练2次。

电梯出现故障、发生异常情况或存在安全隐患时，应立即停止使用、

设置警示标志，及时通知专业维保单位处理解决，并如实记录。

4.4.5保持消防电梯与火灾报警系统可靠的联动功能。

4.5空调系统

4.5.1运行前物业服务人应对对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风

机等设施设备进行系统检查，并进行清洁保养，检测运行控制和安

全控制功能，做好记录。

4.5.2物业服务人应按照管理制度和操作规程等进行循环泵、空调

主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，做好记录。

4.5.3物业服务人应按照管理制度和操作规程等检查空调机组马

达、风机的运转情况，记录运行参数。

4.5.4物业服务人应确保各种管道、阀件及仪表完好齐备。

4.5.5物业服务人应保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好

保养，提供符合要求的冷却水。

4.5.6物业服务人应保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好

保养，提供符合要求的采暖热水。

4.5.7运行期间物业服务人应每日巡查运行情况，确保正常运行和

安全使用。

4.5.8冬季停冷后，物业服务人应对冷却塔等室外设施进行覆盖遮

挡。

8

4.6给排水系统

4.6.1物业服务人应每天对各类水泵、阀门、表计、控制柜等进行

检查，确保给排水系统通畅，风机正常；各种管道阀门完好；仪表

显示准确；系统无明显异味、噪声。

4.6.2物业服务人按照设施设备规定的周期对电机、水泵、水质处

理和消毒装置及设备控制柜进行保养。

4.6.3水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流、排污管口应安

装金属防护网并保持完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保护。

4.6.4管道标色和水流指示清晰